在迎接行業(yè)曙光的階段，房企們?nèi)栽谂c時間賽跑，積極強化債務管理工作，爭取更為有利的環(huán)境。

1月20日，禹洲集團(1628.HK)公告了其在債券管理方面的進展。公告顯示，此次涉及交換要約的兩支債券獲得高比例通過，交換要約的債券金額占總金額比例高達82%，是目前房地產(chǎn)行業(yè)債券展期中通過比例最高的一次。與此同時，禹洲集團另外12支債券的征求同意的也全部獲得了通過。

在大寒節(jié)氣禹洲集團實現(xiàn)了債務管理破冰，是企業(yè)自身努力和投資人信任的結(jié)果，同時釋放了資產(chǎn)市場信心重振的積極信號。隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策、融資以及部分城市預售資金監(jiān)管，樓市正在迎來觸底，反彈在即，房企有望走出至暗時刻，重回穩(wěn)健發(fā)展軌道。

兩筆美元債獲82%高比例展期同意

據(jù)禹洲集團公告顯示，于交換屆滿期限，禹洲集團4.77億美元的交換票據(jù)(由2.66億美元的2022票據(jù)及2.12億美元的2022票據(jù)II構成)，已根據(jù)交換要約有效進行了交換，占交換票據(jù)本金總額約82%。

值得注意的是，82%交換要約通過占比為目前房地產(chǎn)行業(yè)最高比例。

此外，公告表示仍有多位交換票據(jù)持有人向禹洲集團表達了其參與交換的意愿，但因交換期限較短造成困難，未能及時提交指令。為了滿足這些持有人的需求，禹洲集團擬于2022年1月26日左右，以交換要約實質(zhì)相同的條款，對剩余交換票據(jù)再次提出交換要約，使他們也可以參與交換。

這意味著，接下來禹洲集團將有更多的票據(jù)將完成交換要約。

持續(xù)成功有效的債券管理，禹洲集團能夠有效地延長相當一部分離岸債務的到期期限，避免違約事件的發(fā)生。業(yè)內(nèi)人士認為，這將有效的緩解禹洲集團的償債和現(xiàn)金流壓力，為公司穩(wěn)健運營奠定良好基礎。

在目前政策利好持續(xù)釋放以及市場觸底的大環(huán)境下，債務成功展期將為房企爭取寶貴的時間和空間，加速銷售回籠資金，增厚現(xiàn)金流，強化風險防控能力，待到市場逐步回歸正規(guī)，房企亦將回歸穩(wěn)健發(fā)展的軌道。

加快銷售與資金回籠 積極管理債務強化市場信心

債務交換要約高比例通過，除了大環(huán)境逐步向好外，最主要的還是禹洲集團自身基本面和各項舉措給資本市場注入了信心。

首先從行業(yè)最關切的債務規(guī)模和結(jié)構看，禹洲集團是行業(yè)為數(shù)不多沒有商票、內(nèi)部理財或其他財富產(chǎn)品的房企。在過去一年，禹洲在償債方面呈現(xiàn)健康態(tài)勢，2021年12月，禹洲集團提前償還了境內(nèi)唯一一筆現(xiàn)存的供應鏈ABS，本金規(guī)模為5.9億元。

境內(nèi)方面，禹洲集團境內(nèi)主體公司廈門禹洲鴻圖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司如期償還 “18禹洲01”、“18禹洲03”、“18禹洲04”合計金額人民幣30億元的境內(nèi)債。境外方面，禹洲集團在2021年按時贖回了兩筆共計6.72億美元優(yōu)先票據(jù)。

業(yè)內(nèi)人士認為，從禹洲集團的債務管理看，首先反應了公司償債能力并無問題，同時也向資本市場傳遞了積極面對到期債務的態(tài)度，這對于穩(wěn)定資本市場信心至關重要。

更為重要的是，除了在償債方面積極努力，加速銷售回籠資金的造血能力，才是房企可持續(xù)發(fā)展最重要的能力。2021年禹洲集團在行業(yè)銷售承壓，業(yè)績完成率不達預期的情況下，站穩(wěn)了千億陣營，實現(xiàn)合約銷售總額達1050.2億，維持了較為理想的業(yè)績，符合市場和公司預期。

有了良好的銷售業(yè)績支撐，同時近期部分城市已放松預售資金監(jiān)管，在自我造血和資金回籠方面，禹洲集團有望獲得更多的資金支持，緩解現(xiàn)金流壓力，為公司可持續(xù)增長奠定基礎。

資本市場是一個信用市場，信心堪比黃金，資金回籠順暢，債務有序管理，禹洲集團對外展示了發(fā)展韌勁和抗風險能力。

資產(chǎn)結(jié)構優(yōu)質(zhì) 多維度夯實可持續(xù)增長能力

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，短期需管理好債務，保障現(xiàn)金流安全，但從中長期來看，可持續(xù)增長能力仍十分關鍵，這也是資本市場對房企的要求。

就禹洲集團來說，公司目前整體的資產(chǎn)結(jié)構優(yōu)質(zhì)，在“區(qū)域深耕，聚焦一二線核心城市”的戰(zhàn)略指導下，禹洲集團重點布局高能級城市，一二線核心城市的土地儲備占比超過90%。

優(yōu)質(zhì)的土地儲備是公司銷售業(yè)績增長的基礎，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)結(jié)構是禹洲在2021年維持良好銷售業(yè)績的基礎，也是公司可持續(xù)增長的“護城河”。

在管理紅利時代，禹洲集團完成了向高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，2021年初禹洲開始強化集團總部財務中心的管控，強化總部運營管控體系的落地和系統(tǒng)化、制度化的落地。

注重利潤的增長，并取得了一定的成效。據(jù)禹洲集團2021半年報數(shù)據(jù)顯示，公司上半年銷售及分銷成本占合約銷售的0.54%，行政開支占比為0.78%，費用占比同比下降。其中，三費合計占收入的費效比約6.88%，亦大幅低于10.2%的行業(yè)均水平。

除了在財務方面加強管控，禹洲將強化產(chǎn)品和服務力的提升列入高質(zhì)量發(fā)展的重要內(nèi)容。2021年，禹洲提出“致匠心”的年度主題，并在原有的產(chǎn)品體系之下，對產(chǎn)品進行全面升級，以科技賦能提升客戶的健康生活體驗;并在景觀、精裝修等全維度進行升級迭代，助力產(chǎn)品力的提升。

同時，禹洲集團從商業(yè)配套打造和物業(yè)服務能力提升等多維度夯實公司競爭力。管理紅利時代，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭已深入到業(yè)務鏈條的全維度，禹洲集團通過強化全生命周期的競爭，夯實了公司的可持續(xù)增長潛能，助力公司穿越周期。