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每日快訊!深圳第三批集中供地攬金106億,深圳地鐵貢獻過半

深圳2022年第三批集中供地收官。


(資料圖片)

9月28日下午,深圳第三批集中供地結果出爐,推出的7宗地塊中,一宗光明地塊由于無人報名而流拍,4宗底價成交,2宗達到最高限價成交,總土拍金額達到106.38億元,總成交建筑面積達110.65萬平方米。

從拿地房企來看,此次土拍繼續(xù)延續(xù)了央企、國企包攬的局面,深圳地鐵以底價拿下坪山區(qū)三宗地塊,總拿地金額達60.38億元,是本次土拍中拿地宗數以及拿地金額最高的企業(yè)。

招商蛇口以15億元底價拿下龍華一宗地塊,華潤置地以最高限價27.5億元+競配建1600平米保障住房拿下寶安地塊,東方資產旗下深圳市坂騰發(fā)展有限公司以3.47億元最高限價+競配建1.56萬平方米保障性住房最高限制面積拿下龍華一地塊。

中原地產華南區(qū)總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫對一條君表示,因為限制條件比較多,加上當前市場行情,參與競投還是以國央企為主,一方面是支撐房地產市場,另一方面是對保障性租賃住房建設的支持,在進行商業(yè)行為的同時,更多的履行社會責任。

近些年深圳地鐵加大了拿地規(guī)模,去年11月深圳第三批集中供地中,深圳地鐵也以178.51億元總價拿下5宗地塊。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,深圳地鐵拿地增加,一方面與地塊有關,此次有地塊是上蓋綜合開發(fā)。同時,近期廣州地鐵、杭州地鐵等都有大規(guī)模拿地的案例。

他進一步表示,地鐵集團越來越成為地方土地市場的生力軍。一方面,區(qū)域綜合開發(fā)越來越成為土地出讓的重點;另一方面,熱點城市地鐵進入大規(guī)模開發(fā)階段,房地產給地鐵建設輸血,已經成為地鐵開發(fā)的主要支撐;再次,國企或政府平臺中,地鐵的實力相對雄厚,生地拿下,地鐵開通后賣房子,溢價比較高。

深圳第三批集中供地掛牌的7宗地塊未有南山、福田等核心區(qū)域,包括寶安1宗、龍華2宗、光明1宗地、坪山3宗地,總土地面積49.51萬平方米,總建筑面積122.10萬平方米,掛牌起始價合計117.97億元。

從供地數量來看,此次土拍延續(xù)了多批次供地,每一批供地數量減少的原則。李宇嘉表示,此次土拍延續(xù)了今年以來“多批供應、小步快跑”的供地原則,與當前開發(fā)商整體拿地信心較弱,減少供地數量以提振市場信心有關。

盡管樓市仍未復蘇,但深圳此番土拍仍然延續(xù)了此前嚴格的土拍規(guī)則,堅持房地聯(lián)動,明確普通商品住房的最高銷售限價,繼續(xù)沿用“三限雙競+搖號”的方式掛牌出讓,初始建設公共住房、競價達到地價最高溢價后競建設保障性租賃住房。

不過與前兩批次相比,初始建設的公共住房類型除了保障性租賃住房、公共租賃住房外,還增加了安居型商品房。

李宇嘉表示,無償移交政府的公共租賃住房和企業(yè)自持的保障性租賃住房占比在20%-30%之間。既滿足了二次房改要求的公共住房規(guī)模,又適當調整這一比例,再加上達到保租房自持高限后搖號,以及增加安居房這個公共住房品種的規(guī)模,這些都是給開發(fā)商讓利。

為提升房企的拿地熱情,深圳還調高了部分地塊的最高銷售限價,以擴大房企的盈利空間。

具體來看,銷售限價上調幅度最大的是光明馬田A629-1340宗地,該地塊位于六號線薯田埔站附近,限價4.72萬/平方米,比去年同片區(qū)地塊的最高限價上漲了約5000元/平方米。盡管如此,謹慎拿地的房企還是不為此買單。

上調最高銷售限價的還有兩宗位于坪山坑梓街道的地塊,均比去年同區(qū)域出讓的地塊上漲1100元/平方米,最高銷售均價達3.53萬元/平方米;寶安福海地塊比去年限價上漲2250元/平方米,最高銷售均價達到約4.8萬元/平方米。

寶安福海地塊的總建筑面積約為13萬平方米,掛牌起始價約為24億元,需初始建設無償移交政府的公共租賃住房建筑面積達到1.14萬平方米。

若以華潤置地最終的27.5億元+競配建1600平米保障住房拿地成本計算,該地塊可售樓面價約為2.35萬元/平方米,參照4.8萬元/平方米的最高銷售均價,還是具有可觀的盈利空間。

本次土拍中,競爭最為激烈的當屬龍華A922-0824宗地,共有9家房企參與競拍,最終由深圳市坂騰發(fā)展有限公司搖得。

該地塊體量不大,總建筑面積只有約5.5萬平方米,且住宅部分擬建設成為安居型商品房,平均銷售價格不高于2.68萬元/平方米。

處于同一片區(qū)的龍華福城A922-0823地塊的銷售限價則達到為5.36萬元/平方米,為本次土拍最高限價地塊。該地塊總建筑面積約為9.5萬平方米,起拍價約為15億元,最終由招商蛇口以底價拿下 。

李宇嘉指出,深圳土地的公共屬性越來越強,這是從高位回歸理性,也是房地產回歸公共服務融資,與區(qū)域開發(fā)、軌道開發(fā)協(xié)同發(fā)展的表現,更是地產和實體經濟良性循環(huán)的表現。

土地市場回歸理性,并通過限定房價,引導預期,為后續(xù)房價穩(wěn)定奠定基礎。深圳出讓土地時就限定了未來房價的水平,具有價格錨定效應,引導市場價格向錨定價格靠攏。

關鍵詞: 建筑面積
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