不少投資者對(duì)幾年前內(nèi)地A股上市公司集體“賣樓做賬”還記憶猶新，風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，現(xiàn)在輪到港股了。

【資料圖】

只不過這次賣的不是北上廣深的樓盤，而是炙手可熱的坡縣樓花。

11月4日，香港上市公司永義國(guó)際(01218)公布，以1250萬新加坡元（約等于6875萬港元）的價(jià)格出售新加坡15ArdmorePark附近一套4居室住宅，位于一座30層共管公寓的第6層，樓面面積約為268平方米，折合人民幣約每平方米單價(jià)23萬！這價(jià)格比湯臣一品也不差幾多了。

而且，這套已經(jīng)建成超過20年的房子還不是空房，是帶租出售，要到2024年6月6日租約才到期，年租金為198000新元！

根據(jù)媒體報(bào)道，截至今年7月份，新加坡公寓的轉(zhuǎn)售價(jià)格已經(jīng)連續(xù)24個(gè)月上漲，月度同比上漲1.2%，年度同比上漲9.8%。所有地區(qū)的價(jià)格都有所上漲，其中中部以外地區(qū)、中部核心地區(qū)和中部其他地區(qū)分別增長(zhǎng)了1.5%、0.9%和0.8%。

除了二手公寓售價(jià)上漲，新加坡租房市場(chǎng)的上漲幅度更是令人咋舌。

根據(jù)新加坡房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站99.co和SRX的數(shù)據(jù)，截至九月，新加坡私人公寓的租金較去年同期上漲了近31%，而政府組屋的租金上升了24.7%，分別為連續(xù)第21和第27個(gè)月上漲。

僅在9月，私人公寓的租金就上漲了3.3%，組屋租金則攀升了3.2%，在城市邊遠(yuǎn)地區(qū)的私人公寓增長(zhǎng)速度最快，為3.9%。

新加坡房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)OrangeTee&Tie研究和分析部高級(jí)副總裁Christine Sun說，雖然租金一直在上漲，但需求仍然強(qiáng)勁，本質(zhì)上仍然是一個(gè)賣方市場(chǎng)∶

由于可供選擇的住房不多，許多租戶已經(jīng)同意支付較高的租金。即使是老房子和交通不便的房子也能夠獲得相當(dāng)有吸引力的租金。

瘋狂的中國(guó)買家

盡管在當(dāng)前新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)中，新加坡本地買家仍是住宅銷售的大戶，占總交易的八成左右，但外國(guó)買家購(gòu)買房產(chǎn)的比例正在逐步增長(zhǎng)，甚至在中央核心區(qū)一些房產(chǎn)項(xiàng)目里面，外國(guó)買家購(gòu)買比例高達(dá)35%。

其中，中國(guó)買家的購(gòu)買熱情走高，高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2019年來自中國(guó)大陸的投資者成為新加坡樓市最大的海外買家團(tuán)體，占外籍買家的三分之一。

今年3、4月開始，外國(guó)人買房潮重新恢復(fù)，尤其是4月份新加坡放寬相關(guān)政策之后，旅游與實(shí)地看房增多。今年二季度，包括獲得永久居民身份的中國(guó)籍買家一共買入366個(gè)私宅單位，比一季度激增106%。

2022年1-8月，新加坡外國(guó)買家交易房產(chǎn)總量約14000套私人公寓，前五大外國(guó)買家群體分別是中國(guó)、馬來西亞、印度、美國(guó)、印度尼西亞。

其中，中國(guó)買家前8月買入932套私人公寓，占外國(guó)買家總交易量的6.7%，是馬來西亞買家購(gòu)買公寓數(shù)量的兩倍。

同時(shí)，價(jià)值500萬新元（約2500萬人民幣）以上的豪華公寓買家中，中國(guó)人也位于榜首，交易達(dá)81套豪華公寓，占銷售量的19.2%。

5月底，一名中國(guó)福建買家一口氣購(gòu)買了新加坡市中心豪宅項(xiàng)目康寧河灣 （Canninghill Piers）20個(gè)單位，總花費(fèi)超過8500萬新幣（約4.23億元）。這些單位都是6-23層的三室和四室的單位，據(jù)稱這位福建買家甚至考慮再買10個(gè)單位。根據(jù)新的30%額外買家印花稅規(guī)則，這預(yù)計(jì)給新加坡貢獻(xiàn)約3000萬新元的印花稅收入。

6月份，內(nèi)蒙古首富韓景華以2229萬新幣（約1.52億元）的價(jià)位，買下了地處烏節(jié)路嘉峰豪庭（Nouvel Ardmore）的豪華單位。

9月，一位來自中國(guó)的神秘買家毫擲巨款，一口氣買下了位于烏節(jié)路一處豪宅樓盤的四間豪華公寓。其中三間公寓單位都在1200萬新幣左右，一間公寓單位超過2000萬新幣，總價(jià)約6000萬新幣，折合約3.1億人民幣。

放開工作簽，新加坡兇猛“吸人”

需求的暴增有多方面的原因。人才政策是一項(xiàng)主要因素。

9月初，為了緩解勞動(dòng)力市場(chǎng)緊張狀況，新加坡出臺(tái)新的工作簽證規(guī)定，放寬申請(qǐng)要求。新的工作簽證規(guī)定，對(duì)月收入不低于3萬新元的外籍人士發(fā)放5年期工作簽證，并允許家屬尋求就業(yè)；未達(dá)薪資標(biāo)準(zhǔn)的藝術(shù)文化、體育、科學(xué)技術(shù)、學(xué)術(shù)研究領(lǐng)域的優(yōu)秀候選人，有資格通過將于2023年1月1日生效的海外網(wǎng)絡(luò)與專長(zhǎng)通行通道獲得長(zhǎng)期簽證。

