進入2023年，房地產(chǎn)行業(yè)撥開迷霧，出現(xiàn)隱隱曙光。

二手房市場率先活躍起來，各大一線城市成交回暖，業(yè)主置換需求上升，新房市場也難得回暖，不少城市售樓處重新收獲人氣……一切似乎都在向積極的方向發(fā)展，房地產(chǎn)信心重建不再流于表面。但是，星星之火能否成燎原之勢，2023年房地產(chǎn)能否真正企穩(wěn)回升，即便在房企內(nèi)部也存在分化。

今年的政府工作報告對房地產(chǎn)有了一些新描述、新展望，為未來樓市描繪出了一條較為清晰的路。報告指出，加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

(相關(guān)資料圖)

業(yè)內(nèi)觀點認為，2023年政府工作報告更加強調(diào)“穩(wěn)增長”和“防風險”，當前宏觀經(jīng)濟繼續(xù)好轉(zhuǎn)預(yù)期增強，有利于提振市場信心。近期行業(yè)信心加快恢復(fù)，市場交易活躍性有所上升，2023年房地產(chǎn)有望實現(xiàn)“軟著陸”，二季度有望逐步走出“谷底”，并于下半年逐步回升。

防風險是首位，促需求要精準

過去的2022年，房地產(chǎn)市場的兩大癥結(jié)，一是企業(yè)資金緊張引發(fā)的交樓風險，二是各種因素綜合作用下的需求收縮問題。房企忙于拆解債務(wù)之雷，購房者左右觀望謹慎入市，樓市整體活力被“冰封”。

作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長、就業(yè)、財稅收入、居民財富、金融穩(wěn)定都具有重大影響。

中指研究院指出，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%，土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財力近50%，占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的六成，房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款，占全部貸款余額的39%。

促回暖的第一步，是化解不穩(wěn)定因素，將防風險放在首位。2021年下半年以來，部分房企由于長期“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營，資產(chǎn)負債表持續(xù)處于高風險狀態(tài)，最終不可持續(xù)出現(xiàn)風險。今年的政府工作報告則明確提出，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

中指研究院表示，穩(wěn)住市場主體是今年行業(yè)重要工作，防止更多房企（特別是優(yōu)質(zhì)房企）風險暴露，才能穩(wěn)定市場預(yù)期。保交樓的重要性在此前多次會議中已經(jīng)均有體現(xiàn)，預(yù)計今年“保交樓”仍是“防風險”的重要發(fā)力點。

在企業(yè)端，去年底“金融16條”“三支箭”先后落地，今年監(jiān)管部門繼續(xù)強調(diào)支持優(yōu)質(zhì)房企改善資產(chǎn)負債表，未來針對優(yōu)質(zhì)房企的資金支持力度有望繼續(xù)加大，前期已出臺的政策亦有望加快落實，促進企業(yè)資金面繼續(xù)改善。同時，針對企業(yè)的監(jiān)管或保持嚴格，促進其實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

在3月7日的“部長通道”采訪活動上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，要防范化解房地產(chǎn)“灰犀?！憋L險，避免和金融風險、地方債風險交織，發(fā)生系統(tǒng)性風險?？梢杂谩白深^、帶中間”的方法，以“精準拆彈”的方式化解風險。“一頭”是抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國有房企和優(yōu)質(zhì)民營房企，改善他們的資產(chǎn)負債狀況，滿足他們合理的融資需求；另“一頭”是抓出險的房企，一方面幫助他們自救，另一方面嚴格依法依規(guī)處置，絕不讓損害群眾利益的行為蒙混過關(guān)，要讓他們付出應(yīng)有代價。

防范風險的同時，今年在保基本民生和發(fā)展社會事業(yè)的安排上，政府工作報告中指出，要加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

在住房保障體系建設(shè)上，銀河證券認為，住房保障體系的建設(shè)是實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措，今年保租房建設(shè)將會加速，并且在政策方面提供大力支持，如信貸、REITs等。當前銷售處于復(fù)蘇過程中，但仍在底部區(qū)域，基本面修復(fù)存在不確定性，需求側(cè)政策發(fā)力勢在必行。

中指研究院表示，針對不同人群，2023年支持剛需群體的政策力度有望延續(xù)，支持改善性住房需求的政策有望進一步優(yōu)化，促進以舊換新、以小換大的住房需求釋放。另外，結(jié)合人口的最新變化，給予多孩家庭、老年家庭、人才、產(chǎn)業(yè)人群等更多政策側(cè)重，也是支持剛需和改善性住房需求的政策方向。

