三年前,孫宏斌斥巨資從盧志強(qiáng)手中購得上海董家渡項目,如今,融創(chuàng)中國暴雷,該項目能否成孫宏斌的救命稻草呢?
作者 | 盧泳志
(資料圖)
來源 | 野馬財經(jīng)
在經(jīng)歷了出售傳聞后,融創(chuàng)中國(1918.HK)最好的資產(chǎn)之一——上海外灘董家渡項目有望迎來白衣騎士。
10月12日,孫宏斌現(xiàn)身北京東直門北大街8號集團(tuán)總部,主要洽談融創(chuàng)中國與中國華融(2799.HK)重組其上海董家渡項目等事宜。
有消息稱,融創(chuàng)中國、中國華融、中信信托和上海浦發(fā)銀行共同簽訂框架協(xié)議,合作重組上海董家渡項目。另外,中國華融對融創(chuàng)中國還在商議的流動性支持總額最高可達(dá)80億元。
在此之前,今年2月份,融創(chuàng)中國曾被傳擬將京滬兩地物業(yè)出售予信達(dá)資產(chǎn),以回籠資金緩釋流動性壓力,其中上海的資產(chǎn)正是董家渡項目。
當(dāng)時,有消息稱,該資產(chǎn)此前已被質(zhì)押給信達(dá)獲取融資,如果交易達(dá)成將至少為融創(chuàng)中國帶來幾十億的現(xiàn)金加持,以應(yīng)對即將到期的市場債務(wù)。
從目前來看,融創(chuàng)中國成功保住了董家渡項目,并且引進(jìn)了中國華融合作開發(fā),而這也從側(cè)面證實了此前“融創(chuàng)中國與四大AMC談合作”的傳聞。
上海董家渡風(fēng)云
作為上海明星級別的豪宅,董家渡項目是外灘僅剩的未開發(fā)地塊,比鄰黃浦江、豫園,周邊環(huán)繞外灘、人民廣場等,總建筑面積約62.80萬平方米。
2002年,泛??毓桑?00046.SZ)零成本拿下該地塊,只需承擔(dān)拆遷費用。然而,此后十余年,泛??毓刹]有開發(fā)該地塊,直至出現(xiàn)流動性危機(jī)。
來源:外灘壹號院公眾號
2018年,泛??毓沙霈F(xiàn)債務(wù)危機(jī),短債和貨幣缺口高達(dá)360億元。當(dāng)時,泛??毓衫习灞R志強(qiáng)將董家渡項目賣給了生意場上的老友孫宏斌。
2019年,融創(chuàng)中國以125.5億元現(xiàn)金、承擔(dān)23.3億元債務(wù)的代價,收購北京泛海國際項目1號地塊和上海董家渡項目的全部股權(quán)。
當(dāng)時融創(chuàng)中國在公告中表示,兩個項目處于北京及上海核心區(qū)域,有助于增加公司在京滬的優(yōu)質(zhì)土地儲備和市場份額。
在交易完成后,融創(chuàng)中國開發(fā)了豪宅項目融創(chuàng)外灘壹號院,先后于2019年7月和9月兩次開盤,售價12.1萬元/平方米左右,融創(chuàng)中國憑此得到60-70億元回款。
在嘗到甜頭后,孫宏斌選擇繼續(xù)馳援老友。2021年上半年,融創(chuàng)中國斥資22億元向泛海控股收購杭州釣魚臺酒店、杭州民生金融中心等資產(chǎn)。
來源:泛??毓晒倬W(wǎng)
泛海方面表示:“出售資產(chǎn)所得款項,主要用于償還債務(wù)”。盡管孫宏斌多次出手援助,但泛??毓傻那闆r并未明顯好轉(zhuǎn)。
與此同時,地產(chǎn)行業(yè)遇冷,在房企“三道紅線”和銀行“兩條紅線”等政策調(diào)控之下,融創(chuàng)中國也出現(xiàn)了流動性問題。
目前,外灘壹號院的二手房成交價格上漲至25萬元/平方米左右,但融創(chuàng)中國已經(jīng)無力獨自開發(fā)該項目剩余的項目。
因此,今年年初,融創(chuàng)中國曾想把董家渡和泛海賣給信達(dá)資產(chǎn)等AMC機(jī)構(gòu)。目前來看,孫宏斌對該項目依然難舍,中國華融的進(jìn)入也許能助力融創(chuàng)中國恢復(fù)些許元氣。
孫宏斌消失的“光環(huán)”
2021年,地產(chǎn)圈欣欣向榮的景象戛然而止。在去年中期業(yè)績會上,孫宏斌預(yù)測,融資和信貸市場、銷售市場壓力都很大,企業(yè)要給自己留有安全邊界。
然而,融創(chuàng)中國卻沒能讓自己處于“安全線”內(nèi) 。去年年底,瑞銀發(fā)布一份研究報告提到,融創(chuàng)中國表外債約為2000億元,截至2021年11月30日,有250億元境內(nèi)外債券將在2022年末前到期。
來源:罐頭圖庫
面對債務(wù)壓力,孫宏斌選擇“賣子”回血。2021年下半年,融創(chuàng)中國先后兩度出售貝殼股份,并且退出杭州兩項目股權(quán)、出售上海虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓三項目。
2022年開年,融創(chuàng)中國接連將4個項目出售予國資,包括:昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予華發(fā),武漢一江源項目、武漢甘露山文創(chuàng)城部分股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)和武漢城建,常州融譽(yù)置業(yè)轉(zhuǎn)予廈門國企建發(fā)及江蘇城開地產(chǎn)集團(tuán)。
