佛山土地市場(chǎng)低迷趨勢(shì)顯現(xiàn)，土地流轉(zhuǎn)不暢，地方財(cái)政經(jīng)濟(jì)壓力加大，需要適時(shí)轉(zhuǎn)向，盡快推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

中房報(bào)記者 李葉 北京報(bào)道

【資料圖】

時(shí)隔7年，佛山再次進(jìn)入全面放開(kāi)限購(gòu)時(shí)刻。

12月9日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”）。

通知內(nèi)容顯示，自12月10日起，在佛山市禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房，須自商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案之日起滿(mǎn)3年方可上市交易。上述區(qū)域暫停實(shí)施住房限購(gòu)政策。

6月2日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門(mén)發(fā)布《關(guān)于因城施策進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》。其中提到，優(yōu)化住房限購(gòu)區(qū)域，將佛山市商品住房限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道。

新政出臺(tái)后，原本保留的3個(gè)限購(gòu)街道也暫停限購(gòu)，這意味著佛山全面放開(kāi)限購(gòu)。

對(duì)此，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國(guó)家開(kāi)放研究院教育與開(kāi)放經(jīng)濟(jì)研究中心副教授陳建偉在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，佛山房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭已經(jīng)被遏制，成交量?jī)r(jià)齊回落，沒(méi)有必要繼續(xù)限購(gòu)。同時(shí)，佛山土地市場(chǎng)低迷趨勢(shì)顯現(xiàn)，土地流轉(zhuǎn)不暢，地方財(cái)政經(jīng)濟(jì)壓力加大，需要適時(shí)轉(zhuǎn)向，盡快推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也告訴記者，從市場(chǎng)銷(xiāo)售和需求端來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊比較疲弱。特別是像佛山這樣外來(lái)人口占比非常大的城市，生產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)比重比較大，生產(chǎn)制造型的民營(yíng)企業(yè)私人企業(yè)很多，受疫情影響、出口下降、內(nèi)需疲弱的影響比較嚴(yán)重。地方財(cái)政實(shí)力也下降比較明顯，迫切需要房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

庫(kù)存陡增 新房二手房“內(nèi)卷”

“房子越來(lái)越難賣(mài)”在佛山個(gè)別區(qū)域成為了不爭(zhēng)的事實(shí)。

掛牌3個(gè)月后，阿強(qiáng)位于三水區(qū)的一套面積近100平方米的精裝修二手房仍無(wú)人問(wèn)津。阿強(qiáng)告訴記者，“這套房子原價(jià)是11000元/平方米，如今總價(jià)降了30萬(wàn)元，仍沒(méi)有接盤(pán)者，可能現(xiàn)在三水區(qū)這樣的房子太多了?！?/p>

正在對(duì)外出售南海區(qū)一套三居室的阿珍也介紹，“這套房是房?jī)r(jià)高位時(shí)買(mǎi)的，現(xiàn)在工作變動(dòng)想要賣(mài)掉，掛了2個(gè)月，價(jià)格從110萬(wàn)元降到100萬(wàn)元，又降到98萬(wàn)元，還是被嫌貴。房屋中介機(jī)構(gòu)人士告訴我，現(xiàn)在我們小區(qū)掛牌的同戶(hù)型房源挺多的，要做好短期賣(mài)不掉的準(zhǔn)備。”

佛山市二手房掛牌量數(shù)據(jù)印證了他們的話。

12月9日晚，佛山鏈家上面的二手房掛牌數(shù)量顯示為100023套，突破10萬(wàn)大關(guān)，創(chuàng)佛山二手房掛牌數(shù)量新高。

記者查閱過(guò)往數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，鏈家平臺(tái)上9月1日的佛山二手房掛牌量數(shù)據(jù)為86083套。短短3個(gè)月，佛山二手房掛牌量增加了13940套，平均每月增加4647套。

掛牌量增幅之快，也從側(cè)面反映出當(dāng)前佛山二手房業(yè)主想要拋售的急切心態(tài)。

不過(guò)，在二手房掛牌量激增的同時(shí)，成交卻一直萎靡不振。佛山住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月份起，佛山二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)呈現(xiàn)持續(xù)下滑趨勢(shì)。7-10月，佛山二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)分別為5083套、4428套、4090套和3313套。

對(duì)此，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，近兩年佛山樓市投資氛圍逐漸減弱，就連二手房市場(chǎng)也收到牽連，不少熱衷于投資臨廣片區(qū)的廣州客也逐漸離場(chǎng)。

新房方面，“內(nèi)卷”讓利則成為各“冷門(mén)”區(qū)域樓盤(pán)的銷(xiāo)售趨勢(shì)。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅10月，佛山就有30個(gè)樓盤(pán)推出特惠房源和降價(jià)優(yōu)惠活動(dòng)。其中，禪城區(qū)城北板塊的保利某樓盤(pán)，被傳一口價(jià)后比之前每套還要便宜10萬(wàn)元起。

