首批答疑之后,存量房貸利率迎來實(shí)質(zhì)性調(diào)整方案。
【資料圖】
9月7日,工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行、中信銀行等發(fā)布相關(guān)公告,對(duì)存量房貸調(diào)整時(shí)間、調(diào)整范圍、調(diào)整規(guī)則、申請(qǐng)方式和渠道等重點(diǎn)問題作出回應(yīng)。此次方案公布后,存量首套房貸借款人基本可以確定自身利率可以降到什么水平。
上述銀行公告內(nèi)容差異不大,均表示將自2023年9月25日起,與存量個(gè)人住房貸款客戶就貸款執(zhí)行利率進(jìn)行協(xié)商調(diào)整,部分銀行表示會(huì)主動(dòng)進(jìn)行批量調(diào)整??傮w按照市場(chǎng)化、法治化原則進(jìn)行。
關(guān)于具體調(diào)整范圍,多家銀行已在日前以問答形式解疑(詳見報(bào)道:《存量房貸利率能不能降、能降多少?多家銀行回應(yīng)熱點(diǎn)問題》)。本文將重點(diǎn)就前期未明確的具體調(diào)整規(guī)則和申請(qǐng)方式等作進(jìn)一步總結(jié)梳理。
分階段、分城市對(duì)號(hào)入座,最低可降至LPR-20BP
考慮到不同時(shí)期、不同區(qū)域房貸利率定價(jià)方式和下限執(zhí)行政策存在差異,不同階段發(fā)放的存量房貸利率需要區(qū)別看待。幾個(gè)比較重要的節(jié)點(diǎn)是:1、2019年10月8日,全國(guó)首套房貸利率政策下限調(diào)整為L(zhǎng)PR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率),居民房貸利率由基準(zhǔn)利率以倍數(shù)浮動(dòng),調(diào)整為L(zhǎng)PR加點(diǎn)浮動(dòng);2、2022年5月15日,全國(guó)首套房貸利率政策下限調(diào)整為L(zhǎng)PR-20BP。
一、2019年10月7日(含)前發(fā)放、已按央行相關(guān)要求轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)的存量首套個(gè)人住房商業(yè)性貸款
各銀行表示,此類存量貸款最低可調(diào)整至原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR,即LPR+0BP。
但除建設(shè)銀行外,工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行、中信銀行均作了補(bǔ)充強(qiáng)調(diào),相關(guān)說法依然有待明確。大意是,原貸款發(fā)放時(shí),所在城市首套房貸利率政策下限轉(zhuǎn)換后為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的,按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行,合同利率按相應(yīng)LPR加點(diǎn)幅度執(zhí)行。
存量貸款在LPR轉(zhuǎn)換后的利率水平,不高于LPR,或不高于貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限的,不作調(diào)整。
中國(guó)銀行的說法則頗為繞口:2019年10月7日(含當(dāng)日)之前發(fā)放的貸款,如當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限高于LPR,則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?;否則(當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限低于LPR),如貸款利率高于LPR則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為0(即LPR+0BP),如貸款利率低于LPR則不調(diào)整。
從央行各分支機(jī)構(gòu)9月1日公布的各地首套房貸利率執(zhí)行下限政策來看,多數(shù)城市僅公布了2019年10月LPR改革之后的利率下限政策,只有上海、深圳、湖北、福建(更新至2018年1月1日)、江西(更新至2018年)等少數(shù)地區(qū)披露了2019年10月之前的利率下限情況,其中,上海2019年10月前首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率9折,深圳、湖北為基準(zhǔn)利率的7折。
根據(jù)央行數(shù)據(jù),2018年1月1日至今,一年以內(nèi)(含一年)貸款基準(zhǔn)利率為4.35%,一年至五年(含五年)貸款基準(zhǔn)利率為4.75%,五年以上貸款基準(zhǔn)利率為4.90%。
根據(jù)《中國(guó)人民銀行公告》(公告[2019]第15號(hào)),自2019年8月20日起,LPR按新的形成機(jī)制報(bào)價(jià)并計(jì)算得出,最新數(shù)據(jù)為一年期LPR為3.35%,5年期以上LPR為4.2%。此前可查數(shù)據(jù)顯示,2019年1月至2019年7月,一年期LPR為4.31%,2019年8月為4.25%;5年期以上LPR自2019年8月起可查,當(dāng)月為4.85%。
二、2019年10月8日(含)至2022年5月14日(含)發(fā)放的,執(zhí)行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率存量首套個(gè)人住房貸款
各銀行明確,此類存量房貸利率水平最低調(diào)整至全國(guó)首套房貸利率政策下限,即LPR(+0BP)。
貸款發(fā)放時(shí),所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的,按發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行;原貸款利率水平不高于LPR或不高于貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限的,不作調(diào)整。
