上海一宗重磅地塊在9月1日完成遴選出讓?zhuān)俜經(jīng)]有公開(kāi)土地成交價(jià)格，拿地方是“復(fù)星+阿里”聯(lián)合體。

(資料圖)

該地塊至外灘及黃浦江的最近直線(xiàn)距離僅數(shù)百米，西鄰豫園、城隍廟，東臨外灘、黃浦江，這一區(qū)位條件堪稱(chēng)“皇冠上的明珠”，是黃浦區(qū)老城廂“四大地王”之一。

雖然土地成交價(jià)尚未公開(kāi)，但根據(jù)同板塊去年出讓的地價(jià)計(jì)算，該地塊土地價(jià)值超過(guò)百億，遴選條件也寫(xiě)明，未來(lái)上海黃浦區(qū)將通過(guò)這塊地至少獲取264億元的稅收。

地塊遴選要求高、開(kāi)發(fā)難度大

整整歷經(jīng)兩個(gè)月的遴選期，上海外灘的“王炸級(jí)”項(xiàng)目——福佑地塊（含黃浦區(qū)老城廂歷史文化風(fēng)貌區(qū)16宗分割地塊）花落復(fù)星及阿里聯(lián)合體。

9月1日，黃浦區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布公告稱(chēng)，經(jīng)與入圍實(shí)施主體候選人商務(wù)洽談，外灘福佑地塊遴選活動(dòng)最終實(shí)施主體為上海復(fù)祐實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、上海云玓企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司聯(lián)合體。

根據(jù)企查查，上海復(fù)祐實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的股東為復(fù)星集團(tuán)旗下的上海豫園旅游商城股份有限公司，而上海云玓企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司的全資股東則是阿里旗下的螞蟻科技集團(tuán)。

截至目前，官方并未透露這宗遴選地塊的最終成交價(jià)。

大約一年前，同屬黃浦老城廂的露香園二期地塊，被上海城投以176億元的底價(jià)獲得，那宗地塊的樓面價(jià)約為9萬(wàn)元/平方米。福佑地塊相比露香園二期地塊來(lái)說(shuō)，地理位置更加優(yōu)越，不僅緊鄰豫園和外灘金融中心，離黃浦江也更近。

如果以一年前露香園地塊出讓價(jià)格作為參考來(lái)估算，此次遴選出讓的福佑地塊土地面積為10萬(wàn)平方米，地上總建面約為18萬(wàn)平方米，土地價(jià)值至少超過(guò)160億元。

豫園、城隍廟所在的老城廂，是上海的源起地之一，開(kāi)發(fā)歷史超過(guò)700年。

正因?yàn)闅v史悠久，該片區(qū)曾經(jīng)遍布密密麻麻的老舊房屋，是城市更新中最難啃的硬骨頭。福佑地塊舊城改造已啟動(dòng)多年，該片區(qū)占地超10萬(wàn)平方米，共有6000戶(hù)舊區(qū)居民，總征收建面超過(guò)20萬(wàn)平方米，按照黃浦區(qū)的平均動(dòng)遷價(jià)格水平計(jì)算，這塊地的動(dòng)遷成本就超過(guò)百億。

所以地方政府對(duì)于這宗地的遴選出讓要求很高，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是拿地意向人在簽訂用地出讓合同至項(xiàng)目規(guī)劃資源綜合驗(yàn)收通過(guò)期間，對(duì)黃浦區(qū)的綜合稅收貢獻(xiàn)不少于120億元，在項(xiàng)目綜合驗(yàn)收通過(guò)后五年內(nèi)，意向人及其關(guān)聯(lián)公司或項(xiàng)目入駐企業(yè)對(duì)黃浦區(qū)的綜合稅收貢獻(xiàn)不少于144億元。

也就是說(shuō)，除了地價(jià)，黃浦區(qū)還要求通過(guò)這塊地未來(lái)至少獲取264億元的稅收。

其二，拿地意向人要有對(duì)歷史街區(qū)、風(fēng)貌街坊或歷史建筑保護(hù)及開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，福佑地塊內(nèi)包含了優(yōu)秀歷史建筑、名人舊居、知名商鋪老號(hào)等大量海派風(fēng)格的建筑和街店，出讓范圍內(nèi)的保護(hù)更新建筑總規(guī)模不小于 12萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)難度可想而知。

