2022年，對于所有人而言都是異常艱難的一年。

最近，克而瑞公布了2022年中國房地產企業(yè)銷售排行榜，碧桂園以4643億元的全口徑銷售金額位列排行榜第一位。然而，2021年這一數字是7588.2億元。

(相關資料圖)

征探君數了一下，目前仍堅守千億陣營的企業(yè)只有20家。與2021年相比，在過去一年的行業(yè)深度調整中，共有23家企業(yè)跌出了千億陣營名單。

2020年引以為傲的行業(yè)前五玩家“碧恒萬融保”早已悄悄 “換了人間”，“國家隊”奮勇爭先。

冬天到了，春天也就不會遠了。隨著近期諸多利好政策的發(fā)布，2023年的房地產行業(yè)也迎來了春的曙光。

只是資金支持的方向大概率會傾向于優(yōu)質民企和央企國企的保交樓工作，債務展期也只是幫助企業(yè)暫時續(xù)一口氣。2023年的行業(yè)洗牌，或許會來得更猛烈一些。

01

當出險成為常態(tài)

相較于2021年較早一批出險的房企而言，能夠堅持到2022年的房企都有自己的過人之處。不過，寒冬之下，這部分房企也開始洗牌，出險似乎已經成為一種常態(tài)。

根據征探君不完全統(tǒng)計，2022年，包括中梁、俊發(fā)、融創(chuàng)、世茂、龍光、祥生、大發(fā)、禹州、正榮、寶龍、綠地等多家行業(yè)內沖勁比較猛的企業(yè)都拉響了“債務警報”。

在這其中，不僅僅是中小企業(yè)，不少憑借著積極擴張在行業(yè)里已經建立影響力的“黑馬房企”也不例外。

2022年5月12日，融創(chuàng)中國（01918.HK）發(fā)布了一則內幕消息，宣布公司4筆美元債優(yōu)先票據利息未能在寬限期屆滿前支付有關款項，幾乎以公告的形式宣布了公司“爆雷”。

值得一提的是，融創(chuàng)向來是讓業(yè)內猜測“錢來自哪里”的“別人家的孩子”。因此，其這次“官宣爆雷”進一步凸顯了行業(yè)的寒冷。

融創(chuàng)之外，另一家具有典型代表的企業(yè)要數旭輝。2022年11月1日，旭輝控股集團（00884.HK）公告稱，已暫停支付境外融資安排項下所有應付的本金和利息。

旭輝公開“倒下”讓行業(yè)頗為意外。在房地產企業(yè)中，旭輝一直是民營示范房企的典型代表。2022年5月，龍湖、碧桂園、美的置業(yè)、旭輝、新城控股5家房企被監(jiān)管機構選定進入示范房企名單。隨后，旭輝控股在2022年9月21日公告稱完成了2022年度第二期中期票據的簿記建檔工作，發(fā)行規(guī)模為12億元，期限為3年。

在公告中，旭輝無奈地表示，“9月以來，市場進一步惡化，銷售疲軟，行業(yè)融資愈發(fā)困難，集團現(xiàn)金流惡化程度超出預期。同時集團部分融資因評級下調觸發(fā)提前兌付條款，境外兌付壓力在短期內劇增……”

房企紛紛出險的背后，越來越多的項目開始出現(xiàn)暫停施工的情況。疊加當下消費信心疲軟的大環(huán)境，房企的銷售業(yè)績在2021年的基礎上進一步下滑。

國家統(tǒng)計局的數據顯示，2022年1-11月，全國商品房銷售面積為121250萬平方米，同比下降23.3%；商品房銷售金額為118648億元，同比下降26.6%。諸葛找房數據研究中心報告預計全年商品房銷售額約為13.5萬億元，創(chuàng)自2017年以來的新低。

具體到企業(yè)方面，累計業(yè)績來看，百強房企2022年1-12月實現(xiàn)銷售操盤金額64622.2億元，同比降幅保持在41.6%的較高水平。前11個月有超八成百強房企累計業(yè)績同比下滑，累計業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數量達到35家。

02

民營房企“不拿地”了

債務壓力之下，房企一致收緊的就是拿地資金。

2021年，碧桂園新增土地貨值5833.2億元，位列排行榜第一位。眾所周知，土儲的多少決定著企業(yè)未來發(fā)展的空間。銷售位列第一位的碧桂園，以與之規(guī)模相匹配的新增土地貨值，維持著其行業(yè)霸主的地位。

