鳳凰網《風暴眼》出品

12月的地產圈，注定波瀾四起。在恒大老板許家印被傳“跳樓”后不到十日，富力地產創(chuàng)始人、現年69歲的內地富豪張力，被傳捕于8000公里外的英國倫敦。

“行賄美國官員”“天價保釋金”“海外私人投資”......眾多敏感詞匯令這一消息迅速成為市場焦點，有關張力和富力地產的傳聞甚囂塵上。而就在半月前，也就是張力被捕的前一天，他還以名譽會長身份出現在全聯房地產商會視頻連線中，彼時看起來并無異樣。

(資料圖片)

11月29日，張力在全聯房地產商會上的視頻發(fā)言（圖源：全聯房地產商會官網）

盡管富力集團和富力地產分別在12日深夜和13日早晨予以回應，但依舊未能抵擋外界猜測。13日，受張力被捕消息的影響，富力地產低開10%，股價全天未見起色，最終收盤跌11.52%，市值單日縮水10.5億港元。

鳳凰網《風暴眼》發(fā)現，富力地產加速衰落始于2017年。這一年里，富力多番接盤萬達文旅酒店項目，并致自身債臺高筑。

值得注意的是，就在一個月前，富力地產剛剛因466億元債務成功展期而獲得喘息之機，但如今張力被捕再度令這家老牌房企陷于危機。

1、張力被捕細節(jié)曝光：經中間人牽線，多次宴請美國官員并送酒

張力被捕源于一則外媒報道。報道稱，他被美國指控通過提供回扣和資金的方式，拿下了在美國加州的商務合同。

“供出”張力的，是深陷腐敗案件的美國舊金山公共事業(yè)部原主管穆罕默德·努魯（Mohammed Nuru），他在舊金山負責公共合同、許可證和建設項目等。

而這起行賄事件的另一關鍵“中間人”，則是一個名為黃永樂（Walter Wong）的華裔商人，他曾在一名中國開發(fā)商的倫敦幾個大型開發(fā)項目中擔任顧問，也曾是中華總商會成員之一，在舊金山政商界人脈廣闊。

穆罕默德·努魯（Mohammed Nuru）（圖源：網絡）

綜合多方消息，此番事件或追溯到7年前。

2015年8月起，張力通過旗下公司Z&L Properties，開發(fā)了一個位于舊金山海耶谷的高端住宅項目“555 Fulton”，項目占地近2英畝，共計建設兩棟高層公寓樓，容納643間房屋。黃永樂作為顧問，在這一項目推進過程中介紹了張力與穆罕默德相識。

2018年，穆罕默德到中國旅行，全程住在由富力提供的五星級酒店。此外，他還受邀參觀了張力的私人宅邸，并接受了一瓶價值2070美元的葡萄酒，但并未依法上報。正因這些行為，張力被指控為“行賄”——“通過這些行為拿下了幾份在加州的商務合同”。

上述事實也得到了穆罕默德的承認。他稱，曾多次與富力方面的人員共進晚餐，并討論其項目，但從不付飯錢。同時他還曾收受該開發(fā)商的免費旅游、禮物和福利。

他也承認，作為交換條件，他曾幫助富力為其在舊金山的價值數百萬美元的大型混合用途項目獲得必要的批準。比如，每當富力的員工通知他有問題時，他都會指示手下一名經理解決問題并加快流程，并利用他對其他市政府官員的影響力來解決富力遇到的問題。

2022年8月，穆罕默德獲刑7年，并被處3.5萬美金的罰款。黃永樂也于同年6月被指控串謀詐騙公眾和洗錢等罪名，并選擇認罪配合政府調查。

值得注意的是，據富力地產13日早間公告稱，富力地產在Z&L Properties Inc.中并無權益，而是由張力及其關聯方擁有。據悉，2014-2015年間，Z&L 曾大手筆在美國購買資產，“555 Fulton”即為其中之一。

除了張力被捕外，傳聞還稱，張力在周一以1500萬英鎊（約合1.29億元人民幣）的保釋金獲得保釋，并向美方就引渡提出異議。而這份“天價保釋金”由富力地產提供1000萬英鎊，張力個人提供500萬英鎊，創(chuàng)造了英國法院有史以來最高的聯合保釋金。

