曾經(jīng)盈利規(guī)模動(dòng)輒上百億的房地產(chǎn)企業(yè)，如今在利潤(rùn)下滑的漩渦中越跌越深。

截至1月31日收盤(pán)，據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，在申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分類下，發(fā)布了業(yè)績(jī)預(yù)告的約68家企業(yè)中，40家為虧損狀態(tài)，占比近六成，其中有14家為首度虧損；有48家的業(yè)績(jī)同比向下。其中，國(guó)資背景的首開(kāi)股份、大悅城、華僑城等規(guī)模房企出現(xiàn)了首虧；而早已陷入債務(wù)危機(jī)中的藍(lán)光發(fā)展，業(yè)績(jī)則在持續(xù)下探，虧損規(guī)模已近220億元。

(資料圖)

這場(chǎng)從2018年延續(xù)至今的利潤(rùn)規(guī)模收縮，其背后的成因已從高地價(jià)項(xiàng)目結(jié)算擠壓利潤(rùn)空間，演變?yōu)橐咔橛绊懡桓兑?guī)模、銷售不振、售價(jià)降低等，以及由此而引發(fā)的大規(guī)模資產(chǎn)減值計(jì)提。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2021年下半年以來(lái)市場(chǎng)持續(xù)下行、信用危機(jī)接連發(fā)酵，企業(yè)紛紛認(rèn)為物業(yè)存貨未來(lái)實(shí)現(xiàn)的價(jià)值難以達(dá)到初始預(yù)期，應(yīng)收賬款的回收程度也要打折扣，因此開(kāi)始計(jì)提或者加大計(jì)提資產(chǎn)減值。

不過(guò)，2022年以來(lái)，從中央到地方，包括保交樓措施、下調(diào)房貸利率、放松“四限”、刺激消費(fèi)等政策相繼發(fā)力，行業(yè)將重回正常運(yùn)行軌道，以價(jià)換量等措施有望結(jié)束，未來(lái)資產(chǎn)減值計(jì)提也會(huì)收縮。

榮盛成“虧損王”

2022年房企生存之艱難，從業(yè)績(jī)預(yù)告中可窺探一二。

（以凈利潤(rùn)下限為準(zhǔn)進(jìn)行排序，虧損額在前三十位的房企）

最大虧損在100億及以上的有7家企業(yè)。以此計(jì)，榮盛發(fā)展堪稱“虧損王”，其預(yù)計(jì)2022年最高虧損可達(dá)250億，較2021年同期的虧損額度再擴(kuò)大超200億，日凈虧近7千萬(wàn)。陽(yáng)光城的虧損額度也同樣在繼續(xù)擴(kuò)大，從2021年的不到70億元增至不少于80億，最高虧損則可能達(dá)到110億元。

較早暴雷的藍(lán)光發(fā)展在2021年就已虧掉超百億，2022年的利潤(rùn)持續(xù)下探，虧損額度達(dá)到219億元。不只是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不振，藍(lán)光發(fā)展預(yù)計(jì)2022年度期末歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為-208.21億元左右，而根據(jù)《股票上市規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，該公司股票可能被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

除了已爆雷房企越虧越多，隨著行業(yè)銷售持續(xù)地萎靡不振，各地房?jī)r(jià)的普遍下探，以及債務(wù)危機(jī)的蔓延，更多房企加入了虧損的行列。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，有14家企業(yè)首度出現(xiàn)虧損，不乏華僑城、大悅城、首開(kāi)股份、格力地產(chǎn)等規(guī)模房企、國(guó)資背景房企。

這其中，在2022年爆發(fā)了債務(wù)危機(jī)的金科股份預(yù)虧額度最大。該公司2021年同期實(shí)現(xiàn)盈利超36億元，預(yù)計(jì)2022年將虧損95億元以上，最高則達(dá)190億元，已然超過(guò)陽(yáng)光城，位列A股房企的第三位。

緊隨金科之后的則是央企華僑城。該公司預(yù)計(jì)2022年的凈利潤(rùn)為-80億元至-110億元，同比2021年最高降幅超389%。給華僑城造成了如此大規(guī)模虧損的，不只是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，還有深受疫情影響的旅游業(yè)。

據(jù)披露，2022年上半年，華僑城共有32家景區(qū)、29家酒店、1家旅行社、8家開(kāi)放式旅游區(qū)等。龐大的文旅板塊，對(duì)華僑城形成了不小的沖擊，“報(bào)告期內(nèi)，旅游景區(qū)業(yè)務(wù)受疫情的沖擊嚴(yán)重，虧損金額加大”，同時(shí)因持續(xù)虧損或更新改造等因素，華僑城對(duì)部分景區(qū)資產(chǎn)計(jì)提減值。

大悅城亦是由盈轉(zhuǎn)虧，盡管虧損額度在30億元以下，但同比跌幅卻高達(dá)2600%。大悅城在公告中給出的解釋除了受房地產(chǎn)銷售影響之外，還包括疫情下扶持租戶平穩(wěn)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，而為商戶累計(jì)減免約10億元租金等。

盈利規(guī)模同比斷崖式下挫，也是房地產(chǎn)行業(yè)在2022年度業(yè)績(jī)表現(xiàn)的一大共同點(diǎn)。除了大悅城外，珠江股份凈利潤(rùn)的同比跌幅也超過(guò)2000%，格力地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)的最高跌幅在900%以上，世茂股份、金科股份的最高同比跌幅也在600%以上。據(jù)Wind，同比跌幅最高在100%以上的企業(yè)共有19家。

