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從“取消預售制”到“取消公攤面積”，近來房地產(chǎn)改革呼聲不斷。失落的樓市何時迎來春天？取消預售、取消公攤、取消物業(yè)，購房者就能踏實了嗎？8月26日，鳳凰網(wǎng)財經(jīng)《封面直播》對話北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩，解讀房地產(chǎn)市場的走向與變革。

董藩認為，房產(chǎn)領(lǐng)域有兩個偉大的發(fā)明，一個是預售制，一個是按揭貸款。

預售制為什么是一個偉大的發(fā)明？董藩解釋道，房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，預售制能夠使開發(fā)商在錢不夠的情況下，通過預售產(chǎn)生相當于融資的效果。

如果預售情況較好，產(chǎn)業(yè)鏈就會有較好的信心基礎(chǔ)，使施工企業(yè)、建材商等愿意賒帳，幫助開發(fā)商完成項目，有利于開發(fā)規(guī)模。如果僅靠開發(fā)商的自有資金，開發(fā)規(guī)模會大大下降。當開發(fā)規(guī)模下降即供給端下降了，但需求端沒有下降的情況下，就會導致價格飛漲。

第二，國外的經(jīng)驗顯示，預售是檢驗市場認可程度的一個重要手段。如果預售的情況不好，就會倒逼開發(fā)商調(diào)整規(guī)劃設(shè)計。在中國這方面雖然被弱化了，但是還存在一定作用，很多開發(fā)商一期樓盤規(guī)劃時，可能因戶型偏大等原因預售效果不好，就會在二期、三期調(diào)整過來，這樣便促進了資源的優(yōu)化配置。

此外，在董藩看來，預售對消費者有一定好處。除卻爛尾等特殊情況，正常情況下，房價穩(wěn)步上漲時，消費者通過預售提前兩、三年買房，就意味著按照兩、三年前的供求關(guān)系去支付價格。因此預售雖然提前付錢，但消費者就相當于合作投資，分享了未來上漲中帶來的增值收益。

從這些方面來看，預售制有其存在的意義，那為什么被大家反對？

董藩表示，目前預售制還有一些缺陷。與中國相比，西方預售交了10%或20%的定金后。等到交房時才辦貸款，但中國是預售時就必須辦貸款，銀行提前兩三年收取利息，這實際上是對消費者財產(chǎn)權(quán)的傷害。并且，如果房子爛尾，風險也轉(zhuǎn)嫁給了買房者，因為消費者已經(jīng)簽訂了貸款合同，銀行往往強制消費者無條件償還貸款，這非常不合理。因為產(chǎn)品并沒有到消費者手中卻必須償還貸款，還稱貸款和預售是兩個合同，但這兩個合同其實套在一起。

所以預售制本身沒有問題，重點是辦貸款的時間應移到交房時，并且對預售資金進行監(jiān)管，監(jiān)管方中必須有業(yè)主代表或者業(yè)主的律師才行，買賣雙方與政府共同監(jiān)管，這樣才真正起到監(jiān)管作用。

董藩強調(diào)，基于以上三大意義，預售制不應該取消，但是必須完善。