作者：劉新歌

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圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

近期，多城因房貸利率下調(diào)引發(fā)一波提前還貸潮。為降低月供壓力、貸款成本，利率高點入市的購房者著手提前還款。

與此同時，經(jīng)營貸又開始以隱秘的方式頻繁流入樓市。在東莞從事助貸居間業(yè)務(wù)的任華（化名）告訴時代財經(jīng)，“一部分人是用自有資金提前還房貸，但大多數(shù)都是民間墊資過橋，結(jié)清轉(zhuǎn)經(jīng)營貸。”

經(jīng)營貸是銀行針對中小企業(yè)主或個體工商戶推出、以滿足其生產(chǎn)經(jīng)營資金需求的貸款產(chǎn)品，主要目的是扶持實體經(jīng)濟、中小企業(yè)發(fā)展。監(jiān)管層對經(jīng)營貸違規(guī)使用尤其是流入樓市一直持高壓監(jiān)管態(tài)度，但無論是樓市火熱時的套貸炒房，還是現(xiàn)在的房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，經(jīng)營貸一直在樓市“潛行”。

多城房貸利率破4，貸款置換被激活

今年年初，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，新房售價環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至1月31日，1月內(nèi)有近20城將首套房貸利率下限降至4%以下。

有人歡喜有人愁，利率高位入市的購房者煩惱不已。2018年在鄭州買房的王嘉（化名）即是其一。1月29日起，鄭州首套房利率進入“3”時代，多家銀行將首套房按揭貸款年利率下調(diào)至3.8%（單利），但王嘉的房貸利率仍高達6.36%。

和王嘉一樣的買房者不在少數(shù)，將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸成為不少人的選擇，信貸中介人員也忙碌起來。某工作日晚上8點多，時代財經(jīng)以業(yè)務(wù)咨詢的名義聯(lián)系楊陽（化名）時，她還沒下班，晚飯也沒來得及吃。

楊陽在深圳從事信貸業(yè)務(wù)，據(jù)其介紹，辦理經(jīng)營貸的條件為貸款人名下有公司、有該公司出具的股權(quán)或出資證明。經(jīng)營貸利率可以做到3.1%—3.5%,如果公司比較優(yōu)質(zhì)（如規(guī)模、流水較大，經(jīng)營期限較長），利率可以更低。

對于名下沒有公司的人，楊陽所在的機構(gòu)可提供房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的“一條龍”服務(wù)?！懊聸]有公司也可操作，只是利率會稍微高點，大概3.4%、3.5%。先籌資把沒還的房貸提前還了，再用房子做抵押申請經(jīng)營貸，經(jīng)營貸批下來后拿去還籌資，之后還經(jīng)營貸即可。”

楊陽透露，甚至有客戶用經(jīng)營貸買房?！敖?jīng)營貸不能直接流入樓市，但資金轉(zhuǎn)一下就可以拿去買房了，現(xiàn)在我們挺多客戶這樣做。前段時間，深圳有幾個新盤入市，就有客戶用經(jīng)營貸去‘打新’?！?/p>

“去年有個名下已有一套房產(chǎn)的客戶，看中一套總價1500萬元的房子，首付七成，即1050萬元，但他第一套房抵押貸只能貸300萬元。找我們過橋墊資買下這套價值千萬的房子，然后又用這套房子去做了額度大概1600萬元的抵押貸，抵押貸放款后還了墊資?！?楊陽說。

不過，經(jīng)營貸流入樓市一直受到監(jiān)管嚴厲打擊。2月2日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布了《關(guān)于嚴禁全市房地產(chǎn)中介機構(gòu)及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的鄭重提示》，嚴禁房地產(chǎn)中介機構(gòu)及從業(yè)人員參與貸款中介、金融中介、“影子”中介等場外機構(gòu)和個人違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的不法行為。

房貸“騰挪”經(jīng)營貸，暗流涌動

李臨（化名）在2022年10月也辦理了房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸。

他于2018年底在廣州買了一套房，辦理了總額200萬元、利率超5%、期限30年的房屋抵押貸款，月供約11000元。到了2022年，他的房產(chǎn)增值不少，經(jīng)評估以房產(chǎn)做抵押可辦理總額300萬元、期限20年的經(jīng)營貸，他選擇了轉(zhuǎn)貸。

李臨的經(jīng)營貸選擇“先息后本”的還貸方式，目前每月需還的經(jīng)營貸利息為12000元，與之前的房貸月供差不多，但貸款期限縮短10年、貸款額度多出100萬元?！皳?jù)當(dāng)時中介的測算，與之前的房貸相比，置換后利息總額少了近80萬元?！?/p>

不過，換貸手續(xù)費也不低。信貸中介收費標(biāo)準一般為貸款額的2%或3%，李臨向中介支付的服務(wù)費約10萬元。

事實上，經(jīng)營貸流入樓市屢禁不止，利率低、期限拉長、監(jiān)管問題等是主要原因。近期，北京就出現(xiàn)年息3.08%的經(jīng)營貸，房產(chǎn)滿6個月、企業(yè)滿3個月即可申請。

而經(jīng)營貸貸款期限一般為3到5年，但現(xiàn)在多家銀行可貸20年甚至30年，只需每3年或5年續(xù)簽一次即可。時代財經(jīng)以辦理業(yè)務(wù)為由咨詢時，多位信貸中介稱續(xù)簽很便捷，可在銀行APP上直接操作，也不需要重新遞交申請資料。

楊陽透露，辦理經(jīng)營貸的公司、流水等都可以做，對申請貸款人在公司的任職期限也沒有要求，“我現(xiàn)在沒見過一例被抽貸?！?/p>

不過，經(jīng)營貸違規(guī)存在不小風(fēng)險。早在2021年3月，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》?！锻ㄖ贩Q，要對經(jīng)營用途貸款需求進行穿透式、實質(zhì)性審核；要和借款人簽訂資金用途承諾函，一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域，要立刻收回貸款、壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。各銀行業(yè)金融機構(gòu)不得與存在協(xié)助借款人套取經(jīng)營用途貸款行為的中介機構(gòu)合作，對存在違法行為的及時移交司法機關(guān)。

上海市光明律師事務(wù)所付永生律師也提醒購房者，經(jīng)營貸存在銀行不批貸、貸中貸后管理中續(xù)貸不成功或要求一次性提前還貸的可能。他同時表示，有需求才有市場。正是因為經(jīng)營貸與房貸存在利率差，助貸公司才有了生存土壤。