其人力資源部長(zhǎng)Tan See Leng表示，新加坡正在努力吸引全球優(yōu)秀人才，不會(huì)限制工作簽的申請(qǐng)人數(shù)。

營(yíng)商環(huán)境或許是更深層次的原因。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫（EIU）近期發(fā)布的2022年第四季經(jīng)商環(huán)境排名（Business Environment Ranking），新加坡在82個(gè)國(guó)家和地區(qū)當(dāng)中排名第一，加拿大和美國(guó)分別排在第二和第三位。該調(diào)查還顯示，新加坡的經(jīng)商環(huán)境在下來五年中將繼續(xù)維持全球最佳的榮銜。

數(shù)據(jù)顯示，2021年涌入的國(guó)際資金，相當(dāng)于新加坡名義經(jīng)濟(jì)總值的75%。2021年，高達(dá)4480億新元的國(guó)際資金涌入新加坡，創(chuàng)下歷史新高。與2020年相比，2021年涌入的國(guó)際資金增加了15.8%。乃至于新加坡金融管理局局長(zhǎng)（相當(dāng)于中央銀行行長(zhǎng)）孟文能說，“當(dāng)巨額資金涌入任何國(guó)家時(shí)，你應(yīng)該感到擔(dān)憂”。

今年新加坡吸金大法繼續(xù)狂撈，投資界傳聞600多個(gè)富豪帶著家族辦公室排著隊(duì)進(jìn)新加坡，國(guó)內(nèi)很多中高產(chǎn)（如螞蟻團(tuán)隊(duì)的小伙伴）也都擠進(jìn)去。以至于業(yè)內(nèi)戲稱，“在北上廣約不到的朋友客戶，在新加坡成為了鄰居，”華人精英密度瞬間提高了很多。

新加坡政府政策分類別應(yīng)對(duì)

新加坡政府一向重視“居者有其屋”政策，組屋（HDB）和私人公寓（condo）是新加坡房屋租賃市場(chǎng)的兩種類別，前者由政府開發(fā)，價(jià)格較低，但需等待一段時(shí)期，且居住人國(guó)籍必須為新加坡；后者由房地產(chǎn)商開發(fā)，價(jià)格較高，通常沒有等待期，對(duì)居住人國(guó)籍不做要求，前文所述的交易價(jià)格都是屬于私人公寓這一類。

不過，房?jī)r(jià)上漲居高不下，政府終于坐不住了，就在9月30日凌晨，趁著夜黑風(fēng)高推出了最新一輪的房地產(chǎn)交易降溫措施：收緊了住房貸款限額，同時(shí)提高了用于計(jì)算總償債率和抵押貸款償債率的利率下限，具體來看：

私人貸款

對(duì)于私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)貸款，用于計(jì)算總償債率（TDSR）和每月償還貸款比率（MSR）的中期利率下限將提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。

因此，住宅房地產(chǎn)貸款和抵押股權(quán)提取貸款將基于4%的中期年利率（高于3.5%的年利率），或此后的利率。而對(duì)于非住宅房地產(chǎn)貸款和抵押股權(quán)提取貸款，將是年利率5%（高于年利率4.5%）。

抵押貸款的實(shí)際利率仍將由私人金融機(jī)構(gòu)決定。

這將適用于在9月30日或之后授予購(gòu)買選擇權(quán)（OTP）的房產(chǎn)購(gòu)買貸款。如果沒有OTP，這將適用于在9月30日或之后發(fā)生的任何買賣協(xié)議（SPA）。

建屋局貸款

對(duì)于建屋局貸款，他們將設(shè)定3%的利率下限，以計(jì)算合格的住房貸款金額。因此，使用的利率將是每年3%，或比現(xiàn)行的公積金普通賬戶利率高0.1個(gè)百分點(diǎn)，以較高者為準(zhǔn)。

這將適用于9月30日午夜或之后收到的建屋局貸款資格信的申請(qǐng)。

降低貸款與估值比率

政府將把建屋局住房貸款的貸款與估值比率（LTV）限制從85%降低到80%。私人金融機(jī)構(gòu)的房貸LTV則維持在75%。較低的按揭限額將適用于9月30日或之后的新單位申請(qǐng)和轉(zhuǎn)售申請(qǐng)。

15個(gè)月的等待期

為了緩和轉(zhuǎn)售組屋的市場(chǎng)需求，政府為私宅業(yè)主和前私宅業(yè)主購(gòu)買非津貼轉(zhuǎn)售組屋規(guī)定一個(gè)為期15個(gè)月的等待期。這個(gè)等待期不適用于55歲以上，從私人房地產(chǎn)搬遷到四房式或更小轉(zhuǎn)售組屋的買家。政府強(qiáng)調(diào)，這項(xiàng)措施是暫時(shí)的，將來會(huì)根據(jù)整體市場(chǎng)狀況和住房需求重新評(píng)估。

11月7日，當(dāng)?shù)孛襟w又公布了對(duì)組屋的購(gòu)房補(bǔ)貼政策，力度也是大得令人咋舌：

我們折合人民幣來看，相當(dāng)于首次購(gòu)房者補(bǔ)貼40萬人民幣；三房式組屋補(bǔ)貼114萬人民幣；四房式組屋173萬人民幣；五房式組屋236萬人民幣；轉(zhuǎn)售組屋最高補(bǔ)貼80萬人民幣！

所以，我們不用為坡縣一般人民“購(gòu)房難”的問題擔(dān)憂了；至于那些做投資已經(jīng)財(cái)富自由、想要移民新加坡的老鄉(xiāng)，也不用擔(dān)心他們申請(qǐng)PR、開設(shè)家辦的難題，畢竟，金融行業(yè)當(dāng)然首先比的錢誰更多，坡縣也一樣。