圖源：藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)

(相關(guān)資料圖)

歷經(jīng)近幾年的收并購擴(kuò)規(guī)模、業(yè)務(wù)多元化探索后，物企隨著房地產(chǎn)市場深度調(diào)整及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，也迎來了自身的發(fā)展周期。

行業(yè)正面臨多項(xiàng)挑戰(zhàn)，包括關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司流動(dòng)性問題及交付面積下降、收并購帶來的計(jì)提商譽(yù)減值、城市服務(wù)應(yīng)收賬款周期較長、增值服務(wù)業(yè)務(wù)增長失速等。

央企背景的保利物業(yè)（06049.HK）也在克服難題。

據(jù)保利物業(yè)8月22日晚間發(fā)布的2023年中期業(yè)績，截至今年6月底，其貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收票據(jù)約為29.6億元，較去年底增加約7億元，一方面是因?yàn)楣芾硪?guī)模增加；另一方面則因?yàn)楣卜?wù)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)收入占比提升，且受到信貸期的影響，導(dǎo)致貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)余額增加。

據(jù)媒體報(bào)道，保利物業(yè)管理層在投資者業(yè)績會(huì)上回應(yīng)稱，公服項(xiàng)目一般在合同里自帶1—3個(gè)月的合同賬期，正?；乜钪芷陂L于住宅及商辦，受上半年公服收入占比提升影響，物業(yè)板塊當(dāng)期回款率略有下降，當(dāng)前公服應(yīng)收余額和去年同期相比也有一定增長。

上半年，保利物業(yè)來自公共及其他物業(yè)項(xiàng)目的收入為12.2億元，同比增長30.9%，貢獻(xiàn)了25.4%的物管收入；新簽約項(xiàng)目單年合同金額則為6.9億元。

公共服務(wù)業(yè)務(wù)的甲方較為特殊，為防止這項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)收賬款周期較長甚至出現(xiàn)大比例計(jì)提壞賬的情況，保利物業(yè)管理層在投資者業(yè)績會(huì)上表示，公司今年在應(yīng)收款管理上實(shí)施了新管理動(dòng)作，上半年編制了應(yīng)收款管理體系，針對(duì)每個(gè)業(yè)態(tài)、每個(gè)客戶類型，從立項(xiàng)、合同簽訂、進(jìn)場、應(yīng)收生成、催收，各個(gè)階段都制定了崗位固定動(dòng)作，包括催收方案、激勵(lì)政策等；同時(shí)從源頭上把關(guān)，在外拓項(xiàng)目前端控制審核標(biāo)準(zhǔn)，提高拓展項(xiàng)目質(zhì)量，避免回款風(fēng)險(xiǎn)過大、信用等級(jí)過低的項(xiàng)目獲取。

營收凈利雙增長

內(nèi)生外拓齊發(fā)力

整體來看，保利物業(yè)上半年的業(yè)績表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，營收同比增長10.7%至71.4億元，歸母凈利潤則同比上升21.5%至7.6億元。

利潤增幅高于營收增幅，保利物業(yè)的盈利能力上半年有所提升。

財(cái)報(bào)顯示，其毛利率上半年同比提升1個(gè)百分點(diǎn)至21.2%，凈利率則提升1個(gè)百分點(diǎn)至10.9%。在行業(yè)中雖不算優(yōu)秀，但在向平均水平靠齊。

營收凈利的增長主要來自管理規(guī)模的增加，上半年保利物業(yè)合同管理面積增至8.42億平方米，在管面積約6.51億平方米，分別同比增加15.2%、24.3%。

細(xì)分業(yè)務(wù)板塊來看，來自物業(yè)管理服務(wù)的收入同比增加21.8%至48.18億元；非業(yè)主增值服務(wù)受關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，營收同比減少3.8%至10.5億元；社區(qū)增值服務(wù)收入也同比減少9.3%至12.72億元。

