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近期，李嘉誠創(chuàng)立的長實集團旗下位于北京東四環(huán)外朝青板塊的豪宅項目“御翠園”已經(jīng)拿到預(yù)售證，即將開啟預(yù)售。

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據(jù)北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，御翠園位于北京市朝陽區(qū)姚家園東里1號院，備案名“逸翠園”，于今年7月18日獲得預(yù)售證，預(yù)售范圍包括9棟住宅，準(zhǔn)許銷售面積為93212.24平方米，最高擬售均價為99744.99元/平方米、最低擬售均價為90672.35元/平方米。

“我們現(xiàn)在預(yù)售證下來了，等公司通知隨時開盤?！薄坝鋱@”項目的銷售人員表示，“我們項目是目前五環(huán)內(nèi)唯一在售的新房，目前看房的人還挺多的。而且我們是準(zhǔn)現(xiàn)房，房子已經(jīng)蓋完了，高層的玻璃都掛好了。明年年底交房?！?/p>

開發(fā)周期22年

公開資料顯示，“御翠園”由長江實業(yè)旗下和記黃埔地產(chǎn)（北京朝陽）有限公司開發(fā)。據(jù)多家媒體此前報道，“御翠園”所在的姚家園項目地塊總面積約40萬平方米，由和記黃埔于2001年時以7億元的價格拿下，樓面價僅1750元/平方米。然而，該地塊出讓后，直至2005年6月才開始動工，并于當(dāng)年11月開盤銷售。

目前，該地塊已有2006年至2013年入市的“逸翠園”和2012年至2013年入市的“御翠尚府”兩個項目，此次即將預(yù)售的“御翠園”項目則為該地塊最后被開發(fā)的部分，開發(fā)周期長達(dá)22年。

澎湃新聞在貝殼找房平臺搜索發(fā)現(xiàn)，目前逸翠園的7月參考均價約90545元/平方米；御翠尚府7月參考均價約94439元/平方米。

從“御翠園”的平面圖來看，“御翠園”項目共26棟樓，包括8棟16~18層樓的高層及18棟低密聯(lián)排產(chǎn)品。高層住房包括約140平方米和185平方米兩種戶型；低密聯(lián)排產(chǎn)品則為約345平方米的地上三層及地下挑高6.6米的戶型。

此次“御翠園”即將預(yù)售的9棟樓包括3棟16~18層樓的高層及6棟低密聯(lián)排產(chǎn)品。其中3棟高層的擬售均價分別為96465.86元/平方米、99744.99元/平方米和98046.3元/平方米，6棟低密聯(lián)排產(chǎn)品的擬售均價范圍在90672.35~92372.54元/平方米之間，超過拿地價格51倍以上。

“御翠園”預(yù)售樓盤表。（來源：北京市住建委）

售價與周邊二手房基本持平

從“御翠園”的配套情況來看，該項目距離今年年底將建成的地鐵3號線朝陽體育中心站約100米，周圍商業(yè)配套包括國貿(mào)商圈、燕莎三里屯、麗都商圈、朝陽大悅城等。

“御翠園”區(qū)位圖。（來源：網(wǎng)絡(luò)）

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄指出，“御翠園”所屬的朝青板塊成交較為活躍，緊鄰CBD和朝陽公園的優(yōu)越位置，交通四通八達(dá)，配套成熟，接受國貿(mào)CBD的輻射，屬于熱門優(yōu)質(zhì)板塊。從板塊內(nèi)來看，在售項目以二手房為主，單價基本在8~10萬元/平。此前入市的長實集團旗下的逸翠園項目單價在9.5萬元/平以上，周邊還有銀谷美泉家園單價在8.5萬元/平以上、匯成家園售價在8萬元/平以上。

澎湃新聞注意到，貝殼找房平臺數(shù)據(jù)顯示，以姚家園地塊來看，“逸翠園”目前在售房源38套，單價在8.4萬元/平方米至11.2萬元/平方米不等；“御翠尚府”目前在售房源13套，單價在8.5萬元/平方米至10.6萬元/平方米不等。

陳霄表示，御翠園是和記黃埔在北京姚家園開發(fā)的最后一個項目，雖然此前吹風(fēng)價達(dá)到10萬元，但是實際申領(lǐng)銷許價格略低，這也是順應(yīng)市場形勢做出的適時調(diào)整，面對市場持續(xù)降溫之下，開發(fā)商適當(dāng)下調(diào)了市場預(yù)期。加上該項目地塊據(jù)悉已經(jīng)拿地二十年之久，開發(fā)周期長，產(chǎn)權(quán)縮短。

“御翠園”項目的銷售人員表示，該項目是目前五環(huán)內(nèi)唯一在售的新房，暫時還不知道會不會特別搶手，但關(guān)注的人挺多。

陳霄指出，在當(dāng)前市場降溫的背景下，御翠園下調(diào)了價格預(yù)期，平層9.8萬元/平的單價相較于板塊內(nèi)同類項目價格相當(dāng)，但是板塊內(nèi)新房項目不多，去化上應(yīng)該不成問題。聯(lián)排別墅產(chǎn)品在四環(huán)內(nèi)也是屬于稀缺性產(chǎn)品，入市也能獲得一定的青睞。

北京商品住宅成交量連續(xù)三個月下降

從北京市場整體情況而言，中指研究院數(shù)據(jù)顯示， 今年7月北京商品住宅（不含保障房）成交規(guī)模為50.99萬平方米，環(huán)比下降12.8%，同比下降8.9%。2023年1~7月，北京商品住宅（不含保障房）累計成交387.89萬平方米，同比下降5.1%。

中指研究院指出，整體來看，受房地產(chǎn)市場下行、預(yù)期不明朗、前期推盤力度不足等影響，北京樓市持續(xù)承壓，商品住宅成交量連續(xù)三個月下降，成交規(guī)模降至近5月的最低位。

從價格來看，8月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份北上廣深二手房房價全部下降，其中北京二手房價格環(huán)比均下跌0.6%。

新建住宅價格方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，北京新建住宅平均價格為44767元/平方米，環(huán)比微漲0.04%，漲幅擴大0.01個百分點；同比上漲0.39%，漲幅收窄0.23個百分點。綜合1-7月來看，北京新建住宅價格累計上漲0.19%，較去年同期收窄0.46個百分點。

截至今年7月底，北京商品住宅（不含保障房）庫存量約為1135.56萬平方米，環(huán)比增長11.1%；去化速度進一步放緩，帶動出清周期回升至18.3個月，環(huán)比提升1.9個月。