同區(qū)域的張槎板塊，有5個(gè)樓盤(pán)都推出了一口價(jià)房源，剛?cè)胧械拇笕A某府打出1.69萬(wàn)元起/平方米，弘陽(yáng)某府、旭輝恒基某灣打出1.5萬(wàn)元起/平方米，海倫堡弘陽(yáng)某樓盤(pán)打出1.3萬(wàn)元起/平方米。

“以?xún)r(jià)換量”并未給佛山的新房帶來(lái)驚喜。

佛山住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月佛山新房網(wǎng)簽約5680套，簽約面積64.14萬(wàn)平方米，套數(shù)環(huán)比上月的5811套微跌2.25%；同比去年10月網(wǎng)簽6902套，同比指數(shù)下跌17.7%。

從佛山歷年10月成交數(shù)據(jù)來(lái)看，該月網(wǎng)簽數(shù)只有巔峰期2016年（19868套）的四分之一；從歷年10月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，僅僅略高于2013年之前水平，創(chuàng)近8年來(lái)新低。

11月的情況也不樂(lè)觀，“雙11”期間佛山多地區(qū)樓盤(pán)推出特惠促銷(xiāo)活動(dòng)，但上半月佛山新房?jī)H成交約1700套左右。

另一方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至10月末佛山新房庫(kù)存為9.6萬(wàn)套，去化周期為16.3個(gè)月。一般來(lái)說(shuō)，去化周期在12至18個(gè)月則代表該城市樓市屬于供過(guò)于求。

新房、二手房庫(kù)存均居高不下，佛山樓市去化壓力可見(jiàn)一斑。

與此同時(shí)，佛山的土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)出低迷態(tài)勢(shì)。

今年上半年，佛山共出讓土地22宗，相比去年的42宗少了20宗，同比跌幅47.6%；成交總金額124.73億元，僅僅是去年上半年599.82億元的20.8%，同比大跌79.2%；成交總面積82.22萬(wàn)平方米，是去年上半年260.25萬(wàn)平方米的31.6%，同比跌了68.4%

對(duì)此，李宇嘉認(rèn)為，想讓外部資金來(lái)輸血，首先得恢復(fù)市場(chǎng)和企業(yè)自身的造血功能，否則外部資金是不愿意進(jìn)入的。也就是說(shuō)，要想讓信貸、債券、股權(quán)等“三支箭”能夠盡快落地，就必須讓市場(chǎng)需求端保持一定活躍度。

佛山地產(chǎn)往事

12年來(lái)，佛山吸引著大量外省人在佛山置業(yè)。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，從2010年到2020年10年間，佛山人口增量達(dá)到230.46萬(wàn)人，也就是每年有超23萬(wàn)的人口凈流入。

外來(lái)人口流入為佛山樓市帶來(lái)源源不斷的購(gòu)房需求，也為其帶來(lái)過(guò)一些煩憂(yōu)。

2011年，時(shí)任佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局副局長(zhǎng)的李國(guó)祥表示，根據(jù)2011年年初統(tǒng)計(jì)，外地人近兩年到佛山市購(gòu)買(mǎi)商品房達(dá)40%-50%，無(wú)形中給房?jī)r(jià)起到推波助瀾的作用。

佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局過(guò)往數(shù)據(jù)顯示，2010年佛山市新房成交價(jià)格為7448元/平方米；在2009年，佛山市新房?jī)r(jià)格還處于5855元/平方米水平；2010年，佛山房?jī)r(jià)上漲幅度達(dá)27.2%，超過(guò)廣東省2010年房?jī)r(jià)平均水平。

同年，佛山商品房銷(xiāo)售面積躍升廣東省內(nèi)第一位，達(dá)780多萬(wàn)平方米。

房?jī)r(jià)的上漲，一定程度引發(fā)了剛需購(gòu)房者的擔(dān)心。

2011年3月，佛山出臺(tái)限購(gòu)令。

“上一次佛山全面放開(kāi)限購(gòu)還是在2015年。2016年底以后，限購(gòu)再次恢復(fù)，佛山南海、順德和禪城靠近廣州的十幾個(gè)鎮(zhèn)街限購(gòu)。3個(gè)月前，除了核心3個(gè)鎮(zhèn)街其他都退出了；這次，剩下的3個(gè)也退出了，意味著時(shí)隔7年再次全面退出限購(gòu)?！崩钣罴谓榻B。

2015年5月1日，佛山宣布放開(kāi)限購(gòu)后，當(dāng)?shù)貥鞘性俅伍_(kāi)啟“火爆”模式。根據(jù)佛山各區(qū)公布的樓市成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，這一年5月1日至20日，佛山五區(qū)新房成交就突破1萬(wàn)套，超過(guò)了4月份整整一個(gè)月的成交量。到2016年，佛山市新房成交面積1923萬(wàn)平方米，環(huán)比增加35%，住宅銷(xiāo)售面積位居廣東省首位；新房成交17.6萬(wàn)套，日均成交480套，達(dá)歷史新高。

