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重要會(huì)議結(jié)束了。

(資料圖)

每年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，都是對(duì)明年工作方向上的指引，極為重要。

而今年對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)，也不同以往：

有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。

要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

如果和過(guò)往幾年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的提法，有兩個(gè)明顯的變化：

1）對(duì)怎么做說(shuō)得更細(xì)致。以往對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)，大致都是方向上的指引，但今年直接提了保交樓、滿足融資需求、改善優(yōu)質(zhì)房企的資產(chǎn)負(fù)債等說(shuō)法。

2）“房住不炒”的位置，明顯靠后了些。盡管這還是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的總方針、總基調(diào)，但與以往幾年都放在開頭不同，今年的提法已經(jīng)放到了最后一部分。

透露的信號(hào)也十分明確：

1、穩(wěn)定，仍是明年房地產(chǎn)的首要任務(wù)。

注意，定調(diào)房地產(chǎn)的這一段，總前提是“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”。

過(guò)去兩年，房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)事件，無(wú)論對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)還是對(duì)老百姓的生活都產(chǎn)生了很多負(fù)面影響。

比如房企出現(xiàn)的債務(wù)違約，比如頻頻發(fā)生的爛尾樓事件，真的傷不起了。

于是，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”依然放在了首要位置。讓買過(guò)房子的人，順利的住上房，才能讓更多人重拾對(duì)樓市的信心。

2、房企將獲得更多支持，但分化在所難免。

基于防范風(fēng)險(xiǎn)的前提，房企端仍是重中之重。

無(wú)論是合理融資還是重組并購(gòu)，房企的資金鏈問題，明年會(huì)進(jìn)一步解決。

11月以來(lái)，金融16條、信貸、債券、股權(quán)“三支箭”統(tǒng)統(tǒng)安排，尤其是允許房企重新上市融資的大門，時(shí)隔多年重新打開。

現(xiàn)在房企唯一憂慮的，就是時(shí)間問題。

“三支箭”出臺(tái)之后，有60多家銀行向100多家房企授信了4萬(wàn)億的額度，披露股權(quán)融資意向或計(jì)劃的A股房企已達(dá)20家。

但授信只是一個(gè)意向，能落地多少、何時(shí)能落地，都需要一步一步來(lái)。房企上市融資，更需要長(zhǎng)期等待，沒有三五個(gè)月或者半年是拿不到IPO紅本本的。

房企的分化，也將是未來(lái)另一個(gè)大趨勢(shì)。

優(yōu)質(zhì)房企和普通的中小房企，國(guó)央房企和民營(yíng)房企，未來(lái)的K型分化會(huì)愈演愈烈。

比如保利、中海、萬(wàn)科這些優(yōu)質(zhì)國(guó)央房企，比如濱江、龍湖這些優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，會(huì)分到更多的蛋糕。

市場(chǎng)的出清，會(huì)繼續(xù)加速。

總的來(lái)看，高層對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度，依然是避免硬著陸。

救市政策的力度，明年也會(huì)進(jìn)一步加大。

重申“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”“正在考慮新的舉措”，已經(jīng)說(shuō)的不能再直白了。

2023年，樓市調(diào)控肯定還有大動(dòng)作。

重啟樓市，已經(jīng)是明牌了。

2

政策端繼續(xù)發(fā)力，市場(chǎng)端也在等待重返輝煌。

11月份，最新公布的各項(xiàng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，依然在底部徘徊。

1—11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.8%，再創(chuàng)新低。

1—11月，房企施工面積下降6.5%，新開工面積下降38.9%，竣工面積下降19%。

1—11月，商品房銷售面積下降23.3%，商品房銷售額下降26.6%，底部盤整的跡象十分明顯。

整個(gè)市場(chǎng)，依然是寒氣十足。

如果我們把時(shí)間拉長(zhǎng)到十年，今年的商品房銷售增速，著實(shí)在歷史底部了。

2012年、2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)也都陷入過(guò)低迷，但在政策放松之后，很快就有起色。

而這一輪低潮期，恰好趕上疫情這只黑天鵝，導(dǎo)致低迷時(shí)間繼續(xù)延長(zhǎng)。

城市的房?jī)r(jià)，自然也好不到哪里去。

11月份，70個(gè)城市二手房環(huán)比漲幅，只有5個(gè)在上漲，3個(gè)持平，62個(gè)城市環(huán)比下跌。

5個(gè)上漲的城市分別是：

昆明、蚌埠、成都、徐州、長(zhǎng)沙

62個(gè)環(huán)比下跌的城市，丹東環(huán)比下跌5%，慘淡墊底。牡丹江、濟(jì)寧、瀘州、湛江等城市，也是下跌城市的熟面孔了。

整個(gè)市場(chǎng)，都需要一劑強(qiáng)心針來(lái)激活。

佛山全域取消限購(gòu)、武漢二環(huán)外取消限購(gòu)、蘭州取消限售……貌似還不夠。

明年的樓市，靜待“新的舉措”從天而降。

3

政策端的火熱朝天，市場(chǎng)端卻冰天雪地。

整個(gè)房地產(chǎn)的鏈條，中間肯定出了問題。

而這個(gè)答案，就在需求端。

說(shuō)的直白點(diǎn)：老百姓沒錢買房，也沒心思買房了。

在以往的調(diào)控救市邏輯中，政策端的發(fā)力都能順暢的傳導(dǎo)到需求端，再引起市場(chǎng)端的熱銷。

但今年，還是疫情這只黑天鵝，打亂了人們的就業(yè)，打斷了人們的收入，錢包確實(shí)沒有以前那么鼓了。

就業(yè)和收入，現(xiàn)在成了解決所有問題的最終根源。

此次會(huì)議對(duì)明年工作的定調(diào)，第一條就提到了消費(fèi)：

著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求。要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置。

而在消費(fèi)類型中，房子罕見的排在了第一位：

多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)。

不言自明。

好在，現(xiàn)在疫情的影響正在逐漸消失，社會(huì)正在恢復(fù)正常秩序。

時(shí)間，就成了唯一問題。

等這一波小陽(yáng)人的高峰過(guò)去，等春節(jié)的出行高峰過(guò)去，明年一季度之后，才是真正大干快上的時(shí)間點(diǎn)。

出行正常，就業(yè)正常，收入恢復(fù)，消費(fèi)才會(huì)回到正軌，房地產(chǎn)才會(huì)迎來(lái)真正的春天。

希望，就在不遠(yuǎn)處了。