21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗 北京報(bào)道

5月下旬，李偉最終降價(jià)45萬(wàn)，忍痛把“老破小”房子賣出去了，他感覺(jué)再不降價(jià)也等不來(lái)希望，覺(jué)得接下來(lái)的6、7、8月份，北京二手房市場(chǎng)行情或許會(huì)更加平淡。

(資料圖片僅供參考)

和李偉一樣，他的經(jīng)紀(jì)人張濤也感受到了北京二手房市場(chǎng)的涼意，尤其是與回暖的2月、3月相比，5月份，他所在的中介門(mén)店成交量大降，成交的房源也都是降價(jià)才換來(lái)結(jié)果。

這是發(fā)生在北京市東四環(huán)外一個(gè)老小區(qū)的案例，但整個(gè)北京二手房市場(chǎng)5月份都呈現(xiàn)出“成交下滑、價(jià)格下調(diào)、買(mǎi)方觀望、庫(kù)存房源明顯增多”的特點(diǎn)。

鏈家官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，北京二手房掛牌量已經(jīng)突破了12萬(wàn)套，但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從知情人士處獲悉，實(shí)際掛牌量已經(jīng)快逼近15萬(wàn)套。

記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，從3月份至今，北京二手房套均成交價(jià)格已經(jīng)跌了幾十萬(wàn)元，根據(jù)房型不同跌幅不等，400萬(wàn)左右的老房子下降約20萬(wàn)元，老舊學(xué)區(qū)房甚至降價(jià)超50萬(wàn)元，房齡比較新的小區(qū)，成交價(jià)也在下降。

“現(xiàn)在客戶看完根本就沒(méi)有下一步意向，連出價(jià)都不出，都在觀望?！北本┴S臺(tái)區(qū)一位頭部中介品牌經(jīng)紀(jì)人則告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，降價(jià)幅度不夠大的房子甚至都吸引不到客戶。

多位市場(chǎng)人士均認(rèn)為，北京二手房市場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)事實(shí)上進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)。

“這種觀望可能要持續(xù)到9月份。”多位經(jīng)紀(jì)人判斷，預(yù)計(jì)未來(lái)三個(gè)月內(nèi)成交量依然不會(huì)有明顯起色，價(jià)格也會(huì)經(jīng)歷調(diào)整。

成交量下滑近半

手里的老房子掛牌快半年，眼看著去年11月置換的次新房馬上就到違約期，王強(qiáng)愈發(fā)著急了。

去年，王強(qiáng)以570萬(wàn)元在北京東五環(huán)、六環(huán)之間購(gòu)買(mǎi)了一套80多平米的兩居室，當(dāng)時(shí)預(yù)留了半年的周轉(zhuǎn)期限用來(lái)把現(xiàn)有的住房賣出去。那時(shí)候北京受疫情影響，市場(chǎng)需求受到積壓，成交不太順暢。

實(shí)際上，王強(qiáng)是經(jīng)歷過(guò)“好時(shí)候”的，今年春節(jié)過(guò)后，被壓抑購(gòu)房需求密集釋放，市場(chǎng)在2、3月份迎來(lái)強(qiáng)勁反彈，一些觀望的客戶也因?yàn)槭袌?chǎng)熱度的升溫而積極入市。行情最好的時(shí)候，曾有人對(duì)王強(qiáng)這套60平米的老房子出價(jià)400萬(wàn)，但他還想再搏一搏，盡量彌合兩套房之間的價(jià)差。

“短時(shí)間內(nèi)成交量的上升，拉升了部分業(yè)主的預(yù)期，把報(bào)價(jià)提了上去?！丙溙锓慨a(chǎn)分析師的這種說(shuō)法，正是王強(qiáng)的想法。

但是4月之后，看房的人原來(lái)越少，給出的購(gòu)買(mǎi)價(jià)也越來(lái)越低，王強(qiáng)開(kāi)始意識(shí)到他錯(cuò)過(guò)了市場(chǎng)高峰。