7年前放開(kāi)限購(gòu)的過(guò)程中，佛山采取的是逐步試探的模式。

2014年5月10日，佛山以高明先行試點(diǎn)，允許憑借身份證，每證在五區(qū)內(nèi)限購(gòu)一套住宅，無(wú)社保、納稅限制。

這一年8月7日，佛山宣布，佛山戶(hù)籍居民以個(gè)人為單位，擁有兩套住房后實(shí)行限購(gòu)，即使未滿(mǎn)18歲的未成年人也可憑身份證購(gòu)買(mǎi)兩套。非佛山戶(hù)籍居民憑身份證可購(gòu)買(mǎi)一套，無(wú)需佛山本地的社?；蚣{稅證明。佛山成為廣東首個(gè)宣布松綁限購(gòu)的城市。

此次佛山再次全面放開(kāi)限購(gòu)也與此前有相似之處。

李宇嘉分析，佛山此次放開(kāi)遵循了小步快跑的規(guī)律。政策密度大但每次政策力度相對(duì)小一點(diǎn)，逐步引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和修復(fù)市場(chǎng)需求端動(dòng)力的基調(diào)，與其他城市限購(gòu)政策調(diào)整的模式完全一致。此次，以限售取代限購(gòu)，而不是（限購(gòu)）一推了之，也彰顯了這一思路。作為人口凈流入城市，也是被重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市，調(diào)控力度最強(qiáng)的限購(gòu)政策完全退出尺度和力度都太大了。限售的信號(hào)很明顯，退出限購(gòu)是為了激活換房需求，但為了避免未來(lái)市場(chǎng)回暖后短期炒作進(jìn)場(chǎng)，推出了3年限售規(guī)定，鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有。

值得注意的是，即便處于限購(gòu)之中，在2019年5月佛山也曾被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部預(yù)警提示其房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。

更多政策在路上

“佛山對(duì)于核心區(qū)域取消限購(gòu)值得全國(guó)其他城市學(xué)習(xí)。目前全國(guó)各個(gè)城市在限購(gòu)放松方面還有扭扭捏捏的毛病，這也是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的形勢(shì)認(rèn)識(shí)不到位的結(jié)果。各類(lèi)政策放松不徹底不果敢，導(dǎo)致失去了提振交易行情的較好時(shí)機(jī)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)坦言，各地要學(xué)習(xí)佛山的做法，積極對(duì)市區(qū)的限購(gòu)等政策進(jìn)行調(diào)整，以減少此類(lèi)政策對(duì)于市場(chǎng)行情提振帶來(lái)的阻礙作用。

陳建偉也表示，佛山此次全面取消限購(gòu)有力穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，增強(qiáng)了市場(chǎng)信心，預(yù)計(jì)會(huì)促進(jìn)佛山房市量?jī)r(jià)齊升。佛山樓市調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)也值得其他城市學(xué)習(xí)。

“預(yù)計(jì)那些樓市蕭條、經(jīng)濟(jì)需求不足的地方會(huì)加大政策調(diào)整力度?！标惤▊フf(shuō)。

李宇嘉則認(rèn)為，不久前，城市能級(jí)比佛山大的西安、成都、杭州等都已開(kāi)始調(diào)整限購(gòu)，佛山退出限購(gòu)也不奇怪，這說(shuō)明新一輪需求端的政策紓困已經(jīng)全面進(jìn)入到熱點(diǎn)城市，特別是像佛山這樣的新一線城市。

12月以來(lái)，多個(gè)城市對(duì)購(gòu)房政策進(jìn)行調(diào)整。

12月6日，南通調(diào)整住房公積金貸款住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以職工家庭住房公積金貸款次數(shù)作為住房套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即“認(rèn)貸不認(rèn)房”。

同日，據(jù)包頭日?qǐng)?bào)報(bào)道，在11月28日—12月28日包頭網(wǎng)上房交會(huì)期間，除了購(gòu)房消費(fèi)補(bǔ)貼、購(gòu)房契稅補(bǔ)貼、開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)惠政策外，還將對(duì)完成新建商品房網(wǎng)簽合同的首套個(gè)人住房貸款客戶(hù)，給予在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）基礎(chǔ)上下調(diào)40個(gè)基點(diǎn)的利率優(yōu)惠。

12月8日，市場(chǎng)上傳出武漢調(diào)整限購(gòu)的消息。工行、農(nóng)行等多家武漢支行的相關(guān)工作人員在接受媒體采訪時(shí)確認(rèn)于12月7日接到通知稱(chēng)，二環(huán)外不再限購(gòu)。

12月9日，針對(duì)南京二套房首付比例下調(diào)的消息，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者致電工商銀行南京江北新區(qū)支行等進(jìn)行求證，相關(guān)工作人員均表示，針對(duì)第二套住房，如果首套房貸已結(jié)清的按首套房貸政策執(zhí)行3成首付，首套房貸未結(jié)清的首付按4成執(zhí)行。

無(wú)可置疑的是，更多的樓市紓困政策正在路上。