國慶假期開啟前夕，樓市政策密集發(fā)布。今日晚間，央行官網(wǎng)發(fā)布信息稱，自10月1日起，決定下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別為2.6%和3.1%，此前分別為2.75%和3.25%。這也是時隔7年，首次下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率。

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業(yè)內(nèi)估算，若按照夫妻雙方申請公積金貸款最高額度100萬，貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，執(zhí)行3.1%利率后，公積金貸款每月月供可減少81.9元，累計(jì)30年月供減少2.95萬元。

業(yè)內(nèi)人士表示，近期，房貸利率成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)，降低包括首套個人住房公積金貸款利率在內(nèi)的房貸利率抓住了“穩(wěn)地產(chǎn)”的關(guān)鍵之處，在一系列政策助力下，有助于改善市場信心。

首套住房公積金貸款5年以上利率降至3.1%

具體來看，央行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

“此次公積金貸款利率下調(diào)，主要是針對剛需購房需求，即對于首套個人公積金貸款落實(shí)了寬松的政策導(dǎo)向，體現(xiàn)了進(jìn)一步降低剛需購房者購房成本的導(dǎo)向?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，同時，此次政策也體現(xiàn)了公積金貸款利率降息的導(dǎo)向，是商業(yè)貸款利率下調(diào)后又一重要的金融政策。

相較于降低首付比例等舉措，英大證券研究所所長鄭后成認(rèn)為，降低房貸利率是推升商品房銷售面積累計(jì)同比更有效的手段。一是由于降低首付僅降低商品房的購買門檻，但并未實(shí)質(zhì)性減輕居民的購房負(fù)擔(dān)，而降低房貸利率則能夠持續(xù)緩解購房者的現(xiàn)金流壓力；二是從歷史走勢看，首套房貸平均利率與商品房銷售面積累計(jì)同比存在較強(qiáng)的負(fù)相關(guān)關(guān)系，即降低房貸利率能夠有效推動商品房銷售增速。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，公積金貸款的所有來源為職工的工資形式，其中包括一半為職工工資的直接繳存，另外一半為單位為職工繳存，因此除受限額度外，商業(yè)銀行貸款政策需要央行發(fā)布，而公積金政策可以由各地執(zhí)行?！霸诖酥埃e金貸款政策基本是微調(diào)公積金貸款上限、降低公積金首付”。他表示。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，商業(yè)銀行貸款持續(xù)降息，客觀上也需要公積金貸款利率進(jìn)一步下調(diào)，否則公積金貸款和商貸的利差比較小，客觀上也會使得公積金貸款的吸引力下降，因此需要降息。而公積金貸款的利率進(jìn)一步下調(diào)，使得后續(xù)公積金貸款的優(yōu)勢更加明顯，對于剛需購房者進(jìn)一步降低貸款利率等具有積極的作用。

東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，本次首套房公積金貸款利率下調(diào)幅度較大，這一方面會減輕存量公積金貸款家庭月供負(fù)擔(dān)，有利于提振消費(fèi)；另一方面，這也將激發(fā)更多住房公積金貸款需求，月度金融數(shù)據(jù)中的委托貸款規(guī)模將出現(xiàn)大幅同比多增勢頭，進(jìn)而在一定程度上推進(jìn)寬信用進(jìn)程。

穩(wěn)樓市仍有較大政策發(fā)力空間

近幾日，樓市政策密集發(fā)布。9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。9月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)文表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

“最近幾天穩(wěn)樓市政策密集，從之前的地方一城一策升級到中央部委，特別是信貸政策成為市場主流，在部分城市可以下調(diào)商業(yè)貸款利率下限后，公積金貸款利率也開始下調(diào)?！睆埓髠ケ硎?，各種樓市政策在全面升級，樓市見底企穩(wěn)的趨勢也越來越明顯。

鄭后成認(rèn)為，有效提振房地產(chǎn)市場需多措并舉。降低房貸利率誠然關(guān)鍵，但是除了通過降低房貸利率切實(shí)降低購房成本之外，有效提振房地產(chǎn)市場還需要打出“組合拳”，包括有效提振房地產(chǎn)市場信心，并輔以降低首付，放松“五限”等舉措。

“后期視房地產(chǎn)修復(fù)狀況而定，穩(wěn)樓市政策還有較大發(fā)力空間?！蓖跚嗾J(rèn)為，其中，受近期銀行存款利率較大幅度下調(diào)帶動，即使四季度MLF利率保持不變，5年期LPR報價也有望進(jìn)一步下調(diào)，由此帶動房貸利率更大幅度全面下行，進(jìn)而推動樓市最快在年底前后出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，今年以來，各城市頻繁對政策逐步放松力度，但市場修復(fù)較為緩慢，購房者的市場信心并未大幅回復(fù)。按照以往經(jīng)驗(yàn)，中央政策對市場信心的傳導(dǎo)大于地方政策的糾偏。四季度，在中央多個政策的加持下，助力市場信心的改善，市場有望加速修復(fù)，預(yù)計(jì)能夠達(dá)到明顯的效果。

從政策組合的角度來看，嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次公積金政策也可以與其他政策疊加使用，比如說部分城市允許二套房可以享受首套房的公積金優(yōu)惠政策，客觀上對于一些改善型購房需求的釋放也具有積極意義。