三年前，孫宏斌斥巨資從盧志強(qiáng)手中購得上海董家渡項目，如今，融創(chuàng)中國暴雷，該項目能否成孫宏斌的救命稻草呢？

作者 | 盧泳志

(資料圖)

來源 | 野馬財經(jīng)

在經(jīng)歷了出售傳聞后，融創(chuàng)中國（1918.HK）最好的資產(chǎn)之一——上海外灘董家渡項目有望迎來白衣騎士。

10月12日，孫宏斌現(xiàn)身北京東直門北大街8號集團(tuán)總部，主要洽談融創(chuàng)中國與中國華融（2799.HK）重組其上海董家渡項目等事宜。

有消息稱，融創(chuàng)中國、中國華融、中信信托和上海浦發(fā)銀行共同簽訂框架協(xié)議，合作重組上海董家渡項目。另外，中國華融對融創(chuàng)中國還在商議的流動性支持總額最高可達(dá)80億元。

在此之前，今年2月份，融創(chuàng)中國曾被傳擬將京滬兩地物業(yè)出售予信達(dá)資產(chǎn)，以回籠資金緩釋流動性壓力，其中上海的資產(chǎn)正是董家渡項目。

當(dāng)時，有消息稱，該資產(chǎn)此前已被質(zhì)押給信達(dá)獲取融資，如果交易達(dá)成將至少為融創(chuàng)中國帶來幾十億的現(xiàn)金加持，以應(yīng)對即將到期的市場債務(wù)。

從目前來看，融創(chuàng)中國成功保住了董家渡項目，并且引進(jìn)了中國華融合作開發(fā)，而這也從側(cè)面證實了此前“融創(chuàng)中國與四大AMC談合作”的傳聞。

上海董家渡風(fēng)云

作為上海明星級別的豪宅，董家渡項目是外灘僅剩的未開發(fā)地塊，比鄰黃浦江、豫園，周邊環(huán)繞外灘、人民廣場等，總建筑面積約62.80萬平方米。

2002年，泛?？毓桑?00046.SZ）零成本拿下該地塊，只需承擔(dān)拆遷費用。然而，此后十余年，泛?？毓刹]有開發(fā)該地塊，直至出現(xiàn)流動性危機(jī)。

來源：外灘壹號院公眾號

2018年，泛?？毓沙霈F(xiàn)債務(wù)危機(jī)，短債和貨幣缺口高達(dá)360億元。當(dāng)時，泛?？毓衫习灞R志強(qiáng)將董家渡項目賣給了生意場上的老友孫宏斌。

2019年，融創(chuàng)中國以125.5億元現(xiàn)金、承擔(dān)23.3億元債務(wù)的代價，收購北京泛海國際項目1號地塊和上海董家渡項目的全部股權(quán)。

當(dāng)時融創(chuàng)中國在公告中表示，兩個項目處于北京及上海核心區(qū)域，有助于增加公司在京滬的優(yōu)質(zhì)土地儲備和市場份額。

在交易完成后，融創(chuàng)中國開發(fā)了豪宅項目融創(chuàng)外灘壹號院，先后于2019年7月和9月兩次開盤，售價12.1萬元/平方米左右，融創(chuàng)中國憑此得到60-70億元回款。

在嘗到甜頭后，孫宏斌選擇繼續(xù)馳援老友。2021年上半年，融創(chuàng)中國斥資22億元向泛海控股收購杭州釣魚臺酒店、杭州民生金融中心等資產(chǎn)。

來源：泛?？毓晒倬W(wǎng)

泛海方面表示：“出售資產(chǎn)所得款項，主要用于償還債務(wù)”。盡管孫宏斌多次出手援助，但泛?？毓傻那闆r并未明顯好轉(zhuǎn)。

與此同時，地產(chǎn)行業(yè)遇冷，在房企“三道紅線”和銀行“兩條紅線”等政策調(diào)控之下，融創(chuàng)中國也出現(xiàn)了流動性問題。

目前，外灘壹號院的二手房成交價格上漲至25萬元/平方米左右，但融創(chuàng)中國已經(jīng)無力獨自開發(fā)該項目剩余的項目。

因此，今年年初，融創(chuàng)中國曾想把董家渡和泛海賣給信達(dá)資產(chǎn)等AMC機(jī)構(gòu)。目前來看，孫宏斌對該項目依然難舍，中國華融的進(jìn)入也許能助力融創(chuàng)中國恢復(fù)些許元氣。

孫宏斌消失的“光環(huán)”

2021年，地產(chǎn)圈欣欣向榮的景象戛然而止。在去年中期業(yè)績會上，孫宏斌預(yù)測，融資和信貸市場、銷售市場壓力都很大，企業(yè)要給自己留有安全邊界。

然而，融創(chuàng)中國卻沒能讓自己處于“安全線”內(nèi) 。去年年底，瑞銀發(fā)布一份研究報告提到，融創(chuàng)中國表外債約為2000億元，截至2021年11月30日，有250億元境內(nèi)外債券將在2022年末前到期。

來源：罐頭圖庫

面對債務(wù)壓力，孫宏斌選擇“賣子”回血。2021年下半年，融創(chuàng)中國先后兩度出售貝殼股份，并且退出杭州兩項目股權(quán)、出售上海虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓三項目。

