伴隨樓市上半年度成績(jī)單出爐，下半年市場(chǎng)將如何走，值得關(guān)注。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ブ赋?，總體來(lái)看，今年上半年樓市呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”態(tài)勢(shì)，一季度市場(chǎng)快速回暖，但二季度成交卻節(jié)節(jié)回落，6月也未迎來(lái)預(yù)期中的止跌行情。

(資料圖片僅供參考)

“這些現(xiàn)象表明，各地剛需剛改出現(xiàn)階段性退潮，改善型需求‘接棒’，但此類需求短期內(nèi)對(duì)成交的支撐作用較有限。步入6月，不少城市二手房市場(chǎng)下行壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)，成交量同比、環(huán)比齊跌，且環(huán)比跌幅較上月有擴(kuò)大趨勢(shì)，剛需的購(gòu)買力顯現(xiàn)出階段性瓶頸?！睏羁苽シQ。

多位分析師表示，隨著樓市進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，按當(dāng)前的市場(chǎng)情況，如無(wú)重大利好因素影響，三季度交易規(guī)模仍將在低位徘徊。

“展望后市，若7月無(wú)強(qiáng)有力的扶持性政策出臺(tái)，新房成交規(guī)模整體還將維持在低位，環(huán)比降幅和累計(jì)同比增幅將持續(xù)收窄，維持弱復(fù)蘇主基調(diào)?！睏羁苽ケ硎?。

應(yīng)警惕下半年趨勢(shì)性下行態(tài)勢(shì)

據(jù)中指院初步統(tǒng)計(jì)，2023年1-6月全國(guó)100城新建商品住宅月均成交面積約3330萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11%，近八年中僅高于2022年同期。

另?yè)?jù)易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年6月，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為1885萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3%，同比下降21%。50個(gè)城市中，有30個(gè)城市成交量環(huán)比下降，近6成城市的樓市交易行情弱于5月。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，若剔除6月下旬翹尾因素，6月交易數(shù)據(jù)下滑的城市數(shù)量會(huì)更多，即各地普遍出現(xiàn)“6月不如5月”的交易態(tài)勢(shì)。而對(duì)6月份的短期波動(dòng)數(shù)據(jù)，應(yīng)有所警惕，防止演變成下半年趨勢(shì)性的下行態(tài)勢(shì)。

“從數(shù)據(jù)上看，三四線城市下行壓力最大，但實(shí)際上并非如此。從6月份一線城市銷售行情來(lái)看，也面臨購(gòu)房需求不足、市場(chǎng)分化的問(wèn)題，一些新房項(xiàng)目也面臨去庫(kù)存壓力。這其中一個(gè)重要原因是，一線城市二手房掛牌量激增情況下，購(gòu)房者‘賣二手換一手’的操作明顯受阻?！眹?yán)躍進(jìn)稱。

事實(shí)上，2023年上半年各地樓市政策保持了寬松趨勢(shì)，地方出臺(tái)政策的頻次相當(dāng)高。

據(jù)中指院監(jiān)測(cè)，今年上半年全國(guó)有超百省市（縣）出臺(tái)政策逾300條，公積金支持政策成為各地重要舉措，購(gòu)房補(bǔ)貼政策亦是各地因城施策的主要手段。此外，部分城市對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行優(yōu)化，還降低首付比例及房貸利率，及優(yōu)化了預(yù)售資金監(jiān)管等措施。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，雖然今年上半年政策調(diào)整保持了較高頻率，但主要是在此前基礎(chǔ)上進(jìn)行的微調(diào)，政策松綁力度一般。

從政策調(diào)控節(jié)奏來(lái)看，一季度政策出臺(tái)節(jié)奏相對(duì)穩(wěn)定，政策效果顯現(xiàn)疊加積壓需求釋放，市場(chǎng)整體活躍度得到提升。不過(guò)，因三四線城市前期政策出臺(tái)較多，繼續(xù)出臺(tái)政策的空間已受到限制，5月以來(lái)出臺(tái)政策的頻次也有所放緩。

市場(chǎng)寄望大力度托底政策

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前多數(shù)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策已基本取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市場(chǎng)下行趨勢(shì)。

中指院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，隨著二季度市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)弱，下半年政策加力的預(yù)期有所增強(qiáng)。“但房地產(chǎn)政策出臺(tái)力度和節(jié)奏取決于宏觀基本面的變化。若下半年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)超預(yù)期轉(zhuǎn)弱情況，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)‘穩(wěn)定器’，托底政策或?qū)⒓涌炻涞?。如?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較為穩(wěn)健，房地產(chǎn)出臺(tái)強(qiáng)力政策的概率或會(huì)減弱?！?/p>

58安居客研究院院長(zhǎng)張波也認(rèn)為，政策的變化成為影響下半年樓市走向的一個(gè)重要因素，但就業(yè)形勢(shì)、收入增長(zhǎng)及對(duì)經(jīng)濟(jì)走向的預(yù)期，也會(huì)對(duì)市場(chǎng)交易產(chǎn)生不小的影響。

“如果購(gòu)房者手中的‘錢袋子’變化不大，部分需求可能仍然會(huì)選擇觀望或延遲購(gòu)房，這使得需求量未必會(huì)在下半年發(fā)生明顯提升。不過(guò)地方能出臺(tái)一些重磅的扶持性政策，也可能會(huì)有助于激發(fā)一部分需求加速入市，從而對(duì)市場(chǎng)交易產(chǎn)生積極效果。從6月情況來(lái)看，各地加快了政策調(diào)整節(jié)奏，隨著市場(chǎng)政策不斷釋放，疊加國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體穩(wěn)定性進(jìn)一步強(qiáng)化，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)回歸穩(wěn)定的大方向?qū)⒈３植蛔?。”張波在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

在張波看來(lái)，下半年需求側(cè)有必要出臺(tái)更大力度的措施，來(lái)保障改善型購(gòu)房需求，尤其需要對(duì)房貸政策和首付比例進(jìn)行調(diào)整。

“不少城市目前仍然執(zhí)行‘認(rèn)房又認(rèn)貸’政策，這導(dǎo)致很多人即使手里僅有一套房，換房也要承擔(dān)高首付，并且利率還面臨上調(diào)。后續(xù)，各地如能將房貸政策與稅費(fèi)政策結(jié)合起來(lái)，同步進(jìn)行調(diào)整，則有利于激發(fā)改善性置業(yè)需求入市的潛力。”張波稱。

陳文靜認(rèn)為，短期來(lái)看，預(yù)計(jì)需求端政策仍將聚焦在降低購(gòu)房門檻及購(gòu)房成本，核心一二線城市政策有望適度調(diào)整，“一區(qū)一策”、結(jié)合生育政策等或是重要方向。而優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低首付比例、降低房貸利率，以及出臺(tái)針對(duì)改善性住房需求的信貸政策，有望加力。

“此外，優(yōu)化限購(gòu)范圍、降低交易稅費(fèi)等也存在較大空間，‘房票’安置或成為更多城市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的舉措之一。企業(yè)端政策仍將側(cè)重緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力、防控風(fēng)險(xiǎn)上，對(duì)房企的金融支持措施有望繼續(xù)落地。另外，‘保交樓’資金及配套舉措也有望進(jìn)一步跟進(jìn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期?！标愇撵o補(bǔ)充道。