2022年，一個奇怪的現(xiàn)象震驚了征探君?？硕饠祿@示，這一年碧桂園新增土地貨值只有185.9億元，位列排行榜第44位。這一數字大概是2021年的3.19%。這不僅僅是放緩拿地，幾乎相當于“停止拿地”。

行業(yè)巨無霸尚且如此，其他民營企業(yè)的狀況也好不到哪里去。2022年，旭輝集團新增土地貨值174.4億元，朗詩綠色地產新增土地貨值170.9億元，金地集團新增土地貨值158.1億元，新希望地產新增土地貨值147.6億元……而恒大、融創(chuàng)、新力、新城控股、融信、中梁、綠地、中南、世茂、祥生等一大批曾經沖勁十足的“黑馬”企業(yè)更是直接消失在了新增貨值TOP100排行榜的名單之中。

克而瑞數據顯示，2022年拿地金額TOP100房企全年拿地總金額約為1.65萬億元，同比腰斬，與5年內的最高峰2020年相比，大幅下降63%。

民營房企拿地意愿下降后，央企國企成為拿地主力。從拿地前10位的企業(yè)來看，保利發(fā)展、華潤置地、中海地產、招商蛇口、越秀地產、中國鐵建、建發(fā)房產幾乎清一色都是國企央企。其中，保利、華潤、中海拿地金額位列行業(yè)前三。

一個有意思的現(xiàn)象是，從不同類型的房企表現(xiàn)來看，2022年全年投資金額TOP100的房企中，有43家是城投平臺類公司。不管是什么原因，在這波大的調整中，昔日名不見經傳的城投公司與城市的關系也更為緊密。

另一方面，盡管國企積極“托底”，在大多數民營企業(yè)投資意愿降至冰點的情況下，全國土地市場還是相較于2021年有著明顯的下滑。

公開數據顯示，截至2022年12月7日，全國300個城市土地成交建面和成交金額同比分別下降了37％和34%，成交建面更是降至近10年新低。

城市方面，與以往的預期有所不同，上述報告期內，一線城市總成交規(guī)模為3389萬平方米，較2021年同期下降了41%。與之相比，二三線城市成交規(guī)模同比2021年同期分別下降了40%、36%。

價格相對抗跌的一線城市，成交規(guī)模的降幅竟然超過了相對更容易受到市場波動影響的二三線城市，可見房企是真的沒錢了。

03

2023樓市預期如何？

冬天來了，春天也就不會遠了。

2022年11月8日，交易商協(xié)會表示將繼續(xù)推進并擴大“第二支箭”，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。11月23日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會公布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，推出16條金融舉措，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“金融16條”除了支持銀行依法合規(guī)地向經復核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項借款，還提出做好房地產項目并購金融支持，重點支持優(yōu)質房地產企業(yè)兼并收購受困房地產項目。

根據媒體不完全統(tǒng)計，“金融16條”發(fā)布以來，有超過100家房地產獲得了銀行授信。具體到實操層面，信貸、股權、債券三箭齊發(fā)，協(xié)力支持優(yōu)質房企融資。此外，時隔12年再度重啟“借殼上市”，政策開始由“保項目”向“保主體”過渡。

政策利好之下，不少涉險房企也對未來充滿希望。2023年1月1日凌晨，許家印在致全體員工的內部信中樂觀地表示，只要全體恒大人齊心協(xié)力、永不放棄，努力拼搏、苦干實干，一步一個腳印扎實做好全面正常施工、恢復銷售、恢復經營等各方面工作，“2023年一定能完成保交樓任務，一定能償還各種債務、化解風險，一定能開啟涅槃重生的新篇章”。

隨著160億元境內債整體展期方案獲得通過，2022年為了公司四處奔走的孫宏斌終于舒了一口氣。旭輝集團也公告稱，2022年12月以來，先后與建設銀行、中國郵政儲蓄銀行、光大銀行、廈門國際銀行4家銀行簽訂銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議……

盡管利好消息頻頻傳來，融資端的放松不能代替市場主體造血機制的恢復。從目前的發(fā)展來看，當下多數房企面臨的首要問題仍然是償債壓力，房企要想改變當下的運營狀況，歸根結底還是要促進保交樓建設。

而當下，受制于消費者信心疲軟、消費和購買能力不足的狀況，市場從筑底到回升仍將是一個漫長的過程。

歸根結底，經歷過一輪深度調整之后，經過重重考驗活下來的房企真的應該靜下心來做好產品了。畢竟舊的模式已經無法適應新的發(fā)展趨勢。房地產行業(yè)的“暴利”時代，也終將是一去不復返了。