中金公司研報指出,本次存量按揭下調(diào)細(xì)則方式、時點和政策邏輯基本符合此前預(yù)期,幅度可能略超預(yù)期。中金認(rèn)為,存量按揭利率體現(xiàn)出監(jiān)管部門促進(jìn)居民消費、減少提前還貸、壓縮違規(guī)置換套利空間的政策導(dǎo)向,預(yù)計此次存量按揭利率平均下調(diào)幅度約為50bp。
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關(guān)于存量按揭利率怎么調(diào),中金認(rèn)為,本次按揭利率下調(diào)主要特點為:1)使用新發(fā)放貸款置換存量貸款,或存量按揭貸款直接下調(diào)利率;2)未開放跨行“轉(zhuǎn)按揭”,由原機(jī)構(gòu)自行下調(diào),避免無序競爭;3)下調(diào)范圍限制為首套住房貸款;4)增加了“調(diào)整后利率加點幅度不低于原貸款發(fā)放時所在城市首套利率政策下限”的限定條件;5)由借款人主動向銀行提出申請,也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等更加便利的方式處理。
關(guān)于對銀行造成的影響,中金預(yù)計,存款降息和提前還貸減少能夠部分對沖存量按揭降息的影響。由于國有大行按揭貸款比例更高,存量按揭降息對大行影響相對更高,對股份行和區(qū)域行影響相對較小。
事件
中國人民銀行、金融監(jiān)管總局8月31日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。
中金評論
Q1:如何理解存量按揭利率落地?
本次存量按揭下調(diào)細(xì)則方式、時點和政策邏輯基本符合我們此前預(yù)期,幅度可能略超預(yù)期。我們認(rèn)為存量按揭利率體現(xiàn)出監(jiān)管部門促進(jìn)居民消費、減少提前還貸、壓縮違規(guī)置換套利空間的政策導(dǎo)向,預(yù)計此次存量按揭利率平均下調(diào)幅度約為50bp,略高于我們此前中性預(yù)測情形,但低于極端預(yù)測情形。
Q2:利息節(jié)約規(guī)模幾何?
在存量按揭下調(diào)50bp的假設(shè)下,我們估算全行業(yè)每年可減少房貸利息約2000億元,相當(dāng)于1年和5年LPR同步降息10bp,如果全部用于消費相當(dāng)于2022年社會消費品零售額的0.5%。對個人而言,假設(shè)存量按揭利率下調(diào)80bp,按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算,我們估算可降低借款人月供約500元,節(jié)約月供和總還款額約8%。
Q3:存量按揭利率怎么調(diào)?
我們認(rèn)為本次按揭利率下調(diào)主要特點為:1)使用新發(fā)放貸款置換存量貸款,或存量按揭貸款直接下調(diào)利率;2)未開放跨行“轉(zhuǎn)按揭”,由原機(jī)構(gòu)自行下調(diào),避免無序競爭;3)下調(diào)范圍限制為首套住房貸款;4)增加了“調(diào)整后利率加點幅度不低于原貸款發(fā)放時所在城市首套利率政策下限”的限定條件;5)由借款人主動向銀行提出申請,也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等更加便利的方式處理。
Q4:不同城市如何調(diào)整?
細(xì)則要求調(diào)整后的存量房貸利率需符合貸款發(fā)放時當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策,即新利率加點幅度不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房利率政策下限。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)則,各地按照因城施策原則,在不低于全國統(tǒng)一利率下限(當(dāng)前首套為LPR減20bp,2022年5月前為LPR水平)基礎(chǔ)上確定當(dāng)?shù)乩氏孪?,銀行在各地下限基礎(chǔ)上確定具體利率水平。因此,按揭貸款加點下調(diào)幅度與發(fā)放時利率高于當(dāng)時下限的幅度密切相關(guān)。例如,貸款發(fā)放時當(dāng)?shù)乩氏孪逓?.00%(LPR+10bp),發(fā)放利率為6.00%(LPR+110bp),當(dāng)前利率為5.30%(LPR+110bp),則本次下調(diào)幅度為100bp(降至4.30%)。我們觀察到2022年以來首套新發(fā)放加點下行幅度約為135bp,二三線城市普遍大幅下調(diào)了按揭貸款加點幅度,預(yù)計本次二三線城市存量按揭下調(diào)幅度更多(預(yù)計平均在80bp以上),一線城市調(diào)整幅度較少(如發(fā)放時已位于利率下限則無降息空間)。
Q5:存量按揭利率下調(diào)幅度有多少?
根據(jù)當(dāng)前規(guī)則,我們初步預(yù)計首套房貸占全部存量房貸比例約為80%-90%,其中符合按揭下調(diào)條件的貸款占比約為80%,涉及貸款占全部按揭貸款比例約為2/3,全部存量按揭利率從當(dāng)前的4.7%左右下行至4.2%的5年LPR水平附近,總體平均下調(diào)幅度約為50bp。由于實際涉及貸款的區(qū)域、利率水平較為復(fù)雜,實際利率下行幅度有待于細(xì)則進(jìn)一步落地。
Q6:對銀行利潤的影響?
