公募REITs二級市場仍在“跌跌不休”。

根據(jù)Wind，截至7月4日收盤，今年以來28只公募REITs年內無一正收益，整體平均跌幅達13.29%，其中有5只REITs跌幅超過20%，底層資產分別來自產業(yè)園、倉儲物流、高速公路這三類。并且，在近60個交易日內28只公募REITs總成交額達170.71億元，但整體實現(xiàn)了主流凈流入。這意味著，在基本面沒明顯變化情況下，經過前期風險釋放后，公募REITs的長期投資價值有望進一步凸顯。

基金經理認為，從國際經驗對比來看，國內公募REITs自首批項目上市不到兩年就已有了近千億市值，發(fā)展速度并不慢，但可以借鑒海外發(fā)展以下兩點經驗：

(資料圖片)

一是需要設立一些硬性量化指標來保護REITs獨立正常運營，以及保護中小投資者的利益，避免利益沖突或利益輸送，同時提高REITs在宏觀背景不確定下的抗風險能力。

二是海外80%以上的REITs投資者為機構投資者，30%為養(yǎng)老金、保險資金等長線資金。此外越來越多的個人與機構投資者采用指數(shù)化投資工具（如ETF）來配置REITs，可以降低個股的投資風險以及提高市場流動性。

資金在下跌行情中加劇博弈

券商中國記者梳理發(fā)現(xiàn)，受年內大幅度下跌拖累，個別REITs前期的累計漲幅被逐步吞噬，甚至有產品上市以來的浮盈已變?yōu)樘潛p。比如，國金中國鐵建高速REIT今年以來累計跌幅為17.81%，包括此在內該基金上市至今錄得16%的跌幅。紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT今年以來累計跌幅達18.48%，使得上市至今的漲幅收窄至11.24%。

其中，受公募REITs整體行情低迷影響，年內上市的4只公募REITs表現(xiàn)同樣不佳。其中，6月30日上市交易的中金湖北科投光谷REIT，在上市首日就破發(fā)，盤中最大跌幅超17%，最后收跌6.29%，報2.46元，成為今年以來首只上市當天破發(fā)的REITs產品。當日，中金湖北科投光谷REIT成交額達到1.56億元，在當日市場成交額占比34%；成交量占比也達到48%；換手率達到31%，位居REITs市場首位。

但實際上，資金在下跌行情中加劇博弈，中金湖北科投光谷REIT并非特例。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至7月4日的60個交易日內，28只公募REITs總成交額達170.71億元，并在整體上實現(xiàn)了主流凈流入3781.54萬元。其中，包括中信建投國家電投新能源REIT的6只產品的主力資金凈流入均為千萬元級別，但同時也有中金安徽交控REIT等5只產品遭遇千萬元級別的主力資金凈流出。

另外從大宗交易角度看，以2023年6月為例，滬深兩市共有69筆公募REITs大宗交易，創(chuàng)年內新高。具體來看，6月大宗交易標的，主要集中在月內下跌較多的產業(yè)園和高速類標的，次數(shù)最多的是東吳蘇園產業(yè)REIT，6月發(fā)生過8筆大宗交易。此外，平安廣州廣河REIT、建信中關村REIT、中金普洛斯REIT、國金中國鐵建REIT等產品的大宗交易次數(shù)均不低于5筆。

退租事件暴露出運營管理風險

談及今年以來公募REITs上述表現(xiàn)，基金經理認為影響因素是多方面的。但在基本面沒明顯變化情況下，經過前期風險釋放后，公募REITs的長期投資價值將更加凸顯。

華夏越秀高速REIT的基金經理林偉鑫認為，雖然近期公募REITs遭遇了階段性下跌，市場表現(xiàn)受到底層資產的基本面情況、利率水平、貨幣政策預期、投資者結構、流動性等多方因素影響，但隨著REITs市場的不斷發(fā)展、制度的逐步完善、各類投資者和市場主體的引入，以及底層資產種類和數(shù)量的增加，REITs市場穩(wěn)定性有望提升。未來公募REITs市場在中國的發(fā)展還有很大的潛力和空間，可能會出現(xiàn)更多有益的變化和創(chuàng)新，有待政策、市場、監(jiān)管等多方面協(xié)同推進。

根據(jù)中信建投國家電投新能源REIT基金經理孫營觀察，公募REITs二級市場價格加速下跌分為四個階段：

首先是因為今年3月-4月，部分REITs項目2022年年報和2023年一季報披露的業(yè)績數(shù)據(jù)不及預期，引起了投資人第一波的賣出；

其次在4月中旬，華夏中交發(fā)布解禁公告，過半數(shù)的基金份額予以解禁，市值近50億元，加大了市場拋壓；

而且，隨著年內整體公募REITs板塊表現(xiàn)不佳，部分機構觸發(fā)內部止損線，被動平倉導致的踩踏更加速了價格下跌；

最后，在整個板塊下跌的趨勢下，首批擴募的推出在吸金的同時，定價規(guī)則（發(fā)售價格不低于定價基準日前20個交易日基金交易均價的90%）也促使部分參與擴募的投資者產生了換倉拉低持倉成本的想法，帶來了第四輪的價格下探。

但孫營認為，公募REITs二級市場價格加速下跌體現(xiàn)了價格圍繞價值上下波動，價格終將向價值中樞回歸，建議投資者們正視價值回歸的過程，不要恐慌，理性對待。

就消息面而言，今年以來“哲庫科技”從張潤大廈退租事件波及，華安張江產業(yè)園REIT一度下跌；受西門子事件影響，中信建投國家電投新能源 REIT也出現(xiàn)短期下跌；同時，由于國內部分產業(yè)園區(qū)行業(yè)面臨較大的退租壓力，都讓相關的REITs產品二級市場出現(xiàn)波動。