地方政府對(duì)該地塊的綜合要求很高，地塊性質(zhì)主要用途包括商業(yè)、辦公和住宅，未來(lái)將重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、辦公、旅游、文化等城市功能，融合高品質(zhì)住宅，但住宅不是重點(diǎn)。

地塊遴選要求稱(chēng)，住宅建筑面積不能超過(guò)4.99萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑總面積不超過(guò)3.87萬(wàn)平方米，辦公建筑總面積不超過(guò)9萬(wàn)平方米。住宅建筑面積只占總建面的約27.7%，還不足三成，這意味著開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)法“賺快錢(qián)”，需要在這個(gè)項(xiàng)目中沉淀大量的長(zhǎng)期資金。

根據(jù)8月19日上海市土地交易市場(chǎng)披露的公告，福佑地塊遴選活動(dòng)最終僅一個(gè)聯(lián)合體入圍，沒(méi)有其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)透露，此次復(fù)星和阿里聯(lián)手拿地，復(fù)星將主要負(fù)責(zé)商業(yè)和住宅部分，而阿里則將助力辦公和產(chǎn)業(yè)部分。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭頻頻在上海拿地

復(fù)星是黃浦老城廂片區(qū)的深耕者。在福佑地塊旁，42萬(wàn)平方米建面的BFC外灘金融中心，以及豫園商城一、二、三期，都是復(fù)星的手筆。

再加上福佑地塊，復(fù)星將在老城廂打造出連為一體的“大豫園片區(qū)”，這將是一個(gè)巨無(wú)霸商業(yè)辦公集群。

不過(guò)，近期復(fù)星資金面已然讓市場(chǎng)感到擔(dān)憂(yōu)。今年6月，穆迪將復(fù)星國(guó)際（00656.HK）Ba3的公司家族評(píng)級(jí)列入下調(diào)觀(guān)察名單，將其發(fā)行的高級(jí)無(wú)抵押債券評(píng)級(jí)也列入下調(diào)觀(guān)察名單，評(píng)級(jí)展望從穩(wěn)定調(diào)整為觀(guān)察。

根據(jù)2022半年報(bào)，復(fù)星國(guó)際的總債務(wù)水平仍在上升，達(dá)到了6511億元的高位，同比增長(zhǎng)11%，流動(dòng)性負(fù)債達(dá)到3754億元，同比增長(zhǎng)23%。

因此外界猜測(cè)，復(fù)星在福佑地塊之所以拉阿里入局，因?yàn)榘⒗锟梢园缪荨敖鹬鳌苯巧?/p>

近兩年來(lái)，頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)頻頻進(jìn)軍房地產(chǎn)，在上海核心區(qū)域落子。

比如2020年11月，美團(tuán)以65億價(jià)格在楊浦拿地，2021年1月，嗶哩嗶哩也以81.18億元競(jìng)得楊浦一塊土地，緊鄰美團(tuán)。2021年7月，字節(jié)跳動(dòng)收購(gòu)了尚浦中心正在開(kāi)發(fā)的總面積約19.5萬(wàn)平方米的辦公項(xiàng)目，預(yù)估成交價(jià)50億元左右。

阿里則比其它互聯(lián)網(wǎng)大廠(chǎng)更早投資上海，從2019年到2022年，阿里已經(jīng)三度拿下上海徐匯濱江西岸地塊，包括西岸傳媒港188N-T-1地塊、188N-R-1地塊，以及徐匯區(qū)知名文化地標(biāo)西岸藝島，共耗資超過(guò)75億元。

阿里旗下的螞蟻集團(tuán)自2014年以來(lái)就布局黃浦，陸續(xù)設(shè)立財(cái)富業(yè)務(wù)、金融科技及區(qū)塊鏈業(yè)務(wù)，此次聯(lián)合復(fù)星拿地，可以進(jìn)一步深化其在上海的產(chǎn)業(yè)布局。