2022年開年，融創(chuàng)中國接連將4個項目出售予國資，包括：昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予華發(fā)，武漢一江源項目、武漢甘露山文創(chuàng)城部分股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)和武漢城建，常州融譽(yù)置業(yè)轉(zhuǎn)予廈門國企建發(fā)及江蘇城開地產(chǎn)集團(tuán)。

盡管如此，融創(chuàng)中國依然沒能避免違約的命運。2022年5月12日，融創(chuàng)中國公告稱，公司4月陸續(xù)到期的4筆美元債優(yōu)先票據(jù)利息，無法在相關(guān)寬限期內(nèi)償還利息。

在債務(wù)違約后，融創(chuàng)中國和孫宏斌都開始變得低調(diào)起來。截至目前，融創(chuàng)中國甚至還未披露公司2021年年報和2022年半年報情況。

來源：罐頭圖庫

融創(chuàng)中國表示，公司董事會及管理層將繼續(xù)與核數(shù)師密切合作，在實際可行情況下盡快刊發(fā)2021年度業(yè)績及年度報告、2022年中期業(yè)績及中期報告。

不久前，融創(chuàng)中國曾遭到呈請人陳淮軍對公司提出的清盤呈請，融創(chuàng)中國稱，公司正在尋求法律措施以堅決反對呈請，并采取一切必要行動保障公司的合法權(quán)利。

9月7日，據(jù)相關(guān)消息，融創(chuàng)計劃在2022年年內(nèi)對外公布重組方案。目前，融創(chuàng)現(xiàn)階段已開始與債權(quán)人小組顧問積極溝通初步重組方案，目前很大部分債權(quán)人對公司通過債務(wù)重組表示支持。

對于公司的債務(wù)重組進(jìn)展，融創(chuàng)中國表示，公司一直與法律顧問及財務(wù)顧問密切合作，共同制定切實可行的債務(wù)重組方案，以改善公司流動性、增強(qiáng)集團(tuán)的主體信用，并保障所有利益相關(guān)方的利益。

華融愛地產(chǎn)？

實際上，早在5年前，市場就嗅到了融創(chuàng)中國的風(fēng)險，盡管當(dāng)時的孫宏斌正如日中天。

2017年9月19日，有消息稱，鑒于監(jiān)管層對融創(chuàng)風(fēng)險的關(guān)注，中國華融要求自通知下發(fā)之日起，公司相關(guān)單位與融創(chuàng)中國及其關(guān)聯(lián)企業(yè)有合作意向但尚未簽約的項目暫緩實施。

第二天一早，融創(chuàng)發(fā)布聲明做出否認(rèn)，并強(qiáng)調(diào)中國華融并未停止與融創(chuàng)中國的業(yè)務(wù)合作，在風(fēng)險可控的前提下，中國華融將會繼續(xù)保持與融創(chuàng)中國的合作。

來源：微博截圖

與此同時，孫宏斌也發(fā)微博稱，沒想到彭博也標(biāo)題黨，也不實報道，也斷章取義，也傳播謠言。

如今，5年過去了，中國華融依然沒有停止對融創(chuàng)中國的援助，也可以說沒有停止對地產(chǎn)企業(yè)的援助。

今年5月，中南集團(tuán)牽手中國華融及地方國資，通過成立合作主體的形式向其提供總規(guī)模不超過50億元的資金支持。

8月份，中國華融與陽光龍凈集團(tuán)有限公司（陽光集團(tuán)）簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會議。

不過，受累于地產(chǎn)行業(yè)，中國華融開始出現(xiàn)虧損。今年上半年，中國華融虧損186.09億元，上年同期盈利16.24億元；歸屬于本公司股東的虧損為188.66億元，上年同期盈利1.58億元。

來源：罐頭圖庫

在今年上半年業(yè)績發(fā)布會上，中國華融總裁梁強(qiáng)表示，凈利潤大幅虧損的原因主要有兩個因素，“第一就是股票組合浮虧近80億。第二就是受經(jīng)濟(jì)下行，特別是房地產(chǎn)行業(yè)影響，信用減值計提了170億的撥備，同比增加了120億?！?/strong>

中國華融副總裁、董事會秘書徐勇力表示，從前兩年開始，中國華融按照監(jiān)管要求持續(xù)的壓降地產(chǎn)敞口。截至上半年，母公司包括非金子公司，整個項目中房地產(chǎn)的風(fēng)險敞口規(guī)模不超過2000億元，較上年末一直在持續(xù)下降。

事實上，2021年底以來，包括銀保監(jiān)會、央行、國資委等監(jiān)管層不斷發(fā)聲，支持鼓勵A(yù)MC通過直接收購困難房企銀行債權(quán)等方式化解地產(chǎn)金融風(fēng)險。

克而瑞地產(chǎn)研究中心指出，由于出險房企資產(chǎn)參差不齊、債務(wù)債權(quán)問題復(fù)雜等，與AMC的合作進(jìn)程仍較為緩慢，大多都停留在協(xié)議階段，“AMC+出險房企”模式效果仍有待進(jìn)一步觀望。

IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，在出險房企尚未進(jìn)入破產(chǎn)清算程序、還試圖努力自救和通過重整來恢復(fù)生機(jī)的狀態(tài)下，AMC只能成為這些出險房企自救的配角和資源提供者，而無法成為資產(chǎn)處置的主導(dǎo)者。