房企境內(nèi)融資市場(chǎng)破冰后，海外市場(chǎng)終于迎來春風(fēng)吹拂。

據(jù)中指研究院檢測(cè)，2023年1月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為508.5億元，同比下降33.1%，環(huán)比下降27.0%。

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克而瑞數(shù)據(jù)則顯示，1月份房企債券發(fā)行了319.86億元，環(huán)比減少11.9%，同比減少32%。其中房企境外發(fā)債約47億元，自2022年10月以來出現(xiàn)“破冰”。而境外發(fā)債主體不僅有金茂、越秀等央企國企，萬達(dá)商業(yè)這樣的民營房企也成功發(fā)行了美元債。

在政策的持續(xù)鼓勵(lì)和市場(chǎng)信心的逐漸恢復(fù)下，房企發(fā)債主體也從此前的國央企、少數(shù)優(yōu)質(zhì)民營房企進(jìn)一步擴(kuò)容至中駿、雅居樂等中型民企。

事實(shí)上，自去年四季度以來，央行等多部門頻繁釋放房地產(chǎn)行業(yè)融資利好政策，從信貸、債券、股權(quán)等方面為房企融資提供全力支持，多家房企陸續(xù)獲得銀行大額授信。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，去年11月“金融16條”以來，銀行給予房企的授信額度已超5.5萬億元，短期住房開發(fā)貸規(guī)模有望延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)。

海外債斷發(fā)5個(gè)月后破冰

在海外債連續(xù)5個(gè)月斷發(fā)后，今年1月越秀、金茂率先在澳門金交所成功發(fā)行債券，萬達(dá)商業(yè)發(fā)行了4億美元的優(yōu)先票據(jù)。而去年僅在上半年有卓越、新城等少數(shù)幾家民營房企成功發(fā)行過美元債券。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月房企境內(nèi)債權(quán)融資393.8億元，環(huán)比減少50.6%，同比減少19.5%；境外債權(quán)融資50.39億元，環(huán)比增加91.5%；資產(chǎn)證券化融資為95.2億元，環(huán)比增加17.9%。

2月7日，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，受行境外債券頻繁違約影響，房企海外債發(fā)行嚴(yán)重受挫，投資人信心短期內(nèi)難以修復(fù)。而頭部央國企憑借良好的信用安全度再次打通海外融資渠道，為行業(yè)恢復(fù)發(fā)行境外債券打造了基礎(chǔ)，未來可能有更多信用良好的房企重獲投資人認(rèn)可，回歸海外債發(fā)行。

境外融資市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向開始于去年年底多家房企獲得內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)。2022年11月21日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤政策措施落實(shí)工作。會(huì)議提出，要通過內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)跨境增信支持房企海外融資，商業(yè)銀行境外分支行要加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的支持力度，加快項(xiàng)目落地。

所謂，“內(nèi)保外貸”，是指境內(nèi)銀行為境內(nèi)企業(yè)在境外注冊(cè)的附屬企業(yè)或參股投資企業(yè)提供擔(dān)保，由境外銀行給境外投資企業(yè)發(fā)放的相應(yīng)貸款。“內(nèi)保外貸”的概念起源于企業(yè)的融資業(yè)務(wù)實(shí)踐，主要用于解決境內(nèi)企業(yè)的境外關(guān)聯(lián)公司的融資擔(dān)保問題。

去年底以來，已經(jīng)有龍湖、碧桂園、越秀等房企相繼獲得“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)支持獲得融資。雖然“內(nèi)保外貸”并不具有可持續(xù)性且僅針對(duì)優(yōu)質(zhì)房企，但這是境外融資市場(chǎng)被重視的標(biāo)志。

“此前因大量海外債出現(xiàn)違約，投資人信心受挫，且市場(chǎng)環(huán)境走低造成海外渠道融資難的情況。”同策研究院資深分析師肖云祥2月7日通過微信告訴記者，通過“內(nèi)保外貸”的方式，實(shí)際上是為境內(nèi)房企做信用背書，以此修復(fù)境內(nèi)房企在海外市場(chǎng)的信用評(píng)估，有利于房企通過海外市場(chǎng)獲得融資。隨著國內(nèi)政策環(huán)境的變化，投資者信心得到重塑，加之一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)及信用度較高的企業(yè)再次突破障礙獲得海外融資，這在一定程度上都起到了很好的借鑒作用。

房企融資局面謹(jǐn)慎向好

房地產(chǎn)境內(nèi)外融資市場(chǎng)都在持續(xù)轉(zhuǎn)暖，但放至整個(gè)融資面上看，冰封期雖已過，解凍期還未結(jié)束。

據(jù)中指研究院檢測(cè)，2023年1月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為508.5億元，同比下降33.1%，環(huán)比下降27.0%。行業(yè)平均利率為4.32%，同比上升0.41個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.23個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資297.2億元，同比基本持平，環(huán)比下降27.6。

劉水指出，受春節(jié)假期影響，1月份房企融資規(guī)模同環(huán)比均為下降，但降幅較2021年同期已有所收窄，表明在經(jīng)歷了一年的動(dòng)態(tài)調(diào)整及年末的政策刺激后，行業(yè)融資進(jìn)入了相對(duì)穩(wěn)定階段。

同時(shí)，在政策持續(xù)鼓勵(lì)下，信用債發(fā)行主體出現(xiàn)明顯多樣化。除央國企及已經(jīng)發(fā)行過增信債券的民企外，中駿、雅居樂等中型民企也新加入到發(fā)行行列，出險(xiǎn)房企也有成功發(fā)行，且均獲得中債增的不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保。“第二支箭”政策不僅快速落地，而且惠及面在快速擴(kuò)大，只要為合理融資需求，安全、出險(xiǎn)房企均有機(jī)會(huì)獲得支持。

從典型房企債券發(fā)行來看，本月華潤融資額度最高，合計(jì)35億元，平均融資利率2.17%。具體來看，典型房企中首開、首創(chuàng)的信用債利率較高，均為5.4%；招商蛇口最低，為2.16%；海外債中萬達(dá)利率最高，為11%。

值得注意的是，2023年一季度將迎來今年首個(gè)償債高峰，其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險(xiǎn)企業(yè)的到期債務(wù)，占一季度到期債務(wù)的四成。

中指研究院認(rèn)為，從2022年情況來看，到期海外債以展期為主，但一季度到期的部分債券已經(jīng)歷一次展期，當(dāng)前面臨二次展期風(fēng)險(xiǎn)，有較高的償還壓力。

肖云祥補(bǔ)充指出，海外融資市場(chǎng)曾經(jīng)是國內(nèi)房企融資的重要渠道，但是隨著市場(chǎng)環(huán)境變化會(huì)有較低點(diǎn)有復(fù)蘇，但是在經(jīng)過前兩年風(fēng)險(xiǎn)的“洗禮”后，未來海外投資者投資意愿會(huì)顯得謹(jǐn)慎，投資面也會(huì)重點(diǎn)考慮優(yōu)質(zhì)房企、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上。