在高喊“活下去”之后,近兩年萬科又多了一層身份——“農(nóng)民”,而對于“農(nóng)民”的認知,萬科逐漸向克制與控制靠攏。8月30日,萬科舉行2021年中期業(yè)績說明會,“農(nóng)民”心態(tài)仍貫穿始終,先能力后規(guī)模、長期穩(wěn)健比短期回報更優(yōu)先、土地投資量入為出……手握近2000億元現(xiàn)金,萬科集團首席執(zhí)行官、總裁祝九勝在業(yè)績會上卻大談“膽小”理念。
“農(nóng)民”的業(yè)績壓力
“農(nóng)民”也有業(yè)績壓力。上半年萬科整體利潤表現(xiàn)不佳,凈利潤161.7億元,同比下降13.2%;歸屬上市公司股東的凈利潤110.5億元,同比下降11.7%。報告期內(nèi),萬科取得經(jīng)營凈現(xiàn)金流67.8億元,相比去年同期的226億元大幅下滑70%。受此影響,萬科A 8月30日開盤下跌,截至下午收盤,報每股19.43元,跌7.03%。
現(xiàn)實的無奈,也讓萬科管理層不得不在業(yè)績會上進行“檢討”。據(jù)祝九勝介紹,導(dǎo)致萬科凈利潤下滑主要有三方面原因:一是銷售規(guī)模增長有限,二是毛利率下降稍快,三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)所帶來的“回饋”不足。與同行相比,萬科增速處于比較低的水平。而地價占比不斷升高,2017-2020年地售比漲了17%,以后會逐步體現(xiàn)在結(jié)算收入和結(jié)算利潤上,銷售增長對毛利下降的對沖效果有限。此外,轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)效果還沒真正體現(xiàn),或者說體現(xiàn)出來還需要時間。
毛利率下降是行業(yè)大趨勢,“老大哥”萬科也未能幸免,而這一指標改善萬科還需要“短跑”時間。
萬科執(zhí)行副總裁、財務(wù)負責(zé)人韓慧華介紹稱,萬科中報的扣稅后整體毛利率是18%,其中開發(fā)業(yè)務(wù)扣稅后毛利率約19.6%,如果還原到同口徑的稅前的毛利率約24.9%。“2017年以來,萬科地售比一直在上升,所以開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率會呈現(xiàn)一個下降的趨勢。從銷售端逐漸體現(xiàn)在結(jié)算端,可以看到萬科從一季度、中期乃至全年也可能會是這樣一個邏輯,且未來兩年還會有一定的毛利率壓力。”
地產(chǎn)分析師嚴躍進表示,按照“三穩(wěn)”原則,穩(wěn)地價是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的重中之重,目前第二批集中供地已經(jīng)有相應(yīng)政策調(diào)整。如果未來在溢價率、競配建方面進行“壓減”,開發(fā)商的“積極性”也會得到釋放。
活下去的“膽小”理念
在高喊“活下去”之后,近兩年萬科又多了一層“農(nóng)民”身份。8月30日的業(yè)績會上,萬科管理層也將“農(nóng)民”心態(tài)貫穿始終。
談及第二批集中供地競爭的態(tài)度,萬科集團首席運營官、執(zhí)行副總裁劉肖回應(yīng)稱,“雙集中對于萬科而言也是新生事物,其中面臨的挑戰(zhàn)萬科也處在適應(yīng)和磨合的過程,在首輪部分城市集中供地和第二輪(長春等城市)集中供地的情況下,我們都在摸索和形成經(jīng)驗”。
對于政策變化,萬科繼續(xù)堅持克制原則,不預(yù)測、只應(yīng)對。“我們的主張一直是‘農(nóng)民’態(tài)度,農(nóng)民不去預(yù)測天氣,老老實實地種地。有時候是擺脫不了‘看天收獲’的局限性,但在同樣政策、市場環(huán)境之下,要讓自己的收成越來越好。”祝九勝直言。
萬科的穩(wěn)健已深入人心,但市場對于其過分“保守”也給出諸多負面評價。對此,祝九勝在此次業(yè)績會上并未過多反駁,而是大談“膽小”理念。
祝九勝稱,“我們長期賬面上的現(xiàn)金一直比較多,說大白話是膽子小,說文縐縐的話就是穩(wěn)健”。“三道紅線”凈負債率這一條,萬科最近20年來的凈負債率都是在40%以下,持續(xù)在行業(yè)低位,這也是萬科一貫的風(fēng)格。這種做法雖不如激進風(fēng)格階段性對股東的回報多,但公司覺得在追求對股東ROE回報之前,能夠保障長期“活下去”,保障經(jīng)營安全,可能比短期的回報更優(yōu)先。
新業(yè)務(wù)發(fā)展“檢討”
隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入下半場,各大房企“多元化”意識加速覺醒,而多元化業(yè)務(wù)也被視為萬科的第三次創(chuàng)業(yè)。
就在不久前,萬科剛剛進行了一次大規(guī)模的組織架構(gòu)調(diào)整,發(fā)力多元化的意圖非常明顯。為了讓商業(yè)業(yè)務(wù)實現(xiàn)突破性發(fā)展,王海武“主動”請纓出任印力集團總裁,之所以有如此調(diào)整,萬科也是“急”在心里。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示,多元化業(yè)務(wù)最初是房企為了規(guī)避政策風(fēng)險、處置閑置資金,如今多元化轉(zhuǎn)型的重心發(fā)生明顯轉(zhuǎn)向,有些甚至成為部分房企未來盈利的關(guān)鍵增長點。
萬科多元化業(yè)務(wù)表現(xiàn)向好,但受體量限制仍“貢獻”不足。“今年上半年萬科泊寓的收入,還有商業(yè)的收入都有一定規(guī)模的增長,這部分業(yè)務(wù)收入并沒有單列出來。因為從收入體量規(guī)模上來說,相關(guān)業(yè)務(wù)占比仍比較小。”韓慧華在會上表示。
事實上,對于萬科轉(zhuǎn)型后新增加的業(yè)務(wù),祝九勝也表示有很多需要檢討的地方。“比如說萬科當時對完成這個過程所需要的時間、可能的挑戰(zhàn)、所需要建立的能力,當時是嚴重估計不足,或者是嚴重低估,今天來復(fù)盤、檢視,我們當年太過樂觀了。”祝九勝稱。
據(jù)了解,此前萬科曾召開內(nèi)部會議,為2021年定下了六大目標,其中一項就是希望凈利潤達到500億元。上半年萬科僅完成不到200億元的份額,在多元化“反饋”不足的情況下,萬科能否順利完成凈利潤500億元的目標?(記者 盧揚 王寅浩)