題：2023年哪幾類房企有較大生存機會？

作者 宋延慶 蘭德咨詢總裁

2023年是疫情放開管控的頭一年，也有可能成為中國房地產(chǎn)行業(yè)重啟的一年。但從某種角度而言，2023年的第一二季度是某些高負債房企的“至暗時刻”。因為在2022年獲得美元債展期的房企在新一年再次得到展期的難度會很大，甚至不排除有些民營房企會還不起美元債，甚至最終被迫退市或破產(chǎn)。

(資料圖片)

我們判斷，未來兩到三年內，中國房地產(chǎn)行業(yè)將會經(jīng)歷一個緩慢復蘇(既不是U型筑底，也不是V型反彈)的過程。一直到2025年，行業(yè)才有可能恢復到2020年的房地產(chǎn)開發(fā)水平——顯然，這早已不再是早先部分人所提到的行業(yè)要在“高位震蕩”，而是整個房地產(chǎn)業(yè)會呈現(xiàn)一個“急劇下行+緩慢復蘇”的特別走勢。

為什么要對中國房地產(chǎn)保持長期樂觀？

對中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來，我們依然是偏樂觀的，這主要基于以下一些基本判斷：

其一，從宏觀趨勢來看，中國城市化進程遠未結束。發(fā)展縣域經(jīng)濟以拉平城鄉(xiāng)差距的城鎮(zhèn)化2.0時代必將到來；且疫情過后，人們的腰包和收入預期都有可能再度“膨脹”起來，都是行業(yè)發(fā)展的“硬支撐”。

其二，在未來相當長一段時期內，房產(chǎn)依然是居民的最主要資產(chǎn)和首選理財途徑；行業(yè)的住房總量或已窺見頂端，但居住品質改善提升的強大需求仍然會帶來房地產(chǎn)市場改善換房的“剛性需求”。

其三，房地產(chǎn)作為一個強政策市，經(jīng)歷了“三道紅線”到當下持續(xù)寬松的刺激政策周期，期中的經(jīng)驗與教訓都會促使今后房地產(chǎn)政策出臺更為審慎和精準。

其三，房地產(chǎn)行業(yè)弱金融化(不可能去金融化)和低杠桿化的趨勢已“深入人心”，這將為中國金融穩(wěn)定營造良好氛圍；此外，經(jīng)過近三年行業(yè)跌宕，房企的國有成分及權重加大，“壓艙石”的作用開始顯現(xiàn)。

其四，越來越多的房企開始回歸企業(yè)發(fā)展本源，即更加重視產(chǎn)品和服務，唯有如此，企業(yè)才能在行業(yè)長周期發(fā)展中“行穩(wěn)致遠”。

基于以上判斷，我們認為未來5年，中國房地產(chǎn)市場仍有13-18萬億元的總量，到2030年仍有很大可能達到我們曾預測的“20萬億元”規(guī)模。假設取一個偏悲觀的數(shù)值，那行業(yè)也仍有15萬億元的發(fā)展規(guī)模。所以，有一句話我們重復了很多次：“市場足夠大，關鍵是你能吃多少？”

此外，中國房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，“資本+內容”是房企的兩大核心競爭力(內容主要是指產(chǎn)品和服務)。因此，我們并不認為國企中的平臺公司會成為房地產(chǎn)市場的主角，至多其會成長為其中一支重要的市場參與力量。

什么類型的房企會在新一年大概率突圍？

基于以上分析，我們認為在未來一段時間，以下幾種類型房企有可能會在市場競爭中熬出頭。

第一類：市場化程度較高的央企、國企。如保利、華潤、中海、招蛇等央企(不超過15家)，以及地方國資控股企業(yè)。其中，后者既有老牌的地方國企，也有平臺公司中的新生力量，但這類企業(yè)在每個二線城市大概率不會超過20家，三四線城市不會超過10家，五六線縣域不會超過5家——這是未來地方國企爭奪有限資源的必然結果。個人看來，央企、國企不會成為市場的主力軍(平臺公司這類地方國企只是承擔特殊使命的階段性主角而已)，其市場份額近兩年來，雖然比過去高出很多，但預計今后將保持在30%左右市場份額。

第二類：“資本+內容”競爭力強的全國性的優(yōu)秀民企，包括萬科、綠城等混合制企業(yè)和龍湖、濱江等股份制民企，以及長期專注某一細分市場或垂直市場，長期深耕某一省市市場、致力做熟做實的區(qū)域型龍頭民企。預計這類企業(yè)今后會再次崛起成為市場主力軍，且市占率不會低于50%。

第三類：夾縫中生存的中小房企。作為房地產(chǎn)市場生態(tài)系統(tǒng)的一部分，此種類型的中小房企，項目不多但有一定發(fā)展背景，同時又了解當?shù)厥袌龊涂蛻粜枨?，堅持產(chǎn)品創(chuàng)新，將必然成為房地產(chǎn)市場生態(tài)不能或缺的一部分。

第四類：背靠大集團的內生型房企。這類企業(yè)有母集團提供各種支持，主做“騰籠換鳥”后的土地整理和開發(fā)，并兼作一些市場化項目。因各地都有扶持本地上市公司的政策，所以這類企業(yè)也將無生存之憂。所以我們認為，類似茅臺置業(yè)、首鋼地產(chǎn)等類似企業(yè)也將有很大概率生存下來。

第五類：類似鐵獅門、凱德這樣的外資企業(yè)也有較大發(fā)展機會。不排除已占領美國房地產(chǎn)市場的國際資本，會在此時進入中國擇機擴充勢力，特別是在經(jīng)營性物業(yè)市場。整體看，我們預計后三類企業(yè)總體可能會搶得20%左右的房地產(chǎn)市場。

如是所述，中國房地產(chǎn)市場格局在動蕩中持續(xù)分化、升級，總會有老企業(yè)出局和新勢力進場，其過濾機制正如建筑工地上的“大篩子”。而企業(yè)要做的，就是想辦法“吹盡狂沙始到金”。(中新經(jīng)緯APP)

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責任編輯：李惠聰