自去年以來，房地產(chǎn)市場較為低迷，陰陽合同、經(jīng)營貸置換按揭等套利手段死灰復燃，銀行放貸壓力大，導致信貸資金違規(guī)進入樓市。

買房不僅零首付，甚至出現(xiàn)“負首付”的情況？陰陽合同屢禁不止，購房者看似占到便宜，實則面臨哪些風險？

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近日，深圳、重慶等多地曝出買房“負首付”的情況，房產(chǎn)中介和買賣雙方將合同價格夸大，以提高銀行貸款額度，從而減少購房者的首付款，有的購房者不僅無需付首付，還能拿到一筆貸款作為裝修款。專家提示，這種做法顯然是違規(guī)的，存在不小的法律風險。

多地出現(xiàn)“陰陽合同”

近日，“負首付”的買房方式刷遍朋友圈。重慶市巴南區(qū)某房產(chǎn)中介在其朋友圈發(fā)布消息，“一套83萬元的精裝房，首付4萬元，放款后返現(xiàn)5萬元，相當于客戶還能倒拿1萬元首付款”。

所謂“負首付”，就是在二手房置換時，抬高銀行評估價，使之高于正常售賣價。在深圳羅湖區(qū)，部分二手房由于房主急于變賣，也出現(xiàn)了這種情況。

據(jù)深圳房地產(chǎn)中介的說法，如100萬元的房子，銀行評估價150萬元，貸款額度增高至120萬元，這樣就可以多出20萬元。而羅湖區(qū)業(yè)主屬于回遷戶擁有多套房產(chǎn)，愿意降價出售，因此同意通過陰陽合同的方式盡快套現(xiàn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進對《國際金融報》記者表示，此類事件本質上就是虛構購房合同，進而做高購房價格，以騙取更多的貸款來支付首付。“舉例來說，100萬元的房子原先首付20萬元、貸款金額80萬元。而現(xiàn)在可以虛構交易金額為130萬元，其首付則為26萬元、貸款金額為104萬元。據(jù)此，購房者‘騙取’的貸款額為24萬元（104萬-80萬元）。拿這24萬元去繳納20萬元首付，還多出了4萬元，這就是‘負首付’的概念。”

實際上，這類陰陽合同早就有之。據(jù)記者了解，此前在滬購房也曾流行陰陽合同，但在房地產(chǎn)市場審查收嚴后得到了有效打擊。房產(chǎn)中介對記者介紹，在上海實行“三價就低”政策（銀行根據(jù)合同網(wǎng)簽價、交易中心涉稅評估價和銀行評估價，選擇其中最低的價格來審批貸款額度）之前，400萬元實際成交價的房屋，在合同上寫300萬元，另100萬元以裝修補償費的形式用現(xiàn)金支付給賣家。對于一些要購買大戶型房、稅費加起來很高的群體，這樣操作很合算。

在“三價就低”政策出臺后，陰陽合同仍然“野火燒不盡”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹了業(yè)內(nèi)俗稱為“高評高貸”的做法，指的就是銀行評估價格比真實交易價格高，從而貸更多的款變相降低首付。高評就是高評估值，高貸就是高貸款額，里面涉及“陰陽合同”、賣家配合控款，其漏洞在于銀行評估價有浮動空間，只要賣方同意即可，本質上是赤裸裸的違法。高評高貸也叫做倒拿錢、零首付、低首付。

張大偉舉例稱，“假如房屋市值500萬元，銀行評估價為450萬元，那么首次貸款可貸評估值的七成，即315萬元，首付185萬元，可是貸款人手里只有170萬元，不夠首付款無法完成交易，這就有了高評高貸。評估機構將房子的評估價增加到480萬元，336萬元走銀行貸款，這樣一來，首付164萬元就可以完成這次交易。高評高貸需要有個前提，即貸款銀行必須認可評估公司出具的評估報告，否則也是不可能成立的。”

在北京，這類陰陽合同的操作也屢見不鮮。近日，北京麥田房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司就因為陰陽合同，同一天接到兩份罰單，共被處罰4萬元。根據(jù)處罰，房地產(chǎn)公司為交易當事人規(guī)避房屋交易稅費，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供了便利。北京理道律師事務所主任律師王久成表示，協(xié)助交易當事人利用陰陽合同避稅的操作在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中很常見，這是違法行為。利用陰陽合同規(guī)避國家稅收監(jiān)管，對于購房者來說獲得的系非正當利益，在房屋買賣交易履行中會帶來極大的法律風險，根據(jù)《民法典》第一百四十六條“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效”的規(guī)定，甚至可能產(chǎn)生“房財兩空”的后果。

折射銀行放貸壓力

對于上述亂象，專家指出，銷售乏力的城市或者區(qū)域更容易出現(xiàn)負首付的現(xiàn)象。自4月份以來，樓市在一季度呈現(xiàn)的銷售復蘇勢頭減弱，而部分城市二手房掛牌量也有所攀升。

“負首付”成為近日房地產(chǎn)市場熱點，背后折射出哪些現(xiàn)象？行業(yè)專家表示，自去年以來房地產(chǎn)市場比較低迷，陰陽合同、經(jīng)營貸置換按揭等死灰復燃，銀行放貸壓力大，金融監(jiān)管不到位，但是這種行為擾亂了市場信息，真實的房貸規(guī)模被低估，信貸資金違規(guī)進入樓市。

“銀行放貸壓力大，縱容經(jīng)營貸高評。當下，銀行不僅按揭額度充足，在支持中小微的政策導向下，經(jīng)營貸的任務也重。于是，縱容客戶存量房貸置換高評的經(jīng)營貸，或客戶先全款買房，再利用經(jīng)營貸高評，獲得更多貸款，導致負首付。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

李宇嘉指出，低首付、墊首付等市場行為，涉嫌突破差別化住房信貸政策，放大了杠桿，可能會導致未來出現(xiàn)斷供或其他金融風險。

近日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布《關于禁止參與/協(xié)助“買房負首付”“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示》（下稱《提示》）指出，“買房負首付”已違反國家相關金融信貸政策，2017年住建部、央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。各房地產(chǎn)中介機構、從業(yè)人員應嚴格遵守國家“房住不炒”的定位，嚴格內(nèi)部相應業(yè)務管理，并應由即日起開展自查自糾工作，禁止以任何形式參與/協(xié)助此類以“負首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。

《提示》稱，如發(fā)現(xiàn)深圳市房地產(chǎn)中介機構、從業(yè)人員存在違規(guī)銷售宣傳或為消費者違規(guī)購房貸款提供咨詢、協(xié)助的，協(xié)會將立即報送行政主管部門依法依規(guī)查處。同時，協(xié)會也將依據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)規(guī)范》等規(guī)定進行自律懲戒，嚴重者還將根據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)黑名單暨企業(yè)風險警示人員名單實施辦法》列入行業(yè)黑名單，并向社會做相應通報。