今年第一個(gè)樓市徹底“脫光”的城市，出現(xiàn)了。

既不是樓市回天乏力的東北，也不是基礎(chǔ)薄弱的中西部，而是中國(guó)最富裕的區(qū)域：

長(zhǎng)三角。

(資料圖)

以此為起點(diǎn)，新一輪的救市大潮，或許離得不遠(yuǎn)了……

誰都沒想到，看起來最“不差錢”的長(zhǎng)三角，又一次扛起了救市大旗。

節(jié)后第一天，揚(yáng)州火速發(fā)布一系列樓市新政，其中最引人注意莫過于下面這條：

7月1日起，在市區(qū)購(gòu)買改善性住房的，不再執(zhí)行限購(gòu)政策，其原有住房不再執(zhí)行限售政策。

也就是說，揚(yáng)州的置換群體在市區(qū)購(gòu)買改善性住房，不論新房還是二手房，都不再限購(gòu)。

不僅如此，憑新簽訂的商品房購(gòu)房合同，在持有原有房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的基礎(chǔ)上，可直接出售原房屋，不再執(zhí)行原先網(wǎng)簽三年限售規(guī)定。

左手拆限購(gòu)，右手拆限售，揚(yáng)州這一套組合拳下來，直接與全國(guó)人民坦誠(chéng)相見，動(dòng)作太迅速了！

而且我發(fā)現(xiàn)，最近幾個(gè)月長(zhǎng)三角城市異常活躍，率先蹚出了一條救市之路。

就拿取消限售來說，揚(yáng)州并不是第一個(gè)吃螃蟹的城市。早在2月份，徐州就取消了原先的3年限售期，在市區(qū)內(nèi)買第二套新房的，第一套新房有證就能上市交易。

緊接著3月10日，同屬長(zhǎng)三角的常州火速跟上，取消了新房2年限售期。自那以后，常州商品房只要拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，就可以立馬上市交易。

此情此景，讓我不禁想起去年二季度的“盛況”：

短短一個(gè)月里，南京、蘇州、無錫、合肥、杭州紛紛出手，足足松綁了六次！

這一次，又有什么不同呢？

簡(jiǎn)單點(diǎn)說，揚(yáng)州這一次步子邁的夠大，定位也相當(dāng)精準(zhǔn)。

更徹底，因?yàn)閾P(yáng)州是今年全國(guó)首個(gè)全面放開“雙限”的城市，而且覆蓋了新房和二手房。

想買隨時(shí)可以買，想賣隨時(shí)可以賣，樓市某種程度上成了自由交易市場(chǎng)。

更精準(zhǔn)，是因?yàn)閾P(yáng)州是今年首個(gè)專門針對(duì)存量二手房以及改善型家庭放開“雙限”的城市。

對(duì)于有以舊換新，以小換大等改善需求的家庭而言，此舉確實(shí)可以有效減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)，是一次定向利好。

而更重要的是，揚(yáng)州全面取消“雙限”背后，所帶來的示范意義：

接下來，【解放改善群體】很可能會(huì)成為各地救市的重點(diǎn)方向。

此時(shí)此刻，全國(guó)上下的改善族，都被困在一場(chǎng)史詩(shī)級(jí)流動(dòng)性危機(jī)里。

根據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，今年上半年，全國(guó)主要城市的二手房掛牌量都上漲了一大截。

基本盤穩(wěn)如上海，二手房掛牌量也幾乎翻了一倍。之前掛牌量穩(wěn)定在10萬套，現(xiàn)在已經(jīng)超過18萬套。

廣州，去年掛牌量剛過10萬套，現(xiàn)在掛牌量已經(jīng)超過14萬套了，北京的掛牌量也超過了12萬套。

重慶、成都的二手房掛牌量更是達(dá)到了20萬套的峰值。

但是這些城市每月的二手房成交量，基本都只在1-2萬套左右，甚至有的城市就幾千套，二手房市場(chǎng)帶來的壓迫感是顯而易見的。

更重要的是，“流不動(dòng)”的二手房，已經(jīng)開始影響新房了。

另一邊，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市，新房的成交面積同比增速卻又一次由正轉(zhuǎn)負(fù)，再一次回到了去年的低谷期。

道理很簡(jiǎn)單：二手房賣不掉，新房沒人買，整個(gè)置換的鏈條被卡住了。

心有余而力不足。

就拿揚(yáng)州來說吧。

從5月開始，揚(yáng)州的新房和二手房成交量開始持續(xù)走低。

新房方面，5月份揚(yáng)州市區(qū)商品住宅合同成交1039套，環(huán)比下降10.7%。

二手房也不例外，5月?lián)P州市區(qū)二手住宅成交1856套，環(huán)比下降7.6%。

持續(xù)低迷的成交，使得揚(yáng)州不少二手房業(yè)主開始大幅降價(jià)賣房。

上個(gè)月，一位揚(yáng)州業(yè)主掛出剛剛交付半年的揚(yáng)州印別墅，建面約115㎡的房源，總價(jià)200萬出售還贈(zèng)送車位，算下來單價(jià)僅1.7萬/㎡+，一套房子虧了50萬。