簡(jiǎn)單理解,即此類存量房貸調(diào)整后的貸款利率,不低于LPR和發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限中孰高者。
根據(jù)央行各分支機(jī)構(gòu)9月1日公布的各地首套房貸利率執(zhí)行下限政策,在2022年5月14(含)之前,多數(shù)城市的首套房貸利率執(zhí)行下限與全國(guó)下限水平一致,即為L(zhǎng)PR。
但也有部分城市執(zhí)行高于LPR的利率下限,包括北京(LPR+55BP)、上海(2021.7.24至今為L(zhǎng)PR+35BP)、深圳(LPR+30BP)、吉林長(zhǎng)春(LPR+5BP)、河南鄭州(LPR+5BP)。
值得注意的是,上海首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率自律下限,自2019年10月8日以來多次變動(dòng),其中在2020年4月20日前為低于LPR,2020年4月21日至2021年7月23日為L(zhǎng)PR。按照四大行給出的方案,在此階段發(fā)放的存量首套房貸利率,最低只能降至LPR。
三、2022年5月15日(含)至2023年8月31日(含)發(fā)放的存量首套個(gè)人住房貸款(含已簽訂合同但未發(fā)放的貸款)
各銀行明確,此類存量房貸利率水平調(diào)整至全國(guó)首套房貸利率政策下限,即LPR-20BP。
貸款發(fā)放時(shí),所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP的,按發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行;原貸款利率水平不高于LPR-20BP或不高于貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限的,不作調(diào)整。
簡(jiǎn)單理解,此類存量房貸調(diào)整后的貸款利率,不低于LPR-20BP和發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限中孰高者。
根據(jù)央行各分支機(jī)構(gòu)9月1日公布的各地首套房貸利率執(zhí)行下限政策,在2022年5月15日(含)至2023年8月31日,多數(shù)城市執(zhí)行LPR-20BP或更低的利率下限政策,當(dāng)?shù)卮媪渴滋追抠J利率最低均可降至LPR-20BP。
部分城市在2022年10月以來陸續(xù)階段性取消下限,比如湖北、安徽、廣東、遼寧、黑龍江等地的部分城市。在這些城市取消利率下限后至今年8月31日期間,辦理首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款的,貸款利率最低也只能調(diào)整至LPR-20BP。
但也有北京(LPR+55BP)、上海(LPR+35BP)、深圳(LPR+30BP)、廣州(LPR)、廈門(2022.5.18至2022.8.23為L(zhǎng)PR+10BP)、西藏(2019年至今均為一般類商業(yè)性貸款利率)等地首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP,當(dāng)?shù)卦诖似陂g發(fā)放的存量首套房貸,貸款利率調(diào)整空間較小。
注:各城市首套房貸利率政策下限歷史調(diào)整情況,已在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行省級(jí)分行官網(wǎng)公布(詳見報(bào)道:《31地首套房貸利率下限全部出爐!認(rèn)房不認(rèn)貸后,哪些城市調(diào)整空間更大?》)。
批量統(tǒng)一調(diào)整,幾類情況需主動(dòng)申請(qǐng)
9月25日起,存量房貸利率調(diào)整開始,對(duì)于具體申請(qǐng)和調(diào)整方式,各行也分情況處理。但各行均明確,新的利率水平于調(diào)整當(dāng)日生效,此前利息均按原合同利率水平計(jì)算,此次調(diào)整不溯及過往。
多家銀行表示,變更貸款利率和新發(fā)放貸款置換兩種方式,調(diào)整的結(jié)果一致,但從操作便利性來看,后者所需流程較多、時(shí)間較長(zhǎng),因此主要采取變更貸款利率方式。
一、無需借款人主動(dòng)申請(qǐng)的情況:原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行所在城市首套房貸利率政策且當(dāng)前為L(zhǎng)PR定價(jià)的浮動(dòng)利率存量房貸
工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、中信銀行:將于2023年9月25日集中批量調(diào)整合同貸款利率,無須客戶申請(qǐng)。
對(duì)于特殊情況不接受自動(dòng)調(diào)整,或需采用新發(fā)放貸款置換方式的,需要借款人在一定時(shí)間內(nèi)主動(dòng)聯(lián)系貸款服務(wù)行進(jìn)行說明,或在利率調(diào)整后一定時(shí)間內(nèi)聯(lián)系貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撤銷,具體時(shí)間要求有所差異,借款人可關(guān)注各行公告。
二、需要借款人主動(dòng)申請(qǐng)的情況
1、原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)前已符合所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸,即“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸;或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸
