一線城市“認房不認貸”接連落地執(zhí)行！

繼廣州之后，深圳也正式官宣了“認房不認貸”新政。

(相關資料圖)

8月30日，深圳市住房和建設局發(fā)布關于優(yōu)化深圳市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知。

其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在深圳市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。通知自2023年8月31日起施行。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進此前分析認為，廣州打響了一線城市“認房不認貸”的第一槍，預計其他三個一線城市北京、上海、深圳近期也會加快相關政策出臺。

分析指出，“認房不用認貸”政策對于一線城市影響最大，能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。

“認房不認貸”納入“一城一策”工具箱

上周，住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局等三部門聯(lián)合印發(fā)了《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，隨著《通知》的發(fā)布，“認房不用認貸”政策將逐步落地，這成了今年三季度以來住房領域的一項重磅政策，對于后續(xù)尤其是“金九銀十”階段的購房市場，有提振信心的作用。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次政策力度超出了預期，不僅有利于商品房需求端穩(wěn)定、居民端杠桿率穩(wěn)定，更有利于資產價格和金融秩序穩(wěn)定。

廣州、深圳之后，下一個接棒的城市會是誰？

政策導向已經非常明確，接下來一二線城市將如何發(fā)力？還有哪些政策空間？市場對此充滿期待。

此前文章指出，目前仍在實施“認房又認貸”的城市中，一線城市核心地帶之外的地區(qū)都存在限購解綁可能：

作為最具代表性的“地產過熱階段出臺”的限購措施，“認房又認貸”已在多地地產下行時期放松 或取消，而目前15個仍繼續(xù)施行該政策的城市（11個二線、4個一線）優(yōu)化空間較大，我們認為其中除一線城市核心地帶以外的地區(qū)均有限購解綁可能，以釋放剛需與改善型需求。

其中二線城市中的西安、南寧、 廈門，一線城市中的廣州、深圳受二套房認定放松帶來的利率與首付比例下降受益最大。

8月初，鄭州打響樓市松綁第一槍，放開限售、契稅全免、落實認房不認貸。關于效果，鄭州一市場人士表示，無論是新房還是二手房，新政對市場有一定影響，帶看量有所增加，促進了一些轉化率。但這只針對改善型個別熱銷樓盤，對剛需影響并不大，購房者持觀望情緒很重。

據 CRIC 不完全統(tǒng)計，2022年至今，全國至少有65城優(yōu)化了認房認貸政策，但北上深等 13個核心城市仍在執(zhí)行較為嚴格的認房又認貸政策。

據中證金牛座此前報道，近期還有市場消息稱，刺激樓市銷售的“認房又認貸”政策或將在深圳落地。近日市場上有傳聞稱，深圳各銀行已開始執(zhí)行“認房不認貸”。

二套房首付比例、房貸利率有望大幅下降

中指研究院指出，目前，“認房又認貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，嚴重限制了需要換房改善的購房群體，換房需求同樣是合理的住房需求，政策應適時調整予以支持，優(yōu)化認房又認貸政策，可以激活核心城市置換鏈條，活躍市場交易。

據易居研究院梳理，在“認房又認貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達到了70BP。

若上述城市均實施“認房不認貸”，二套房首付比例可從73%（北上廣深平均數據，以下同）降至33%。按600萬總價的房源計算，首付款將從435萬元降至195萬元，可以降低55%的資金支付壓力。房貸利率從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬元計算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計減少47萬元。

對房地產市場影響幾何？

時隔六年再度全面放寬“認房不認貸”，有多大影響？

業(yè)內認為，“認房不用認貸”政策對于一線城市影響最大，能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。中原地產首席分析師張大偉指出，限購從來不是房地產調控最根本的，信貸才是樓市的“七寸”。

不松信貸，市場不會出現(xiàn)任何扭轉。過去中國房地產幾十年的歷史也證明，每一輪樓市轉折，都以信貸為開端，或松或緊。認房又認貸，的確打擊了炒房客，但最大的問題是誤傷了剛改、改善需求。在他看來，現(xiàn)在全國三四線城市已經無政策可寬松，出臺政策還有用的只有一二線城市。特別是一線城市。針對第二套房的認定標準都應該有大幅度的調整，特別是賣一買一，“認房不認貸”應該成為全國所有城市執(zhí)行的政策。

申萬宏源則指出，前期“認房又認貸”約束首付比實際下調幅度，后續(xù)有望空間打開。雖然2022年以來各地因城施策政策持續(xù)加碼、降低首付比，但在“認房又認貸”背景下，全國平均首付比下降速度明顯慢于上一輪地產政策寬松周期。

目前“認房不認貸”政策執(zhí)行，在后續(xù)各地有序配套的過程中，參照上一輪放松首套房認定標準后全國首付比下調的幅度，后續(xù)全國首付比的增量下調空間仍有4個百分點，相當于近兩年全國首付比已平均下調的幅度。