但這一傳聞很快被富力地產否認。13日公告中，富力地產澄清稱“并無就保釋提供任何保證金”，并稱“該案件不會對公司業(yè)務及運營有任何重大不利影響?！?/p>

而就在這份公告前，12日深夜，富力集團還通過官微發(fā)布聲明稱，張力因在中國宴請美國舊金山前公共事業(yè)部主管及為其提供酒店住宿而被指控涉嫌行賄，富力方面正針對此錯誤指控采取法律行動。

富力集團聲明（圖源：富力集團官微）

資料顯示，張力1953年出生于廣州，1994年與香港商人李思廉共同創(chuàng)辦富力，目前持有富力地產27.77%股權，擔任聯席董事長兼行政總裁一職，主要負責購地、工程開發(fā)、成本控制及公司運作管理。2010年2月，張力入選《福布斯》全球億萬富豪榜，排第556名。2022年，張力、張量父子以190億財富位列《2022衡昌燒坊·胡潤百富榜》第296位。

張力、張量父子（圖源：網絡）

據悉，目前張力被監(jiān)視居住于倫敦塔橋公寓43層，公寓內部有5張床，由前軍事人員每12小時輪班站崗，并布置了監(jiān)控攝像頭。消息稱，這些監(jiān)視措施每月將花費約20萬英鎊，而張力本人目前被禁止連接任何互聯網設備。

有市場人士分析稱，對張力來說，在繳納保證金獲釋后，目前他正面臨引渡至美國受審風險。對此，鳳凰網《風暴眼》13日致電富力集團，接線員工稱“不知情”后表示轉至對接部門，但隨后一直無人接聽。

2、負債3000億，靠賣資產求生

經營現金流凈額大幅下滑，賣資產求生

截至2022年上半年，富力地產現金及現金等價物20.24億元（人民幣，下同），受限制現金132.96億元，總現金及銀行存款（包括受限制現金）為人民幣153.20億元；而截止到2021年末，富力地產的現金及銀行存款（包括受限制現金）總額為211.04億元，其中現金及現金等價物62.59億元。

值得一提的是，2020年時，富力地產的現金及現金等價物尚有256.73億元。這意味著，不到三年時間，富力地產的現金及現金等價物已嚴重縮水90%以上。

與此同時，這家老牌房企的現金流情況也不容樂觀。今年上半年，富力地產的經營活動現金流凈額自2020年6月后再度出現負值，為-31.10億元。而對比2021年同期，這一指標還能維持在79.33億元。

不僅如此，2020年以來，富力地產籌資性現金流凈額也出現持續(xù)凈流出，公司再融資壓力巨大，流動性承壓。

圖源：Wind

富力也承認了缺錢的現實。“由于產生現金流是首要任務，雖然市況欠佳，本集團不得不犧牲利潤，專注于銷售需求仍然強勁的物業(yè)?！惫驹?021年年報中表示，“任何可獲得的流動資金已直接用于項目完工、交付的施工資本開支及增加可售資源以產生未來經營現金流?！?/p>

為加快銷售、加速現金回流，富力地產自去年起開啟了“賣賣賣”模式。用董事長李思廉的話說，“資產出售的規(guī)模及速度前所未有?！?/p>

2021年初，富力地產將其位于廣州的物流資產70%權益出售給黑石關聯基金，交易對價63億元；同年12月，富力地產又將剩下30%股權全部出售給黑石集團，100%股權合計交易總額為73億元；

2021年9月，富力地產將富力物業(yè)100億賣給了碧桂園，而后者曾經一度尋求獨立上市，并于2021年4月26日公開在港交所遞交招股書；

今年4月，富力地產9570萬英鎊完成出售倫敦的Vauxhall Square；很快又以26.6億港元將Thames City出售予中渝置地創(chuàng)始人張松橋；

5月30日，富力地產將海南首府項目以10.01億元的價格出售給力量能源。

不僅靠出售資產回籠資金，今年9月，李思廉及張力還給予富力地產合共約80億港元的無息財務支持。

資產頻繁變現，與富力地產的業(yè)績和負債有著密切關系。

據披露，在監(jiān)管機構頒布“三道紅線”監(jiān)管規(guī)則以來，富力地產長期處于“紅檔”的巨大壓力下，2019年下半年起，其開始執(zhí)行“控負債、降杠桿的戰(zhàn)略目標，通過采取“促銷售、抓回款、控支出、盤活資產”等措施改善現金流。

