在4月熱度下滑之后，5月房地產(chǎn)延續(xù)降溫態(tài)勢(shì)，樓市復(fù)蘇動(dòng)力減弱。

房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎再次走向十字路口，是延續(xù)降溫還是重拾動(dòng)力？每年6月是房企年中沖刺的關(guān)鍵時(shí)期，接下來(lái)樓市會(huì)怎么走？

百城新房?jī)r(jià)格“止?jié)q轉(zhuǎn)跌”

(資料圖)

今年2月份百城新房?jī)r(jià)格結(jié)束“七連跌”轉(zhuǎn)入正增長(zhǎng)通道，不過(guò)三個(gè)月之后，環(huán)比再次轉(zhuǎn)跌。

中指研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.01%。二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.25%，跌幅較4月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)月，百城中，新房和二手房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量同環(huán)比均明顯增加。其中，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市有54個(gè)，較上月增加10個(gè)，較去年同期增加9個(gè)。百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市有83個(gè)，較上月增加7個(gè)，較去年同期增加26個(gè)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，今年年初至4月初，新房交易回升，開(kāi)發(fā)商在售庫(kù)存不足，部分開(kāi)發(fā)商采取提價(jià)策略，但由于市場(chǎng)整體疲弱，且價(jià)格穩(wěn)定或略降是主體預(yù)期，提價(jià)導(dǎo)致的結(jié)果就是銷(xiāo)售下行。于是，5月份開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商價(jià)格策略重回降價(jià)促銷(xiāo)，這是百城新房?jī)r(jià)格轉(zhuǎn)跌的重要原因之一。

成交量繼續(xù)收縮

中指研究院分析師郭昕昱指出，在前期積壓需求釋放完成后，5月份房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，重點(diǎn)城市新房成交規(guī)模環(huán)比持續(xù)下降，市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏有所放緩。

今年一季度，受前期積壓購(gòu)房需求加速釋放等影響，中國(guó)主要城市房地產(chǎn)成交量顯著回升。諸葛數(shù)據(jù)研究中心指出，尤其是3月“小陽(yáng)春”，重點(diǎn)城市二手房成交規(guī)模達(dá)到近三年新高。但此后，市場(chǎng)回溫動(dòng)能減弱，4月份成交熱度開(kāi)始回落，進(jìn)入5月份，市場(chǎng)活躍度繼續(xù)下滑，加上“五一”小長(zhǎng)假的干擾，二手房成交延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。

新房市場(chǎng)成交也出現(xiàn)類(lèi)似的趨勢(shì)。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，2023年5月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30城新房銷(xiāo)售面積環(huán)比下降3.01%，同比上升19.04%。降幅明顯收窄，但新房市場(chǎng)交易活躍度仍然偏低。

克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，5月樓市延續(xù)平淡，重點(diǎn)30城供應(yīng)下滑，僅為2019年至2021年同期的一半。當(dāng)月重點(diǎn)30城成交量環(huán)比下挫8%，同比增長(zhǎng)22%，絕對(duì)量基本回落到2月份水平。受去年基數(shù)較低影響，前5月，30城累計(jì)成交量上漲28%。

需要看到，各機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月樓市成交量只是小幅收縮，絕對(duì)水平依然高于疫情期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍未脫離企穩(wěn)復(fù)蘇的軌道。

一線城市“熄火”

另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是此前市場(chǎng)熱度集中的一線城市出現(xiàn)“熄火”跡象?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，5月份一線城市成交縮量，環(huán)比下滑22%，降幅高于30城平均水平。其原因在于，前期熱度較高的北京、上海、深圳均出現(xiàn)成交轉(zhuǎn)降。北京主要受限于供應(yīng)，連續(xù)2月供求比不足0.5。上海、深圳雖然供應(yīng)放量，但是受外圍區(qū)域推盤(pán)量占比增加影響，成交表現(xiàn)一般。以上海為例，外郊環(huán)和郊環(huán)外等外圍區(qū)域供應(yīng)占比超65%，也使得5月成交量環(huán)比下降39%。