頗值得一提的是，華夏幸福在債務(wù)重組上取得的進(jìn)展，也促使其在2022年扭虧為盈，從2021年虧損超290億元，一舉實(shí)現(xiàn)盈利，預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為11億元-16億元。

華夏幸福在公告中表示，目前正在推進(jìn)《華夏幸福債務(wù)重組計(jì)劃》及《華夏幸福債務(wù)重組計(jì)劃補(bǔ)充方案》，而根據(jù)前述計(jì)劃及方案與債權(quán)人簽署相關(guān)協(xié)議后，涉及債權(quán)人豁免或調(diào)減公司對(duì)其的債務(wù)（包括本金、未支付利息及罰息），“本次業(yè)績(jī)預(yù)告中已考慮相關(guān)影響”。

不過(guò)，基于債務(wù)重組進(jìn)展而確認(rèn)的債務(wù)重組收益，為非經(jīng)常性損益，若扣除該部分損益影響，華夏幸福在2022年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)詾樘潛p，扣非凈利潤(rùn)約為-173億元到-168億元。

大額資產(chǎn)減值頻現(xiàn)

事實(shí)上，房地產(chǎn)自2018年起，行業(yè)利潤(rùn)增速就出現(xiàn)了明顯下行趨勢(shì)。

早前房企利潤(rùn)空間的縮小，多是地價(jià)持續(xù)創(chuàng)新高，疊加限價(jià)、限簽等政策的持續(xù)收緊，使得房企毛利率下降、盈利能力不及過(guò)往。同時(shí)也由于高價(jià)地被套，房企開(kāi)始進(jìn)行資產(chǎn)減值計(jì)提工作，其中主要來(lái)自于存貨跌價(jià)減值。

彼時(shí)業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著前期高價(jià)地逐步去化并完成結(jié)算，中長(zhǎng)期行業(yè)盈利能力將觸底回升。但近兩年行業(yè)基本面的大幅下行，為房企盈利能力的扭轉(zhuǎn)增加了不少變數(shù)，處于低位的購(gòu)房需求、降價(jià)促銷的手段、房?jī)r(jià)下行都是其中的關(guān)鍵因素。有多位房企內(nèi)部人士曾向記者表示，降價(jià)加大去化的一大弊端就是引起資產(chǎn)減值。

2022年首次出現(xiàn)虧損的大悅城就直言，為克服市場(chǎng)持續(xù)下行的不利影響，該公司優(yōu)化庫(kù)存和推盤(pán)策略，加快庫(kù)存去化和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，部分在建在售項(xiàng)目銷售價(jià)格未達(dá)預(yù)期，由此按照相關(guān)規(guī)則計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

頭部房企也無(wú)法避免大規(guī)模資產(chǎn)減值。巨虧超百億的華僑城稱，“考慮部分城市新房銷售價(jià)格進(jìn)入下行通道，出于審慎客觀考慮，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備同比增加”。新城控股亦稱，由于市場(chǎng)情況變化，公司計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同比增加。2022年凈利潤(rùn)同比下挫超5成的招商蛇口也表示，表示由于市場(chǎng)情況變化，報(bào)告期內(nèi)，計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同比增加；在2021年，這一數(shù)值就已經(jīng)達(dá)到了33.9億元。

出險(xiǎn)房企更是如此?？硕鹧芯恐行闹赋?，為應(yīng)對(duì)流動(dòng)性困境，出險(xiǎn)房企紛紛通過(guò)降價(jià)銷售、低價(jià)出讓資產(chǎn)等方式實(shí)現(xiàn)資金回流，使業(yè)績(jī)面臨不小挑戰(zhàn)。

藍(lán)光發(fā)展的境遇大約是出險(xiǎn)房企的一個(gè)縮影。該公司在2021年計(jì)提了約65.76億的減值損失后，在2022年進(jìn)一步計(jì)提了約160億元的減值損失，其中主要仍為存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

造成這一現(xiàn)象的原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未企穩(wěn)，同時(shí)藍(lán)光發(fā)展自身債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚未得到完全化解，公司品牌仍在持續(xù)受損，且其經(jīng)營(yíng)情況及融資環(huán)境未得到改善，已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品房源和在建與待建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，未來(lái)很可能仍難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目獲取時(shí)的預(yù)期。于是，考慮到市場(chǎng)環(huán)境及其自身債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)營(yíng)情況影響，客戶購(gòu)房預(yù)期進(jìn)一步降低，藍(lán)光發(fā)展進(jìn)行了更大額度的計(jì)提。

值得一提的是，目前市場(chǎng)處于底部盤(pán)整階段，在謹(jǐn)慎性原則下，合理計(jì)提資產(chǎn)減值有其必要性，也有房企為保障未來(lái)財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性，實(shí)行一次性計(jì)提。2021年因計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備超7億元而虧損的大名城，在2022年順利扭虧。

業(yè)內(nèi)人士指出，未來(lái)房企是否還會(huì)再出現(xiàn)如此大規(guī)模的資產(chǎn)減值計(jì)提，取決于此后市場(chǎng)的修復(fù)情況?？硕鹫J(rèn)為，中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)以“穩(wěn)”為主基調(diào)，供應(yīng)端、需求端等全方位政策相繼落地、執(zhí)行，企穩(wěn)、鞏固是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。在此趨勢(shì)下，資產(chǎn)減值計(jì)提也會(huì)收縮，根據(jù)市場(chǎng)恢復(fù)情況，部分房企存貨跌價(jià)損失或能轉(zhuǎn)回，形成收益。