隨著市場情緒逐步修復(fù)，熱點城市的政策或?qū)⑦M入觀望期，對仍處于調(diào)整階段的城市和區(qū)域，預(yù)計仍會有增量優(yōu)化政策出臺。不過在“房住不炒”政策定位下，整體方向仍為“托而不舉”，對投資需求仍處于嚴格監(jiān)管狀態(tài)，如果部分城市出現(xiàn)大幅上漲，收緊性政策跟進的預(yù)期亦將提升。

二季度房地產(chǎn)有望走出“谷底”

春節(jié)以來，樓市已出現(xiàn)一些回暖跡象。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1月70個大中城市新房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量達到36個，自2021年9月以來首次超過下降城市數(shù)。不少一二線城市二手房價格漲幅更為明顯，市場活躍度持續(xù)提升。

銀河證券數(shù)據(jù)也顯示，2023年2月，30城新房銷售面積1120.56萬平方米，同比增速30.86%，環(huán)比增速為28.71%，成交套數(shù)100822套，同比增速為31.62%，環(huán)比增速為30.90%。一線城市小幅上漲，北京、上海熱度延續(xù)，二三線城市漲多跌少，武漢、成都單月銷售突破100萬平方米。

二手房市場活躍度同樣提升，北京、深圳、杭州、南京、蘇州、廣州、佛山、東莞、成都、廈門、青島、大連、南寧、常熟、江門等15城2月銷售套數(shù)為61404套，環(huán)比上月漲47.82%，同比跌42.11%；銷售面積為746.01萬平方米，環(huán)比上月漲41.07%，同比跌115.06%。

浙商證券指出，短期來看，市場熱度的回升趨勢已經(jīng)形成，積壓的購房需求將促進短期內(nèi)市場轉(zhuǎn)向良好。中長期來看，市場恢復(fù)程度有待觀望，仍需結(jié)合土地供應(yīng)、城市基本面及宏觀經(jīng)濟的恢復(fù)情況來進行判斷。

中歐國際工商學(xué)院教授、央行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成認為，今年有望成為房地產(chǎn)市場實現(xiàn)軟著陸的轉(zhuǎn)折之年。在他看來，政府工作報告首提防止房企“無序擴張”，這不僅為化解房企風險，也是意圖幫助頭部房企率先轉(zhuǎn)型、樹立行業(yè)典范，隨著經(jīng)濟環(huán)境改善，今年房地產(chǎn)市場會逐漸企穩(wěn)。

植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長連平認為，自2021年三季度到2022年末，本輪房地產(chǎn)下行周期已經(jīng)經(jīng)歷了1年半的時間，并可能延續(xù)至2023年一季度末，考慮到當前政策調(diào)整較為及時，預(yù)計市場大約在2023年二季度觸底企穩(wěn)，并于下半年逐步回升。

在他看來，房地產(chǎn)市場銷售可能前低后高，重點城市房價二季度末可能率先觸底回升，不排除2023年“金九銀十”行情在重點城市再度出現(xiàn)的可能性，受現(xiàn)房庫存偏低影響，個別城市或許會出現(xiàn)階段性“過熱”的狀況，預(yù)計2023年商品房銷售面積增速從2022年的-25%回升至-2.5%左右。

倪虹則表示，對房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升充滿信心。主要有三方面原因：從市場供給和需求看，疫情防控取得了決定性的勝利，防控的政策也作了優(yōu)化和調(diào)整，可以說對房地產(chǎn)供需兩端都產(chǎn)生了積極影響。供給方面，施工人員、施工材料可以順利進場，住房項目復(fù)工率大大提高了。從需求看，現(xiàn)在售樓處看房量大幅提升，成交量也有明顯改善。

從市場預(yù)期看，倪虹表示，今年1、2月份全國商品房銷售，包括一手和二手房，結(jié)束了13個月的負增長。雖然70個大中城市的房價有漲有跌，但總體來看價格是平穩(wěn)的。同時，保交樓的工作在扎實推進，有力保障了購房人合法權(quán)益，房企的合理性融資也得到了改善。市場主體信心正在恢復(fù)。

從政策落實情況看，購買首套住房的大力支持政策、購買二套住房的合理支持政策已經(jīng)出臺，正在落實見效。不讓投機炒房重新入市，原則上不支持三套以上購房的要求，各地也在認真落實。

倪虹同時強調(diào)：“我們期望的企穩(wěn)回升應(yīng)該是，牢牢堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位的企穩(wěn)回升；大力支持剛性和改善性住房需求的企穩(wěn)回升；防止市場大起大落的企穩(wěn)回升；是促進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企穩(wěn)回升?！?/p>