北京二手房市場(chǎng)也明顯轉(zhuǎn)涼。海淀區(qū)一位房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人對(duì)中新社國(guó)是直通車(chē)記者表示，4月份以來(lái)明顯感覺(jué)到市場(chǎng)熱度下滑，最近帶看量和成交量都少了很多。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2023年北京樓市的“小陽(yáng)春”主要是受到購(gòu)房入學(xué)需求上漲所帶動(dòng)。2月北京二手房成交量達(dá)到1.5萬(wàn)套，3月超過(guò)2萬(wàn)套。但隨著購(gòu)房入學(xué)需求逐漸釋放完畢，市場(chǎng)開(kāi)始下行，4月和5月二手房交易量均低于1.5萬(wàn)套。

每月1.5萬(wàn)套的成交量視為北京二手房市場(chǎng)是否火熱的“基礎(chǔ)線”，張大偉指出，從單周數(shù)據(jù)看，5月份連續(xù)幾周市場(chǎng)成交量繼續(xù)放緩，實(shí)際5月份二手房市場(chǎng)成交量（排除網(wǎng)簽滯后等因素）或已低于1萬(wàn)套。

此前，上海豪宅云錦東方三期引來(lái)大量購(gòu)房者烈日下排隊(duì)搶購(gòu)的消息引發(fā)廣泛關(guān)注。有人將此作為一線城市購(gòu)房需求依然活躍的佐證。但業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，這一項(xiàng)目新房?jī)r(jià)格與前期推盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格、以及周邊二手房?jī)r(jià)格之間存在巨大倒掛空間，一旦購(gòu)買(mǎi)成功并實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)賣(mài)，每套房或有2000萬(wàn)元左右的套利空間。由套利引發(fā)搶購(gòu)并不意味著住房需求的增加。

對(duì)于近來(lái)豪宅火熱，而剛需住房遇冷的情形，李宇嘉認(rèn)為，高端盤(pán)熱銷(xiāo)，既是市場(chǎng)分化的體現(xiàn)，也是市場(chǎng)需求不足的表征，更是供需極其不均衡的反映，這也是后續(xù)相關(guān)政策應(yīng)該著力調(diào)整解決的問(wèn)題。

各地購(gòu)房政策有望迎新一輪放松

5月，樓市政策寬松基調(diào)不變，但各地支持性政策出臺(tái)頻次有所放緩。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，當(dāng)月出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)支持政策頻次為36次，相較3月份（67次）減少近一半。

中指研究院認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)動(dòng)能有所減弱的情況下，預(yù)計(jì)6月中央及地方政府將加快推進(jìn)穩(wěn)樓市政策的出臺(tái)，并進(jìn)一步探索豐富政策工具箱，以支持居民合理住房需求的釋放，修復(fù)市場(chǎng)信心和預(yù)期。6月作為年中沖刺業(yè)績(jī)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，房企大概率將加大推盤(pán)和營(yíng)銷(xiāo)力度，屆時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有望得到提升。

近期，各地政策調(diào)整已現(xiàn)加速跡象。6月1日，青島打出樓市新政“組合拳”，其中包括：調(diào)整限售政策，新建商品住房合同網(wǎng)簽備案滿3年或取證滿2年、二手住房取證滿1年，即可上市交易；非限購(gòu)區(qū)域房貸首付比例下調(diào)，首套最低調(diào)整為20%、二套最低調(diào)整為30%；同時(shí)，全面推行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”“優(yōu)鮮賣(mài)”模式；推行棚改貨幣化安置和房票政策等。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至5月底，今年以來(lái)，已有百余城出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超250次，其中濟(jì)南、長(zhǎng)沙、廈門(mén)等十余城對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行放松，部分熱點(diǎn)二線城市如杭州已多次出臺(tái)政策優(yōu)化限購(gòu)措施。上海、廣州、深圳等一線城市也從公積金等方面持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化。

郭昕昱認(rèn)為，目前核心城市政策存在較大優(yōu)化空間，市場(chǎng)也期待更多實(shí)質(zhì)性的政策落地，以提振信心，推動(dòng)樓市繼續(xù)復(fù)蘇。