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環(huán)球動態(tài):房企積極自救推進(jìn)債務(wù)管理,多家有了新進(jìn)展

多家房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)重組推進(jìn)工作取得積極進(jìn)展。

10月12日,較早進(jìn)入債務(wù)重組程序的奧園在上交所發(fā)布公告稱,境內(nèi)方面,中國奧園完成了本金逾230億元現(xiàn)有融資的展期,并保持與潛在投資者就資本重組的事宜保持對話;境外方面,將繼續(xù)與境內(nèi)外債權(quán)人進(jìn)行具建設(shè)性的討論。

10月初,世茂集團(tuán)也披露稱,當(dāng)前正在對集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)進(jìn)行盡職調(diào)查工作,同時(shí)也有效推進(jìn)了一筆再融資安排,就103億港元的貸款融資訂立了融資協(xié)議,以推進(jìn)相關(guān)項(xiàng)目的持續(xù)施工。


(資料圖片)

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)顯示,以克而瑞2021年銷售榜計(jì),截至目前,TOP50房企中,已有23家房企在進(jìn)行相關(guān)的債務(wù)管理工作。近期,包括合景泰富、富力、弘陽地產(chǎn)、時(shí)代等在內(nèi)的房企或正在推進(jìn)或已完成部分債務(wù)展期或交換要約等。

有業(yè)內(nèi)人士指出,債務(wù)重組能給房企時(shí)間換空間的機(jī)會,但解決房企當(dāng)前困境還是要依靠銷售回暖,“等到預(yù)期改變、銷售回暖,融資會慢慢回來”。

債務(wù)重組進(jìn)行時(shí)

根據(jù)平安證券研報(bào),美元債違約處置大致分為庭內(nèi)和庭外兩類,其中庭內(nèi)處置,即通過破產(chǎn)程序由法庭參與解決,包括破產(chǎn)重整和破產(chǎn)清算;庭外處置,也即庭外債務(wù)重組,是債權(quán)人和債務(wù)人在破產(chǎn)程序之外對債務(wù)合約做出協(xié)商安排,包括債券置換、回購、展期、債轉(zhuǎn)股等方式。境內(nèi)債處置方面,與此大致相仿。

2021年下半年的房企違約潮爆發(fā)以來,出險(xiǎn)房企大部分都積極進(jìn)行了債務(wù)管理,與債權(quán)人展開對話,進(jìn)行要約交換或展期,以尋求對債務(wù)的更好解決方案。

其中,華夏幸福、花樣年、佳兆業(yè)、中國奧園、世茂等房企多對境外債務(wù)尋求整體解決方案,近期加入這一行列的是2022年初陷入流動性危機(jī)的龍光集團(tuán)。

8月7日,龍光發(fā)布公告稱,暫停支付部分美元債的到期利息,下一步工作是“積極與所有境外債權(quán)人就整體債務(wù)管理方案進(jìn)行溝通”。

8月下旬,龍光披露的信息顯示,其就一筆境外貸款簽署了展期協(xié)定,獲得了相關(guān)銀行的支持與同意;其財(cái)務(wù)顧問已與100多位境外投資者建立了聯(lián)系,并收集了相關(guān)反饋意見。在境內(nèi)市場,則完成了12筆公開市場債券的展期工作。

而今年初已進(jìn)入債務(wù)重組程序的奧園,整體進(jìn)展則相對較快。

10月12日,奧園在上交所發(fā)布的公告顯示,中國奧園已與若干境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)訂立安排,延長本金逾230億元現(xiàn)有境內(nèi)融資安排的期限,另有其他境內(nèi)融資安排展期工作已進(jìn)入與境內(nèi)債權(quán)人的協(xié)商階段。

同時(shí),奧園方面還表示,與潛在投資者就有關(guān)資本重組事宜保持經(jīng)常對話,作為實(shí)施協(xié)商一致的債務(wù)重組的一部分。

而7月初開始推進(jìn)境外債務(wù)重組的世茂集團(tuán),也于近日披露,“正與債權(quán)人及其顧問緊密合作及定期溝通,以對本集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)進(jìn)行有序且必要的盡職調(diào)查,討論境外債務(wù)潛在可行的重組建議方案”,目前盡調(diào)仍在進(jìn)行中。

同時(shí),世茂方面表示,在9月初與大華銀行就香港九龍大窩坪項(xiàng)目簽訂了融資協(xié)議,所涉金額共103億港元,以替換原有項(xiàng)目貸款融資。該項(xiàng)再融資安排是為了促進(jìn)該項(xiàng)目的持續(xù)施工,而該項(xiàng)目也可能成為世茂集團(tuán)債務(wù)重組補(bǔ)充增信措施資產(chǎn)包的一部分。

步伐更快的則是富力地產(chǎn)。今年7月份,富力完成了對10筆未償還美元債的全面重組,本金額共計(jì)約49億美元,統(tǒng)一展期3-4年;發(fā)行的新票據(jù)將分別于2025年、2027年、2028年到期,現(xiàn)金年利率為6.5%,或首18個(gè)月以實(shí)物支付的年利率為7.5%,低于舊票據(jù)8.74%的平均年利率。由此,富力短期內(nèi)的境外債務(wù)壓力大大緩解。