工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行(未明確提及不良貸款)、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行:2023年9月25日至2023年10月22日(含當(dāng)日)前完成申請(qǐng)的,將于2023年10月25日對(duì)審核通過的業(yè)務(wù)進(jìn)行集中統(tǒng)一利率調(diào)整。申請(qǐng)時(shí)需提供相應(yīng)材料(以各行通知為準(zhǔn)),申請(qǐng)渠道包括線上、線下(以各行通知為準(zhǔn))。
2023年10月22日(不含)后申請(qǐng)的,工商銀行將逐筆進(jìn)行人工審核,審批通過后次日起按新的利率水平執(zhí)行;農(nóng)行將在10個(gè)工作日內(nèi)完成認(rèn)定,對(duì)符合條件的,及時(shí)予以調(diào)整;中國(guó)銀行對(duì)集中調(diào)整后申請(qǐng)的,將逐筆審批,審批通過后即時(shí)進(jìn)行調(diào)整;建設(shè)銀行將于2023年10月25日開始審核,于確認(rèn)符合條件后的當(dāng)日調(diào)整;交通銀行未明確承諾此類申請(qǐng)具體辦理時(shí)間。
中信銀行:可于2023年9月25日起向提出申請(qǐng),該行將對(duì)審核通過的業(yè)務(wù)進(jìn)行利率調(diào)整。
建設(shè)銀行強(qiáng)調(diào),符合本次調(diào)整范圍的貸款,如連續(xù)拖欠天數(shù)超過90天,拖欠還清前暫不調(diào)整,還清拖欠后,可以調(diào)整。2023年10月25日(含)以后還清拖欠且符合條件的貸款,須提出申請(qǐng),經(jīng)審核確認(rèn)后當(dāng)日調(diào)整。
交通銀行還表示,對(duì)于2023年8月31日(含)前已簽訂合同但未發(fā)放的首套房貸,或存量首套房貸中涉及貼息方案及分階段還款等情形,可于2023年9月25日起向貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)申請(qǐng),經(jīng)審核確認(rèn)后,可按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。
2、固定利率或參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款
各銀行明確,此類存量房貸需先申請(qǐng)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款,再按相應(yīng)調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。未申請(qǐng)轉(zhuǎn)換的,或仍選擇繼續(xù)執(zhí)行固定利率或采用基準(zhǔn)利率定價(jià),則本次無法調(diào)整。
對(duì)于申請(qǐng)時(shí)間要求,工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行、中信銀行同上述第1條。
農(nóng)業(yè)銀行表示,在2023年9月22日(不含)之前向貸款經(jīng)辦行提出書面轉(zhuǎn)換申請(qǐng)的,納入2023年9月25日批量調(diào)整范圍;之后提出轉(zhuǎn)換申請(qǐng),將于2023年9月25日(不含)之后及時(shí)辦理轉(zhuǎn)換手續(xù),并下調(diào)定價(jià)水平。2023年9月25日起,農(nóng)行將提供線上轉(zhuǎn)換申請(qǐng)服務(wù)。
對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)且需進(jìn)行定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的,需在提出首套認(rèn)定申請(qǐng)時(shí)一并申請(qǐng)定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換,認(rèn)定通過的,利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換與貸款利率水平調(diào)整同步進(jìn)行。
固定利率貸款轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率貸款,重定價(jià)日為次年1月1日,重定價(jià)周期為12個(gè)月;參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款,轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率貸款,重定價(jià)日和重定價(jià)周期與原合同保持一致。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換僅進(jìn)行一次。
3、2023年8月31日(含)前已簽訂合同但未發(fā)放的首套房貸,或存量首套房貸中涉及貼息方案及分階段還款等情形
交通銀行:可于2023年9月25日起向貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)申請(qǐng),經(jīng)審核確認(rèn)后,可按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。
注意事項(xiàng):
1、查詢、主動(dòng)申請(qǐng)以及服務(wù)進(jìn)展告知方式:線上、線下,具體方式關(guān)注各行公告。其中,農(nóng)業(yè)銀行自9月15日起,借款人可在其線上及線下渠道進(jìn)行查詢,確定本人本人存量房貸利率是否滿足下調(diào)條件及下調(diào)幅度等有關(guān)事宜。
2、存量房貸調(diào)整無需重新簽訂貸款合同及補(bǔ)充協(xié)議。
3、存量房貸利率調(diào)整不收取任何費(fèi)用。
4、本次存量房貸利率調(diào)整不支持跨行置換。
5、調(diào)整完成后不再重復(fù)調(diào)整。
6、特殊情況/異議處理:可在一定時(shí)間內(nèi)咨詢貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或提出異議申請(qǐng),具體以各行公告為準(zhǔn)。