降價(jià)的浪潮甚至已經(jīng)蔓延到揚(yáng)州核心板塊的標(biāo)桿樓盤，比如二城板塊的萬象天地、國(guó)賓府，最近都出現(xiàn)了虧本甩賣的房源。

這些別墅和標(biāo)桿樓盤的業(yè)主，其實(shí)都是一個(gè)城市潛在的優(yōu)質(zhì)購(gòu)買力，現(xiàn)在全都被套住了。

要知道，揚(yáng)州的樓市基本盤放眼全國(guó)，還屬于比較穩(wěn)健的那種。

相比之下，其他非核心城市的日子過得更是愁云慘淡。

據(jù)58安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來，由于三四線城市去化速度太慢，導(dǎo)致新房項(xiàng)目數(shù)量環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)，庫(kù)存積壓嚴(yán)重。

二手房方面，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，由于掛牌量持續(xù)走高，二三四線城市的二手房均價(jià)同環(huán)比都出現(xiàn)了下降。

尤以三四線城市最慘，所以從弱二線城市到三四線城市，現(xiàn)在都急需一個(gè)有分量的救市政策來激活樓市。

可現(xiàn)實(shí)的狀況是，絕大部分地方，已經(jīng)把能放開的政策都放開了。

比如房貸利率已經(jīng)降到3字頭了，公積金額度也拉滿了。

多地首套房的首付比例已經(jīng)降到了2成，二套首付比例降到了3成，已經(jīng)是最低了。

這也是為什么今年的救市總是一副有氣無力的樣子，工具箱快要空了啊。

接下來，除了抄揚(yáng)州的作業(yè)，地方上其實(shí)已經(jīng)沒有什么多余的選擇了。

取消“雙限”之后，真的可以如愿激活樓市嗎？

答案可能有些殘酷，對(duì)于大部分城市來說，用處可能不大。

其實(shí)，去年5月哈爾濱就取消了新房的3年限售期。

但是即便如此，依舊沒能挽救哈爾濱跌跌不休的房?jī)r(jià)。

還有蘭州，去年年末也放開了新房限售，但是架不住沒人埋單，市場(chǎng)冷到極致。

去年一整年，蘭州只放出了1070套新房，可即便如此，去化率只有32%……

更可怕的是，取消限售在這兩座城市引發(fā)了“拋售潮”，二手房掛牌量瞬間激增。

哈爾濱在去年年初取消限售之后，二手房掛牌量很快就從9萬沖到了10萬大關(guān)。

蘭州也是一樣，二手房掛牌量從去年年底的2萬多套，飆漲到了如今的3.6萬套……

而對(duì)一些需求旺盛、購(gòu)買力充沛的城市，就能發(fā)揮這個(gè)“大殺器”的作用。

去年4月份，蘇州將二手房限售期限由5年縮短為3年。

結(jié)果就在5月，蘇州市新房住宅成交量環(huán)比上漲50.89%；

到了6月，新房成交量更是達(dá)到了1.7萬套，環(huán)比上漲209.32,%，同比上漲35.82%，月成交量創(chuàng)下2021年以來新高。

所以說啊，威力再大的救市政策，最后也需要強(qiáng)悍的購(gòu)買力支撐。

是加速下墜，還是觸底反彈？關(guān)鍵看城市基本盤如何。

此時(shí)此刻，大家必須要認(rèn)清兩個(gè)現(xiàn)實(shí)：

第一，樓市問題的根結(jié)主要在于信心。

而要解決這一點(diǎn)，除非接下來會(huì)有更高層面的大招，或者一線城市能做出超預(yù)期的動(dòng)作。

不過這些事情都是無法預(yù)測(cè)的，上一個(gè)給出預(yù)測(cè)的專家，現(xiàn)在已經(jīng)被全網(wǎng)禁言了……

實(shí)際上，大多數(shù)城市已經(jīng)無招可出了。這就要說到第二點(diǎn)——

全面取消限售、限購(gòu)是必由之路。

不要試圖抵擋潮流，順勢(shì)而為才是聰明做法。廣大三四五線城市的業(yè)主們，趕緊置換吧。

一方面，取消“雙限”席卷更多城市，買房和賣房都會(huì)比之前更容易，置換時(shí)可選擇的余地也更多。

另一方面，二手房掛牌量一定會(huì)持續(xù)增加，市場(chǎng)越來越偏向買方市場(chǎng)，要想快速置換，依舊免不得割肉賣房。

等得越久，割得越狠。

尤其是持有老破小的業(yè)主，更要舍得壯士斷腕，因?yàn)槿∠讼奘酆拖拶?gòu)的城市，未來一定是新房和次新的天下。