實(shí)際上，4、5月份北京二手房成交出現(xiàn)了明顯的高位回落。

58安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，今年3月北京二手房成交量出現(xiàn)一個(gè)高峰，達(dá)到2.2萬(wàn)套，創(chuàng)下了北京近5年的新高，隨后4月份下滑到約1.39萬(wàn)套，預(yù)計(jì)5月二手房成交在1.2萬(wàn)套左右。

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至30日，5月份北京二手房網(wǎng)簽12117套，環(huán)比上月同期下滑13.0%，較3月份的22192萬(wàn)套，下降了45.4%。

“今年5月北京二手房成交量，在近五年中僅高于2022年?！丙溙锓慨a(chǎn)分析師指出，面對(duì)高性價(jià)比房源減少的情況，客戶入市意愿減弱，再加上新增需求補(bǔ)充不足，使得4、5月份二手房成交下滑明顯。

但另一位不愿具名的地產(chǎn)分析師指出，其實(shí)不是市場(chǎng)供應(yīng)不足，反而是市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)量，根本原因在于消費(fèi)者對(duì)樓市的悲觀預(yù)期，加重了觀望情緒。

“5月的看房量不多，那些樓層不好、戶型有硬傷、臨街或者頂層的房子，根本就沒(méi)有客戶看?！币晃粡臉I(yè)8年的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)，北京二手房市場(chǎng)一向是賣方占主導(dǎo)，但現(xiàn)在這種情形在慢慢轉(zhuǎn)變，主動(dòng)權(quán)切換到了買(mǎi)方手中。

58安居客研究院北京分析師任野也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，單就短周期的成交量來(lái)看，北京樓市的確轉(zhuǎn)冷了，但二手房的成交下滑，不單單是市場(chǎng)冷熱的問(wèn)題，更深層次的是市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的體現(xiàn)。

任野認(rèn)為，疫情三年，一方面壓抑了購(gòu)房需求，另一方面也激增了改善換房的需求，而且這種置換大多需要以“賣一買(mǎi)一”的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。但目前北京置換的需求，更多傾向于新房以及房齡在十年以內(nèi)的準(zhǔn)現(xiàn)房。

“而目前市場(chǎng)掛牌的二手房源，半數(shù)房齡超過(guò)二十年，且‘老破小’的占比較高，10年以內(nèi)的次新房占比較低，導(dǎo)致北京當(dāng)下二手房市場(chǎng)成交持續(xù)下滑，但土地市場(chǎng)卻較為火熱?！比我罢f(shuō)。

買(mǎi)方挑樓齡、挑房型、挑價(jià)格，選擇權(quán)相對(duì)較多。另一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也透露：“目前北京二手房市場(chǎng)上，買(mǎi)方的要求比較多，挑不到合心意的房子不出價(jià)，價(jià)格達(dá)不到心理預(yù)期就接著挑?！?/p>

不過(guò)，麥田房產(chǎn)分析師指出，也不必過(guò)分悲觀，拉長(zhǎng)時(shí)間看，今年1-5月份，北京二手房成交超過(guò)7.2萬(wàn)套，在近五年中僅次于2021年的9.1萬(wàn)套，排名第二，市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為穩(wěn)定。

掛牌增加、價(jià)格下行

前述李偉的房子，就沒(méi)趕上市場(chǎng)最熱鬧的時(shí)候。3月底，他以415萬(wàn)的報(bào)價(jià)掛牌了一套老破小，他們小區(qū)同戶型但樓層較差的房子曾在2月份以410萬(wàn)元成交。但過(guò)了兩個(gè)月，始終沒(méi)有合適的買(mǎi)房人出價(jià)，最終這套房只賣了370萬(wàn)元。

據(jù)李偉的經(jīng)紀(jì)人張濤分析，小區(qū)里可選的房源太多了，李偉的房子并沒(méi)有特別突出的優(yōu)勢(shì)，最終能成交也是靠降價(jià)吸引了客戶。