我們認(rèn)為存量按揭利率下調(diào)對銀行的影響首先需要考慮按揭利率下調(diào)、存款利率下調(diào)以及提前還貸減少的影響(使用2023E銀行預(yù)測數(shù)據(jù)估算):1)假設(shè)存量按揭貸款的利率下調(diào)50bp,我們估算影響銀行凈息差7bp,營業(yè)收入3%,凈利潤6%(年化);2)近期存款利率降息也即將落地,其中一年期下調(diào)10bp,二年期下調(diào)20bp,三年期、五年期下調(diào)25bp,我們估算定期存款利率平均下調(diào)幅度約為15bp,我們估算貢獻(xiàn)銀行凈息差4bp,營收2%,凈利潤3%;3)按揭利率下調(diào)后,存量利率與金融產(chǎn)品收益率、經(jīng)營貸利率利差收窄,我們認(rèn)為有望減少早償和違規(guī)按揭置換帶來的提前還貸現(xiàn)象。假設(shè)早償率下降5ppt,我們預(yù)計貢獻(xiàn)銀行凈息差2bp,營收1%,凈利潤2%。
綜合來看,我們預(yù)計存款降息和提前還貸減少能夠部分對沖存量按揭降息的影響。由于國有大行按揭貸款比例更高,存量按揭降息對大行影響相對更高,對股份行和區(qū)域行影響相對較小。
Q7:下調(diào)時間節(jié)奏如何?
細(xì)則中提到2023年9月25日起借款人可主動向承貸銀行提出申請,同時“各金融機(jī)構(gòu)要抓緊制定具體操作細(xì)則,做好組織實施,提高服務(wù)水平,及時響應(yīng)借款人申請,盡可能采取便捷措施,降低借款人操作成本”,我們預(yù)計下調(diào)將在今年四季度到明年年初有序進(jìn)行,預(yù)計銀行采取發(fā)布公告、批量辦理等方式降低協(xié)商成本。對銀行利潤的影響可能主要集中在2024年。
Q8:“認(rèn)房不認(rèn)貸”是否適用?
細(xì)則提到存量按揭不僅包括已發(fā)放首套個人住房貸款,也包括借款人“實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)”的其他存量貸款,我們預(yù)計“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策調(diào)整后部分此前“認(rèn)房又認(rèn)貸”適用于二套房利率的貸款可能也將被納入存量按揭貸款下調(diào)范圍。
Q9:如何看待首付和新發(fā)放利率調(diào)整?
除了存量按揭利率下調(diào)細(xì)則之外,中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局還發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》,其中主要內(nèi)容為:1)不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市,首套和二套住房貸款最低首付比例下限統(tǒng)一為不低于20%和30%;2)將二套住房利率全國政策下限調(diào)整為不低于LPR加20bp,首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20bp。
中金地產(chǎn)組認(rèn)為本次政策力度超出市場此前預(yù)期,將有效降低居民購房門檻和成本,促進(jìn)潛在合理購房需求釋放,同時也將對市場預(yù)期起到積極引導(dǎo)作用,共同帶動后市銷售企穩(wěn)復(fù)蘇。我們認(rèn)為首付比例下調(diào)也有望促進(jìn)信貸投放,改善銀行“資產(chǎn)荒”和對公地產(chǎn)敞口資產(chǎn)質(zhì)量。
Q10:如何看待當(dāng)前銀行股?
綜合來看,盡管存量按揭利率下調(diào)對銀行盈利可能造成影響,但提前還貸減少、存款利率下調(diào)能夠進(jìn)行部分對沖,也體現(xiàn)出監(jiān)管對銀行息差和“合理利潤”的關(guān)注。此外,首付比例和新發(fā)放按揭利率下限的下調(diào)也為后續(xù)地產(chǎn)政策放松打開空間,考慮到此前市場對存款按揭降息存在充分預(yù)期、估值反映的市場情緒過于悲觀、地產(chǎn)政策有望放松,我們對銀行股觀點更為積極。
風(fēng)險
政策落地不確定性,測算可能存在誤差。
圖表:2018-2021年按揭貸款相比基準(zhǔn)利率上浮最高約100bp
資料來源:中國人民銀行,貝殼研究院,Wind,中金公司研究部
圖表:居民提前還貸或由于金融資產(chǎn)回報率下降,低于存量按揭利率
注:存量按揭利率使用上市銀行披露數(shù)據(jù)估算資料來源:Wind,中金公司研究部
圖表:按揭貸款利率已至歷史低位,首付比例仍有下降空間
注:平均首付比例為估算所有購房者平均,包括未使用貸款的購房者資料來源:Wind,中金公司研究部
圖表:2021年以來長端定期存款利率下調(diào)較多,利率曲線平坦化
資料來源:融360,Wind,中金公司研究部注:假設(shè)3個月~1年期存款中有70%為1年期定期存款,假設(shè)本次存款平均降息15bp資料來源:Wind,中金公司研究部
圖表:我們測算存量按揭利率下降80bp能夠降低月供約8%
注:此處假設(shè)基于市場調(diào)研情況,月供降低幅度測算基于假設(shè)情境,實際情況可能有差異