近日，深圳土拍市場(chǎng)高潮不斷。繼深圳灣超級(jí)總部基地總百億宅地之后，首宗競(jìng)“現(xiàn)房銷(xiāo)售建面”地塊也來(lái)了。

(資料圖)

深圳公共資源交易公共服務(wù)平臺(tái)在7月4日上架3宗宅地，分布于龍崗寶龍、寶安新安，總起始價(jià)46.32億元，3宗宅地將于8月2日進(jìn)行出讓。

其中，寶安新安地塊的競(jìng)指標(biāo)部分從過(guò)去宅地出讓中的“競(jìng)保障房面積”改為“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售建面”，該宗地也成為深圳首宗競(jìng)“現(xiàn)房銷(xiāo)售建面”地塊。

增加房企壓力？

據(jù)悉，此次寶安新安的A001-0212宗地采取“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”規(guī)則掛牌出讓?zhuān)聪薜貎r(jià)、限普通商品房銷(xiāo)售價(jià)格、限現(xiàn)房銷(xiāo)售建筑面積，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售建筑面積。在競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)中，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)時(shí)，由競(jìng)地價(jià)轉(zhuǎn)入競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售建筑面積，達(dá)到最高限制現(xiàn)房銷(xiāo)售建筑面積后通過(guò)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，建成后商品房毛坯限售價(jià)每平方米88600元，包括“現(xiàn)房銷(xiāo)售”的部分。

值得注意的是，A001-0212宗地原是2022年深圳第二批次集中出讓的地塊，該宗地所處區(qū)位相對(duì)優(yōu)質(zhì)，但當(dāng)時(shí)地塊出讓條件中商辦比例超過(guò)50%，最終無(wú)人報(bào)名，爆冷“流拍”。隨后，該地塊經(jīng)過(guò)規(guī)劃調(diào)整，去除“商業(yè)用地”比例，總建面規(guī)模下調(diào)至8.23萬(wàn)平方米，而現(xiàn)房銷(xiāo)售建面最高限制為35520平方米。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，該宗地的現(xiàn)房銷(xiāo)售建面比例并不算低。對(duì)于現(xiàn)房銷(xiāo)售，即買(mǎi)家所見(jiàn)即所得，不僅縮短交付時(shí)間也降低了往后發(fā)生維權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)于房企而言，無(wú)形中增加了許多成本壓力。不過(guò)，中指研究院預(yù)計(jì)，房企在核心城市補(bǔ)貨意愿繼續(xù)保持較高水平，隨著越來(lái)越多的企業(yè)聚焦在核心城市拿地，這些城市的土拍競(jìng)爭(zhēng)也將日益激烈。

更多城市從土地端試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售

過(guò)去，關(guān)于取消商品房預(yù)售制的風(fēng)聲曾讓業(yè)界“顫抖”。早在2016年，深圳龍華出讓當(dāng)年第一塊商住用地，這也是首宗商品房現(xiàn)售試點(diǎn)地塊，推出即引起市場(chǎng)關(guān)注?！艾F(xiàn)售”意味著在這宗地塊上建設(shè)的住宅、商業(yè)物業(yè)或其他建筑物，不能提前進(jìn)行預(yù)售，而要在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，這也極大地考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力。最終，該宗地由金茂拿下并建成龍華金茂府，該項(xiàng)目一度被視為全國(guó)首個(gè)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。

在此之后，深圳土拍再無(wú)要求現(xiàn)房銷(xiāo)售的宗地出現(xiàn)。有分析人士表示，目前并非全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度的合適時(shí)機(jī)。全面實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)商品房存量、開(kāi)發(fā)商資金、地方財(cái)政收入等均有較高的要求，當(dāng)前最穩(wěn)妥的方式是對(duì)熱點(diǎn)城市部分項(xiàng)目?jī)?yōu)先試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，并在試點(diǎn)過(guò)程中不斷完善配套政策，為未來(lái)更大范圍的推行積累經(jīng)驗(yàn)。短期來(lái)看，預(yù)計(jì)將有更多城市從土地端試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。

不過(guò)，從深圳最近推出的宅地來(lái)看，深圳在宅地出讓規(guī)則上已經(jīng)做出不少調(diào)整，例如深超總地塊突破“70/90”戶(hù)型限制，深汕合作區(qū)地塊建成的普通商品房不限價(jià)等。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在現(xiàn)階段，如果土地價(jià)格、建設(shè)成本不變，現(xiàn)售會(huì)抬高建設(shè)成本，從而影響這類(lèi)房子的銷(xiāo)售。所以現(xiàn)售制度下，必須要求政府在地價(jià)上讓利，以降低開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，也能降低購(gòu)房的成本。