5月份北京二手房掛牌房源量繼續(xù)走高，麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月掛牌量和上月相比增加3.7%。

去年11月份，“北京二手房掛牌量破10萬(wàn)套”的消息曾引起業(yè)內(nèi)關(guān)注，但如今，鏈家網(wǎng)顯示這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)突破了12萬(wàn)套，內(nèi)部實(shí)際掛牌量更是接近15萬(wàn)套。

雖然二手房掛牌量與市場(chǎng)情況并不能劃等號(hào)，但掛牌量增加的同時(shí)，成交放緩，市場(chǎng)去化進(jìn)一步承壓。

根據(jù)麥田房產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)，5月份北京二手房掛牌均價(jià)環(huán)比上月下降0.1%，與此同時(shí)，二手房議價(jià)空間和上月相比擴(kuò)大0.37個(gè)百分點(diǎn)。和上月相比，不但業(yè)主的預(yù)期開(kāi)始下降，而且在價(jià)格上也更愿意做出讓步，以換取成交。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，5月30日，北京降價(jià)二手房源為1694套，平均降價(jià)幅度15.1萬(wàn)元/套；漲價(jià)房源為79套，平均漲價(jià)幅度為18.38萬(wàn)元/套。

北京某品牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，公司最近給每個(gè)經(jīng)紀(jì)人都發(fā)了任務(wù)，他們負(fù)責(zé)的房源，每周至少有一套房子調(diào)低報(bào)價(jià)。

記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京西城德勝學(xué)區(qū)房近期掛牌價(jià)下行明顯，有的業(yè)主將報(bào)價(jià)降低了超50萬(wàn)元，原本價(jià)格就上浮不多的老房子，成交價(jià)下降約20萬(wàn)元，房齡比較新的小區(qū)，成交價(jià)也降低了10萬(wàn)元左右。當(dāng)然，這需要考慮到賣方的著急程度，也有一部分業(yè)主并不著急出售房屋，報(bào)價(jià)相對(duì)穩(wěn)定。

“從購(gòu)房者的角度，現(xiàn)在下行的市場(chǎng)購(gòu)房者掌握選擇的主動(dòng)權(quán)，有更充足的時(shí)間挑選合適的房子?！丙溙锓慨a(chǎn)分析師表示。

展望接下來(lái)一段時(shí)間的北京二手房市場(chǎng)，任野認(rèn)為，5月成交量與去年下半年回溫狀態(tài)類似?！氨本鞘姓w會(huì)比較穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲、惡性下跌的劇烈波動(dòng)，而且這種趨勢(shì)，也將會(huì)是接下來(lái)市場(chǎng)的運(yùn)行常態(tài)?！彼f(shuō)：“同時(shí)6-8月是樓市傳統(tǒng)淡季，購(gòu)房者有更充足的議價(jià)空間，可以多關(guān)注下二手筍盤(pán)和優(yōu)質(zhì)新房房源。”

麥田房產(chǎn)分析師則表示，從政策端來(lái)看，雖然近期北京出臺(tái)了“帶押過(guò)戶”等政策，但政策目的在于優(yōu)化交易流程，提升交易效率，對(duì)市場(chǎng)供需端預(yù)期及入市行為上沒(méi)有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。當(dāng)前市場(chǎng)在售房源不斷增多，市場(chǎng)觀望情緒增加，導(dǎo)致置換鏈條運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，預(yù)計(jì)市場(chǎng)在未來(lái)一兩個(gè)月會(huì)經(jīng)歷一個(gè)階段性筑底過(guò)程。

該人士進(jìn)一步指出，隨著買(mǎi)賣雙方價(jià)格博弈逐漸完成，以及“賣一買(mǎi)一退減個(gè)稅”政策年底結(jié)束，很多業(yè)主會(huì)選擇在年底前完成置換以節(jié)省置換個(gè)稅，再疊加年末購(gòu)房需求小高峰，北京二手房市場(chǎng)或在年末迎來(lái)明顯。