負債3064億，有息債務高達1262億元

截至今年上半年，富力地產資產總額為3825.52億元，負債總額為3064.61億元，資產負債率80.11%。其中，短期借款高達749.33億元，但當期公司手持貨幣資金僅有153.20億元。

一路“賣賣賣”后，富力地產有息負債規(guī)模從2019年末的1971億元有所減少。根據富力地產披露2022年公司債券中期報告顯示，截至報告期末，富力地產口徑有息債務余額仍高達1262.45億元。

其中，公司信用類債券余額469.3億元、銀行貸款余額579.77億元，分別占有息債務余額的37.17%、45.92%；非銀行金融機構貸款、其他有息債務余額分別為123.93億元、89.45億元。

圖源：富力地產公告

較高的有息負債讓富力地產每年需要支付巨額的利息，僅今年上半年，富力地產就支付了37.22億利息。

據2021年報披露，富力地產已有本金總額為298.83億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。

不過，11月10日，富力發(fā)出公告，已發(fā)行的全部境內債券共8筆獲得展期，加權平均到期期限從4個月左右延長至3年以上，總額為135億元。

事實上，早在4個月前，富力地產就已對10筆美元債打包展期，還款期限全部延長了3-4年，涉及金額49.43億美元（約合人民幣332.37億元）。之所以順利推行，主要是富力將倫敦ONE項目和馬來西亞富力公主灣作為增信擔保。

可以說，將總計約466億元的境內外債務兩次集中打包展期，為張力、李思廉暫獲3年以上喘息時間，也令市場對富力“起死回生”增添了一份信心。然而隨著張力境外被捕，富力還能撐多久再度被打上問號。

值得一提的是，wind數據顯示，2006年至今，富力地產累計凈利潤912.49億元，累計現金分紅402億元，而分紅的最大受益者是張力和李思廉，截至2022年上半年，張力和李思廉持有富力地產55.65%股權。

3、“接盤”王健林，壓死富力的最后一根稻草

在廣州，流傳一個說法：“廣州每一根煙囪倒下，都有富力一份功勞?！?/p>

作為富力的大本營，廣州也是張力出生、成長的地方。20世紀90年代，廣州開始舊城改造，許多國有企業(yè)面臨外遷，張力和李思廉看到商機后果斷進軍房地產。

1994年，二人拆遷廣州嘉邦化工廠后，建設了名震一時的“富力新居”從而賺得第一桶金。此后，富力多次上演“拆舊廠、建新房”的好戲，十年時間開發(fā)了廣州數百個項目，富力地產也從2000萬規(guī)模做到了20億。

就這樣，富力成為了以房地產開發(fā)為主，同時涉足酒店發(fā)展、商業(yè)運營、文體旅游等領域的綜合性房企，與恒大、碧桂園、雅居樂、合生一起被譽為“華南五虎”。

2017年，是富力的高光時刻，也是命運分水嶺。當年7月，焦頭爛額的王健林正四處尋找買家，而彼時的富力正在大舉擴張。于是，雙方達成交易，富力拿下了萬達77家城市酒店資產包，成為全球最大豪華酒店業(yè)主。

左三至左六依次為張力、王健林、孫宏斌、李思廉（圖源：網絡）

值得一提的是，王健林原定價格336億的酒店資產包，當時被富力砍價砍到了192億。在當時外界的解讀中，富力無疑是“撿漏”的大贏家。

除拿下萬達資產包外，2017年，富力還以86億港元的價格，收購了恒基兆業(yè)位于沈陽、鞍山、鐵嶺、大連及廣州的9個項目，同年收購了位于英國倫敦的多個地產項目。但事實卻是，正是這些激進擴張引爆了富力之后的現金流危機。

2019年下半年，富力開始出現資金壓力，公開表態(tài)暫停拿地；2020年“三道紅線”新規(guī)實施后，“三道紅線”全踩的富力地產不得不最終走上王健林的舊路。隨之而來的降薪、裁員等種種消息都給這家老牌房企貼上了“缺錢”的標簽。

一時間，昔日風光無兩的“抄底”也被赤裸裸的現實改寫為“接盤”。

如今，富力地產仍未走出當年親手鑄成的債務泥淖，而張力海外被捕帶來的不確定性更是給這家房企的走向蒙上陰影。危機四伏的富力能否找回昔年“華南五虎”的風采？鳳凰網《風暴眼》將持續(xù)關注。