盡管如此,融創(chuàng)中國依然沒能避免違約的命運。2022年5月12日,融創(chuàng)中國公告稱,公司4月陸續(xù)到期的4筆美元債優(yōu)先票據(jù)利息,無法在相關(guān)寬限期內(nèi)償還利息。
在債務(wù)違約后,融創(chuàng)中國和孫宏斌都開始變得低調(diào)起來。截至目前,融創(chuàng)中國甚至還未披露公司2021年年報和2022年半年報情況。
來源:罐頭圖庫
融創(chuàng)中國表示,公司董事會及管理層將繼續(xù)與核數(shù)師密切合作,在實際可行情況下盡快刊發(fā)2021年度業(yè)績及年度報告、2022年中期業(yè)績及中期報告。
不久前,融創(chuàng)中國曾遭到呈請人陳淮軍對公司提出的清盤呈請,融創(chuàng)中國稱,公司正在尋求法律措施以堅決反對呈請,并采取一切必要行動保障公司的合法權(quán)利。
9月7日,據(jù)相關(guān)消息,融創(chuàng)計劃在2022年年內(nèi)對外公布重組方案。目前,融創(chuàng)現(xiàn)階段已開始與債權(quán)人小組顧問積極溝通初步重組方案,目前很大部分債權(quán)人對公司通過債務(wù)重組表示支持。
對于公司的債務(wù)重組進(jìn)展,融創(chuàng)中國表示,公司一直與法律顧問及財務(wù)顧問密切合作,共同制定切實可行的債務(wù)重組方案,以改善公司流動性、增強(qiáng)集團(tuán)的主體信用,并保障所有利益相關(guān)方的利益。
華融愛地產(chǎn)?
實際上,早在5年前,市場就嗅到了融創(chuàng)中國的風(fēng)險,盡管當(dāng)時的孫宏斌正如日中天。
2017年9月19日,有消息稱,鑒于監(jiān)管層對融創(chuàng)風(fēng)險的關(guān)注,中國華融要求自通知下發(fā)之日起,公司相關(guān)單位與融創(chuàng)中國及其關(guān)聯(lián)企業(yè)有合作意向但尚未簽約的項目暫緩實施。
第二天一早,融創(chuàng)發(fā)布聲明做出否認(rèn),并強(qiáng)調(diào)中國華融并未停止與融創(chuàng)中國的業(yè)務(wù)合作,在風(fēng)險可控的前提下,中國華融將會繼續(xù)保持與融創(chuàng)中國的合作。
來源:微博截圖
與此同時,孫宏斌也發(fā)微博稱,沒想到彭博也標(biāo)題黨,也不實報道,也斷章取義,也傳播謠言。
如今,5年過去了,中國華融依然沒有停止對融創(chuàng)中國的援助,也可以說沒有停止對地產(chǎn)企業(yè)的援助。
今年5月,中南集團(tuán)牽手中國華融及地方國資,通過成立合作主體的形式向其提供總規(guī)模不超過50億元的資金支持。
8月份,中國華融與陽光龍凈集團(tuán)有限公司(陽光集團(tuán))簽署《紓困重組框架協(xié)議》,并召開紓困戰(zhàn)略合作會議。
不過,受累于地產(chǎn)行業(yè),中國華融開始出現(xiàn)虧損。今年上半年,中國華融虧損186.09億元,上年同期盈利16.24億元;歸屬于本公司股東的虧損為188.66億元,上年同期盈利1.58億元。
來源:罐頭圖庫
在今年上半年業(yè)績發(fā)布會上,中國華融總裁梁強(qiáng)表示,凈利潤大幅虧損的原因主要有兩個因素,“第一就是股票組合浮虧近80億。第二就是受經(jīng)濟(jì)下行,特別是房地產(chǎn)行業(yè)影響,信用減值計提了170億的撥備,同比增加了120億?!?/strong>
中國華融副總裁、董事會秘書徐勇力表示,從前兩年開始,中國華融按照監(jiān)管要求持續(xù)的壓降地產(chǎn)敞口。截至上半年,母公司包括非金子公司,整個項目中房地產(chǎn)的風(fēng)險敞口規(guī)模不超過2000億元,較上年末一直在持續(xù)下降。
事實上,2021年底以來,包括銀保監(jiān)會、央行、國資委等監(jiān)管層不斷發(fā)聲,支持鼓勵A(yù)MC通過直接收購困難房企銀行債權(quán)等方式化解地產(chǎn)金融風(fēng)險。
克而瑞地產(chǎn)研究中心指出,由于出險房企資產(chǎn)參差不齊、債務(wù)債權(quán)問題復(fù)雜等,與AMC的合作進(jìn)程仍較為緩慢,大多都停留在協(xié)議階段,“AMC+出險房企”模式效果仍有待進(jìn)一步觀望。
IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示,在出險房企尚未進(jìn)入破產(chǎn)清算程序、還試圖努力自救和通過重整來恢復(fù)生機(jī)的狀態(tài)下,AMC只能成為這些出險房企自救的配角和資源提供者,而無法成為資產(chǎn)處置的主導(dǎo)者。