背靠正在沖擊銷售排行第一的保利發(fā)展，短期來看保利物業(yè)將有持續(xù)的業(yè)務(wù)增量。

今年上半年，其來自保利系統(tǒng)內(nèi)的新增在管項(xiàng)目數(shù)為76個(gè)，較去年同期提高65%。

總體來看，其來自保利系統(tǒng)內(nèi)的合同管理面積占比為38.3%，在管面積占比則為36.7%。

同時(shí)，保利物業(yè)的市場化拓展也在發(fā)力。

上半年，其新簽約第三方項(xiàng)目單年合同金額12.9億元，同比提升111%。其中，上半年新簽約千萬元級(jí)以上項(xiàng)目金額6.1億元，追平去年上半年總簽約合同金額。

物管業(yè)務(wù)中，來自獨(dú)立第三方的合同管理面積、在管面積占比均超六成，且同比均有所提升。

另一個(gè)亮點(diǎn)是平均物業(yè)費(fèi)單價(jià)的提升，住宅社區(qū)物業(yè)費(fèi)單價(jià)同比增加0.04元至2.29元/平方米/月，這在物業(yè)費(fèi)漲價(jià)難的行業(yè)難題下，實(shí)屬不易。

30億元保證金引關(guān)注

社區(qū)增值服務(wù)降速

營收凈利雙增、毛利率回升、市場拓展能力得到驗(yàn)證，但投資者并沒有給這份業(yè)績打滿分，業(yè)績發(fā)布次日，保利物業(yè)股價(jià)收跌3.77%至37港元/股。

在投資者平臺(tái)，有關(guān)保利物業(yè)被保利發(fā)展“押住30億元”的討論不少。

財(cái)報(bào)顯示，保利物業(yè)截至今年6月底的預(yù)付款項(xiàng)、按金及其他應(yīng)收款項(xiàng)約為38.89億元，其中30億元來自與保利發(fā)展開展車位租售業(yè)務(wù)代理服務(wù)的保證金，約定于今年底收回。

實(shí)際上，2022年，保利物業(yè)也向保利發(fā)展支付了一筆30億元的上述保證金，并約定于當(dāng)年12月收回。

截至6月底保利物業(yè)持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物68.96億元，相較去年底減少了約20.6億元。保利物業(yè)在業(yè)績報(bào)中所說的“將資金投入到使用效率更高的資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)及增值服務(wù)”，便包括了上述車位租售業(yè)務(wù)。

投資者的疑問在于，這30億元是否屬于關(guān)聯(lián)方資金占用，以及這部分資金在半年內(nèi)產(chǎn)生的利息收入歸屬，或利息總額與業(yè)務(wù)利潤孰多孰少。

在2022年中期業(yè)績會(huì)中，保利物業(yè)管理層曾表示，當(dāng)期車位代銷業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的利潤高過這筆資金在銀行存款所能獲得的利息。

這份整體表現(xiàn)優(yōu)異的業(yè)績中，另一個(gè)“瑕疵”是社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)，這部分營收同比下降了9.3%至12.72億元。

細(xì)分具體業(yè)務(wù)來看，社區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)營收同比增長了4.5%，下降主要來自社區(qū)生活服務(wù)及其他業(yè)務(wù)，營收同比減少14.4%至8.75億元。

保利物業(yè)所管理的小區(qū)多分布在高線城市，業(yè)主消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)，有利于其社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的開展。在這個(gè)業(yè)務(wù)板塊，其孵化了美居、社區(qū)零售、車場服務(wù)、社區(qū)便民等產(chǎn)品。

2022年，這部分業(yè)務(wù)為保利物業(yè)貢獻(xiàn)了22.4%的收入，為30.6億元，同比增幅超三成。

但在整體消費(fèi)不振的環(huán)境下，這部分業(yè)務(wù)也受到了影響。

“主要由于社區(qū)零售、家政服務(wù)等到家業(yè)務(wù)的部分消費(fèi)需求及產(chǎn)品服務(wù)變化。”保利物業(yè)解釋道。

同日發(fā)布中期業(yè)績的另一家物企管理層在業(yè)績交流會(huì)上也提到外部因素對(duì)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的影響，“市場環(huán)境確實(shí)對(duì)多元業(yè)務(wù)的布局有影響，整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，各行各業(yè)都受到了一定的沖擊。”

不過，雖板塊營收下降，保利物業(yè)社區(qū)增值業(yè)務(wù)毛利率提升明顯，由去年同期的31.89%增加至38.12%，進(jìn)而帶動(dòng)了板塊利潤的增長。