林偉鑫直言，哲庫科技退租事件暴露出了基礎設施項目運營管理風險，對產業(yè)園區(qū)項目來說，重要大租戶退租短期內或對項目經營效益產生了一定影響,并進一步引發(fā)二級市場波動。這類基礎設施項目的運營管理，需要在產品發(fā)行前需進行充分的盡職調查，重點關注基礎設施項目所處行業(yè)、所在地域、現(xiàn)金流來源、重要現(xiàn)金流提供方情況等，并結合項目實際進行詳細核查。

一些過激行為會加大經營風險

展望國內公募REITs發(fā)展前景時，基金經理不約而同地提到了“國際經驗”。

博時招商蛇口產業(yè)園REIT基金經理劉玄認為，REITs試點三年來，基礎設施公募REITs資產類型穩(wěn)步拓展，基礎制度加快建立，監(jiān)管框架基本構建，市場運行總體平穩(wěn)，底層資產覆蓋了產業(yè)園、高速公路、倉儲物流、光伏、保障房等多種類型底層資產。“對比國際而言，我國公募REITs發(fā)展速度并不慢，自首批項目上市不到兩年，就已有了接近千億的市值?！?/p>

鵬華基金國際業(yè)務部基金經理朱慶恒，是鵬華美國房地產證券投資基金的基金經理。該基金發(fā)行于2011年11月，主投于美國上市的REITs，是中國公募基金首只投資海外REITs的產品。朱慶恒說到，自上世紀60年代在美國誕生以來，REITs在過去60年發(fā)展迅猛。在海外發(fā)達經濟體中，REITs已在各自的整體資本市場中占有重要地位。比如，截至2023年1月底美國公募REITs市場規(guī)模約1.3萬億美元，約占GDP規(guī)模5%?！昂Ｍ釸ETIs推出初期，是為了鼓勵社會資本參與重資產、回報周期長的不動產投資；而后配合較友好的稅優(yōu)政策支持以及引入了以養(yǎng)老金為代表的長線資本；在多種因素共同作用下，REITs市場得以迅速發(fā)展?！?/p>

朱慶恒具體說到，在2008年、2009年美國次貸危機中，個別REITs因經營問題破產，給投資者帶來非常大的損失。“雖然海外市場很成熟，但如果任由市場去做主導的話，因為某些利益的驅動，REITs管理者可能會采取一些過激的發(fā)展政策，加大經營風險?！?/p>

”REITs發(fā)展過程中有一些值得思考，特別是在某些方向或指標，如REITs的杠桿比例、公司治理結構、還有REITs持有人的集中度等，需要設立一些硬性量化指標來保護REITs獨立正常運營，以及保護中小投資者的利益，避免利益沖突或利益輸送，同時提高REITs在宏觀背景不確定下的抗風險能力。“朱慶恒說。

可考慮采用指數(shù)投資工具配置REITs

基于上述分析對比，朱慶恒認為，現(xiàn)在國內REITs市場規(guī)模大約1000億元，但預計未來發(fā)展空間很大。”海外REITs市場用了60年發(fā)展到1.3萬億元，未來中國REITs市場會奔著1萬億元的‘小目標’去發(fā)展?！?/p>

從資產端看，朱慶恒表示REITs未來成長空間預判可觀察以下四方面：

一要看經濟體量，海外大經濟體的REITs規(guī)模也很大，包括美國、日本、歐洲等，其REITs規(guī)模跟它們的經濟體量成正比。舉例來說，美國REITs和日本REITs的總上市規(guī)模均相當于其GDP的3%-5%左右。按此邏輯，目前我國GDP約100萬億，如果REITs規(guī)模達到GDP的1%，未來也是1萬億以上的規(guī)模。

二是從物業(yè)的特性來看，REITs是機構投資者持有的物業(yè)，要求規(guī)模足夠大，收益足夠穩(wěn)定，有運營歷史，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有稀缺性，并且是核心資產。

三是REITs的未來發(fā)展與國家的發(fā)展政策相輔相成，例如清潔能源，消費，新基建，數(shù)據(jù)經濟等方向。

四是整個投資思路需要調整，REITs持有物業(yè)的價值體系需要重新衡量。

從資金端來看，朱慶恒表示，長線資金或者機構資金將成為REITs主流的投資者。海外的經驗是，80%以上的REITs投資者為機構投資者，30%為養(yǎng)老金、保險資金等長線資金。此外，海外越來越多的個人與機構投資者采用指數(shù)化投資工具（如ETF）來配置REITs，可以降低個股的投資風險以及提高市場流動性。“我們希望可以借鑒海外的投資經驗，讓我們少走一些彎路，讓國內基礎設施公募REITs朝著一個健康可持續(xù)的市場方向發(fā)展?！?/p>

林偉鑫則認為，我國基礎設施體系規(guī)模龐大且具備大量優(yōu)質資產，公募REITs的推出有望為基礎設施領域的投融資渠道持續(xù)注入活水。目前已上市的公募REITs產品底層資產涵蓋了高速公路、產業(yè)園區(qū)、倉儲物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、能源基礎設施，仍有許多類型的基礎資產尚無發(fā)行案例，未來有望進一步推進并形成示范效應。

“此外，隨著《國家發(fā)展改革委關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》的出臺，未來消費基礎設施領域（包括百貨商場、購物中心、農貿市場等）有望成為重要的增量市場，對于拉動內需、擴大消費、服務實體經濟具有重要意義?！绷謧ヶ握f。