同期,富力地產(chǎn)亦對部分到期境內(nèi)債進(jìn)行了展期。據(jù)披露,截至8月31日,富力地產(chǎn)對4月、5月到期的共計(jì)33.5億元的境內(nèi)債券延期一年。另有市場消息稱,富力地產(chǎn)也在謀求境內(nèi)債務(wù)的集體展期。

10月13日,旭輝發(fā)布公告稱,9月28日以來,某些報(bào)道和市場謠言涉及公司離岸債務(wù)的支付,公司董事會希望澄清,相關(guān)報(bào)道和傳聞可能無法準(zhǔn)確反映集團(tuán)的境外債務(wù)情況。

旭輝方面表示,由于國內(nèi)長假,其從內(nèi)地向境外匯款以支付若干境外利息及款項(xiàng)上有所滯后,該公司一直積極與相關(guān)債權(quán)人溝通,尋求符合公司、債權(quán)人和股東最佳利益的解決方案,以解決滯延問題。截至10月13日,旭輝的運(yùn)作維持正常。

旭輝也提及,如果未能及時(shí)履行境外債務(wù)的財(cái)務(wù)義務(wù),未能與債權(quán)人達(dá)成適當(dāng)?shù)挠押媒鉀Q方案,境外融資可能會有違約事件發(fā)生或持續(xù),這可能導(dǎo)致債權(quán)人有權(quán)要求有關(guān)融資下要求加速償付。

債務(wù)雙方博弈難度不小

達(dá)成一項(xiàng)債務(wù)重組方案也并非易事,涉及投資人的預(yù)期、房企的償償債意愿等,是個(gè)多方博弈、協(xié)商妥協(xié)的過程。

業(yè)內(nèi)廣為人知的債務(wù)重組案例僅佳兆業(yè)集團(tuán)一例。2015年初,佳兆業(yè)曾陷入流動性危機(jī),境外債務(wù)重組方案歷經(jīng)三輪談判,在2016年3月才最終得以通過。而截至目前,上述多數(shù)房企均尚未公開披露相關(guān)化債方案。

有此前尋求債務(wù)展期的房企內(nèi)部人士向記者透露,在制定展期方案或要約交換方案的過程中,房企需要綜合考量,例如年內(nèi)到期的債務(wù)可能不止當(dāng)前的一筆,因此要對資金進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào),比如每筆債券的利息何時(shí)付、比例如何安排等。

同時(shí),要積極與投資人保持溝通尋求支持,以保證同意的比例達(dá)標(biāo)?!叭敉顿Y人對企業(yè)失去信心,認(rèn)為其既不會付息,也不會付本金,大概也就不會同意展期了?!鄙鲜龇科髢?nèi)部人士表示。

事實(shí)上,也有不少房企的展期或要約交換方案獲得通過時(shí),仍有少部分投資人并未投出同意票。合景泰富在9月份達(dá)成的交換要約中,2022年9月兩筆合計(jì)9億美元債的置換有本金總額約7%的投資人未予通過;2023年9月一筆7億美元債的置換則有本金總額約9%的投資人未予通過。

亦有部分房企被投資人提起清盤呈請,包括融創(chuàng)、新力、大發(fā)地產(chǎn)、花樣年、天譽(yù)置業(yè)等數(shù)家房企,佳源國際則在年內(nèi)三度遭遇清盤呈請。不過,發(fā)起人多為個(gè)別投資人的行為,持有金額占比并不大,通常不會對債務(wù)重組的推進(jìn)造成實(shí)質(zhì)性影響。

也有業(yè)內(nèi)人士指出,部分投資人的這一行為多是以此施壓,讓企業(yè)履行償債義務(wù),盡快給出合適的重組方案。

在某長期跟蹤地產(chǎn)板塊的固定收益分析師看來,投資人很難有爭取到更好展期條件的機(jī)會,對于房企來說,債券的優(yōu)先級很低,房企要優(yōu)先保交付、支付供應(yīng)商款項(xiàng)及員工工資,最后才是債券兌付,而房企一旦選擇展期可能會“無為而治”,若投資人真的提起訴訟,時(shí)間成本、官司費(fèi)用也不菲。對于投資人來說,在當(dāng)前的地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀下,一份重組方案擺在面前時(shí),可選擇的余地并不大。

不過,對房企來說,當(dāng)前推進(jìn)債務(wù)展期可避免出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約,并推動經(jīng)營性現(xiàn)金流的改善,但平安證券固收分析師劉璐認(rèn)為,房企所面臨的困局核心還是看地產(chǎn)企業(yè)銷售現(xiàn)金流能否修復(fù),存量資產(chǎn)能夠盤活,能否引來增量融資現(xiàn)金流。

近來,隨著各種政策紅包、各地樓市松綁政策的出臺,房地產(chǎn)銷售已開始呈現(xiàn)出弱復(fù)蘇的態(tài)勢。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,9月百強(qiáng)房企單月銷售規(guī)模環(huán)比增長10%。

銀河證券研報(bào)指出,9月底以來,政策端發(fā)力穩(wěn)樓市、扭預(yù)期,多部門出臺下調(diào)利率、個(gè)稅退稅等措施,刺激剛需及改善性需求、穩(wěn)定預(yù)期,政策效果將逐步顯現(xiàn),四季度銷售將繼續(xù)保持弱復(fù)蘇態(tài)勢。

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