作者:梁爭(zhēng)譽(yù)
提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策正在相繼落地。
(相關(guān)資料圖)
8月31日晚間,中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。
《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》指出,明確自9月25日起,存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng),由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
近期,中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行等多家銀行已釋放信號(hào),表示正制定細(xì)則或已準(zhǔn)備好相關(guān)預(yù)案。不同銀行或?qū)⒁虺鞘┎?,陸續(xù)落地新政。
《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》稱,為適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì),更好滿足剛性和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局決定調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策。
中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人就調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策有關(guān)問題答記者問時(shí)表示,此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化主要有兩個(gè)重點(diǎn)。
一是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市,首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。
二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。
“對(duì)于首套住房來講,首付比例降低至兩成,這是繼2008年之后第二次全國(guó)范圍內(nèi)允許這樣的普遍調(diào)整,力度也是算大了?!辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向時(shí)代周報(bào)記者表示。
張宏偉進(jìn)一步指出,目前一部分二線以及三四線城市的首套房首付比例已經(jīng)降低至兩成了,此次政策影響較大的城市為一線城市、強(qiáng)二線城市,“比如上海首套房現(xiàn)在首付3.5成,如果降低至兩成,那就大幅度降低購(gòu)房門檻?!?/p>
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉持相似意見。
李宇嘉認(rèn)為,差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化更加利好熱點(diǎn)城市,“非熱點(diǎn)的三四線城市二套房首付比例很多已經(jīng)降到了30%,一二線熱點(diǎn)城市會(huì)更加受益,二套房的首付比例從最高80%、最低40%統(tǒng)一降到30%,越是熱點(diǎn)城市下降幅度越大,北京、上海、廣州、深圳、杭州受益更多一點(diǎn)?!?/p>
易居研究院今年7月發(fā)布的一份報(bào)告顯示,全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市首套房首付比例平均值為24%。此類城市首付比例主要分為三檔,即35%、30%和20%??傮w上城市能級(jí)越高,首付比例越高;城市能級(jí)越低,首付比例越低。
具體城市看,北京和上海的首付比例是最高的,為35%。廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。相對(duì)來說,一些弱二線城市和絕大多數(shù)三四線城市,都已經(jīng)執(zhí)行了20%的首付比例政策。包括哈爾濱、沈陽(yáng)和鄭州等,首付比例均為20%,這和此類城市持續(xù)降低入市門檻、降低購(gòu)房成本等有直接關(guān)聯(lián)。
李宇嘉告訴時(shí)代周報(bào)記者,預(yù)計(jì)會(huì)有大部分城市跟進(jìn)執(zhí)行新的差別化住房信貸政策。
“一方面,地方想促進(jìn)地產(chǎn)企穩(wěn)的心情非常急迫。另一方面,現(xiàn)在各地市場(chǎng)下行的幅度都超過了各方的預(yù)期。因此,預(yù)計(jì)包括廣深在內(nèi),都會(huì)跟進(jìn)這個(gè)政策。”李宇嘉分析認(rèn)為,京滬可能有所顧慮。因?yàn)榫诙址績(jī)r(jià)格環(huán)比跌幅已經(jīng)緩解,且擔(dān)心需求突然釋放帶來房?jī)r(jià)上漲壓力。這是由于京滬二套房的首付和利率都明顯高于其他城市,政策產(chǎn)生的釋放需求效應(yīng)、激勵(lì)效應(yīng)更大。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示,央行與金融監(jiān)管總局此舉為后續(xù)各地降低首付比例確定了方向。“此次明確了該首付比例,實(shí)際上是有助于各地出臺(tái)政策具有更好的依據(jù),當(dāng)然客觀上也要求各地主動(dòng)把首付比例降到最低?!?/p>
首付比例下限統(tǒng)一下調(diào),能否提振市場(chǎng)?業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)不一。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為,本次住房信貸政策調(diào)整,對(duì)于剛性及改善性住房需求的支持力度都是空前的,如能在全國(guó)大范圍落地,居民購(gòu)房需求預(yù)期有望得到迅速改善,從而扭轉(zhuǎn)二季度以來市場(chǎng)一路下行的頹勢(shì)。預(yù)期“金九銀十”全國(guó)樓市供需活躍將會(huì)有效提升,一二線城市房?jī)r(jià)有望率先筑底回穩(wěn),成交量復(fù)蘇回暖可期。
張宏偉持保留態(tài)度。
他認(rèn)為,對(duì)于首套剛需來講,首付比例降低只是一方面,更重要的是后面20-30年每個(gè)月房貸還款的費(fèi)用。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)與收入預(yù)期都不穩(wěn)定,有可能影響首套購(gòu)房者還款,進(jìn)而抑制了首套需求的釋放。
因此張宏偉表示,期望后續(xù)有針對(duì)首套住房群體的、穩(wěn)定收入增加收入的政策措施出臺(tái),穩(wěn)定收入預(yù)期,這樣也就穩(wěn)定首套房的需求。這樣首套房需求的首付比例降低至兩成才有實(shí)際的意義,需求才會(huì)真正實(shí)現(xiàn)和釋放。
“政策力度確實(shí)非常大,但效果還不太明朗?!敝兄秆芯吭喝A南大區(qū)總經(jīng)理、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員張化學(xué)向時(shí)代周報(bào)記者表示,目前房地產(chǎn)的問題在于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜、居民信心不足,“居民家庭杠桿率已經(jīng)很高,再加上對(duì)未來預(yù)期存在不確定性,所以大家相對(duì)來說都比較保守?!?/p>