“聽說這兩天房貸利率又降了,我到底要不要提前還款呢?”最近,讓北京市民王先生最糾結(jié)的事情莫過于此。
“以前覺得手里有點‘余糧’才更安心,但如今理財收益越來越低,房貸壓力卻只增不減,倒不如提前還一部分房貸減輕自己的壓力?!蓖跸壬硎?,最近自己算了一筆賬,如果提前還款100萬元,每月房貸可以減少5000元。
近日, LPR迎來了歷史上最大幅度的下降,房貸利率創(chuàng)十年內(nèi)新低 。
(資料圖)
8月22日,中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布,貸款市場報價利率(LPR):1年期LPR為3.65%,5年期以上LPR為4.3%,分別較上月下降5個基點和15個基點。這也是今年以來,1年期LPR第二次下降,5年期以上LPR第三次下降。
LPR下降后,
各家銀行的房貸利率是否及時作出了調(diào)整?
在LPR持續(xù)下行的背景下,
提前還房貸
對于多數(shù)購房者來說是一個好的選擇嗎?
各家銀行下調(diào)房貸利率
北京首套房利率進入“4時代”
8月23日,《金融時報》記者走訪北京地區(qū)多家銀行網(wǎng)點時發(fā)現(xiàn),北京房貸利率已經(jīng)迎來了“4時代”,首套和二套房貸款利率均較上月有了調(diào)降。
“目前,農(nóng)業(yè)銀行首套房貸款利率為4.85%,二套房貸款利率為5.35%?!鞭r(nóng)業(yè)銀行北京某個貸專員告訴《金融時報》記者,之前很長一段時間,農(nóng)行首套和二套房商業(yè)貸款利率分別保持在5.2%和5.7%,在今年年初之后,LPR多次下降,該行也對貸款利率進行了調(diào)整。
工商銀行北京菜市口支行一位客戶經(jīng)理也表示,“工行首套貸款利率目前已經(jīng)從上個月的5.0%下降15個基點至4.85%;二套房貸款利率從上月的5.5%降至5.35%?!?/p>
除國有大行外,當前,各家股份制銀行也對房貸利率進行了相應(yīng)的調(diào)整。《金融時報》記者分別從光大銀行和興業(yè)銀行北京某支行客戶經(jīng)理處了解到,兩家銀行首套房和二套房商貸利率與上述兩家大行保持一致。
據(jù)悉,在通常情況下,個人住房貸款一般以5年期以上LPR作為定價基準。根據(jù)不同城市的規(guī)定,房貸利率的定價會在LPR的基礎(chǔ)上,加減一定的基點。
“在2020年8月31日實施房貸利率‘換錨’后,房貸利率與5年期以上LPR利率掛鉤,因此,每月20日公布的5年期以上LPR利率也會影響房貸利率?!毙菆D金融研究院研究員黃大智表示。
“根據(jù)當前北京住房政策的相關(guān)規(guī)定,北京地區(qū)房貸利率的執(zhí)行標準是首套房貸款利率為5年期以上LPR加55個基點,二套房則在此基礎(chǔ)上加105個基點,各家商業(yè)銀行均保持一致?!鞭r(nóng)行上述個貸專員進一步提到,如果客戶的貸款期限在5年以下,房貸利率將以1年期LPR為基準進行相應(yīng)的加點。
值得注意的是,在LPR下降后,存量商業(yè)性個人住房貸款客戶的利率并不會馬上下調(diào)。“對于已經(jīng)辦理住房貸款的客戶來說,房貸利率將在購房人與商業(yè)銀行合同約定的利率重定價日之后進行調(diào)整。 ”交通銀行海淀支行個貸科相關(guān)負責人告訴《金融時報》記者, 如果客戶的房貸利率調(diào)整日為每年的9月25日,則實際利率調(diào)整將以當年9月20日公布的5年期以上LPR為準 。
“無貸一身輕”
提前還貸是當下最佳選擇嗎?
自今年以來,隨著LPR的多次下降,越來越多的購房者加入了提前還貸的行列,甚至出現(xiàn)了罕見的“提前還貸潮”。
從“有錢沒錢,也要買個房子”到“有錢沒錢,也要爭取提前還貸”,當前,這種自降杠桿、縮減負債的行為正在成為新一代買房人的選擇。
為什么會有這么多購房者選擇提前還貸? 業(yè)內(nèi)專家認為,是否提前還貸,本質(zhì)上是對資金在不同時期使用方式的選擇 。
“房貸是國內(nèi)居民少數(shù)可以用低利率加杠桿的融資方式,當一筆錢用于投資,能夠獲取比房貸利率更高的收益時,或者說能夠取得‘預(yù)期更高’的收益時,自然不會選擇提前還貸?!秉S大智分析稱。
具體來看,購房者提前還貸的行為主要受到兩方面因素的影響。
“今年以來,資管新規(guī)使得‘剛性兌付’被打破,穩(wěn)健的理財方式不再,權(quán)益市場又表現(xiàn)較差,投資的未來預(yù)期變得更低?!秉S大智分析稱,投資者在面對收入和投資的不確定性中,如果找不到更高收益的投資渠道時,閑置資金用于提前還貸看似就成為了必然。
此外,提前還貸換當下的“安心”,似乎也成為了多數(shù)購房者的無奈之舉。“對于很多人而言,如果職業(yè)發(fā)展、收入水平并不如預(yù)期一樣樂觀,多數(shù)人就會選擇減輕未來的負擔,縮減債務(wù),穩(wěn)住現(xiàn)在的生活?!秉S大智表示。
然而, 多位業(yè)內(nèi)專家認為,從長期來看,提前還款需慎重,對大多數(shù)人而言并非最佳選擇 。
“提前還貸適合那些沒有絲毫投資能力的人,屬于面對未來不確定最保守的選擇?!秉S大智認為,經(jīng)濟是有周期的,在當下經(jīng)濟面臨下行風險的時期放棄這種資產(chǎn)增值的可能性,而尋求一種并不牢靠的“安全性”,也許在心理上能夠給自己以安慰。但是,當經(jīng)濟復(fù)蘇,居民風險偏好轉(zhuǎn)向時,也許會為“提前還貸”而懊悔。