8月4日，深圳2022年第二批次集中供地完成出讓，推出的16宗地中，14宗成功出讓，平均溢價(jià)率高達(dá)9.33%，共計(jì)收金339.32億元。

(相關(guān)資料圖)

從供應(yīng)數(shù)量看，相較今年一批次供地，深圳加大了住宅用地供應(yīng)量，本輪增加了8宗。這也顯示市場(chǎng)回暖在即之時(shí)，政府響應(yīng)開發(fā)商“拿地”需求。

從地價(jià)及限房?jī)r(jià)設(shè)置上，深圳政府為房企留足了利潤(rùn)空間，向開發(fā)商傳達(dá)讓利信號(hào)。

努力之下，深圳二批次供地?zé)岫纫琅f。

溢價(jià)率達(dá)9.33%

深圳再成土拍最熱城市

從成交結(jié)果看，深圳此輪土拍12宗溢價(jià)成交，且9宗地塊溢價(jià)觸頂，5宗地因雙觸頂進(jìn)入搖號(hào)階段。

其中，寶安新安0434地塊為此次競(jìng)拍熱度最高的地塊，吸引了包括深國(guó)際、金茂、華發(fā)、廈門建發(fā)、華潤(rùn)等10家開發(fā)商參與搖號(hào)；前灣片區(qū)地塊也吸引了8家房企參與搖號(hào)。

開發(fā)商參與熱情高漲下，深圳此輪供地溢價(jià)率高達(dá)9.33%，且在供地規(guī)模及地塊質(zhì)量增加下，總計(jì)成交規(guī)劃建筑面積158萬(wàn)平米，較首批次成交（107.1萬(wàn)平米）增長(zhǎng)47.6%。

“從22城二批次土拍情況來(lái)看，深圳86%的地塊溢價(jià)成交，64%的地塊地價(jià)熔斷，再次成為熱度最高的城市。”中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱說(shuō)道。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，深圳此次土拍結(jié)果略超預(yù)期，“本輪土地比較優(yōu)質(zhì)，南山、寶安、龍華等區(qū)域的地塊都在核心位置，周圍配套和交通條件比較好，未來(lái)產(chǎn)出的新房會(huì)受到市場(chǎng)的歡迎?！?/p>

成交數(shù)據(jù)計(jì)算得知，深圳此次成交樓面均價(jià)高達(dá)23481元/平方米，較今年首批的18054元/平方米明顯上漲5427元。

“平均樓面價(jià)比前幾輪的都要高，但溢價(jià)率比去年前兩批都要低，顯示地塊優(yōu)越，性價(jià)比高?！崩钣罴沃赋觥?/p>

以寶安新安0434地塊為例，該地塊位于寶安區(qū)中心位置，附近有寶安體育館、新安中學(xué)、寶安婦幼保健院等，配套完善。地塊吸引了10家開發(fā)商搖號(hào)，最終由越秀以19.14億+競(jìng)配建1.006萬(wàn)平方米獲得。

前灣片區(qū)九單元06街坊0410地塊則是前海區(qū)域稀缺的宅地，吸引了8家開發(fā)商參與搖號(hào)，最終由招商以51.29億+競(jìng)配建2.2萬(wàn)平方米獲得。

此外，從房地價(jià)差看，此次出讓地塊也為開發(fā)商預(yù)留了充足的利潤(rùn)空間。

據(jù)張凱測(cè)算，本次5宗進(jìn)入搖號(hào)階段的地塊，其起拍樓面價(jià)的可售房地價(jià)差均超3.9萬(wàn)元/平方米；4宗地價(jià)熔斷進(jìn)入競(jìng)自持階段的地塊，其起拍樓面價(jià)的可售房地價(jià)差也超過2.5萬(wàn)元/平方米，地塊的整體利潤(rùn)空間較一批次有進(jìn)一步提高。

熱度之下，也有2宗地塊底價(jià)成交，2宗流拍。

龍華區(qū)民治街道0401地塊由華潤(rùn)79.69億元底價(jià)競(jìng)得，為此輪土拍價(jià)格最高的地塊，競(jìng)買保證金也高達(dá)39.85億元。

該地塊西側(cè)一街之隔為深圳北站，土地用途為“商業(yè)用地+二類居住用地+綠地+道路用地”，商業(yè)產(chǎn)權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，74000平方米辦公面積需按相關(guān)職能部門審定的價(jià)格移交龍華區(qū)政府。此外，宗地項(xiàng)目中套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的普通商品住房的建筑面積和套數(shù)占比不低于70%。

特發(fā)則以14.43億元的底價(jià)競(jìng)得光明區(qū)公明街道0506地塊。

流拍的2宗地塊分別為寶安新安0212地塊、坪山石井0046地塊。這兩宗地塊也成為自2021年集中供地以來(lái)第二、第三宗流拍的深圳宅地。

“三限雙競(jìng)”常態(tài)化

平衡各方需求

從成交結(jié)果看，在此輪供地有所斬獲的均為央國(guó)企開發(fā)商（廣州雋升為越秀集團(tuán)關(guān)聯(lián)企業(yè)），華潤(rùn)在本輪供地中更是競(jìng)得4宗地（含聯(lián)合體），總成交金額118.77億元，占總出讓金的35%。

雖國(guó)資開發(fā)商拿地已成為今年集中供地的主流，從深圳的土拍結(jié)果看，大型央國(guó)企拿地更為突出，凸顯開發(fā)商對(duì)深圳樓市及深圳發(fā)展前景的看好。

李宇嘉分析稱，深圳土地單價(jià)總價(jià)均較高，且規(guī)則上設(shè)置了“三限雙競(jìng)”，對(duì)開發(fā)商的操盤能力要求較高。此外，深圳年輕人買房需求大，年輕人需求較為刁鉆，可選項(xiàng)目也較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

“要在深圳市場(chǎng)突圍，開發(fā)商操盤能力很重要，只有國(guó)央企操盤能力達(dá)到這個(gè)水品。”李宇嘉進(jìn)一步指出。

出讓規(guī)則上，深圳此輪供地繼續(xù)采用“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”的方式，即限地價(jià)、限普通商品住房平均銷售價(jià)格、限企業(yè)自持的保障性租賃住房建筑面積；競(jìng)地價(jià)、競(jìng)企業(yè)自持的保障性租賃住房建筑面積，達(dá)到最高限制建筑面積后通過搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

李宇嘉指出，深圳土拍的規(guī)則越來(lái)越清晰穩(wěn)定，“三限雙競(jìng)”常態(tài)化，開發(fā)商要適應(yīng)，“高房?jī)r(jià)下，幫助政府建設(shè)公租房、保租房，甚至還要建設(shè)一些公共設(shè)施。企業(yè)自持保租房，培養(yǎng)樓市未來(lái)的有生力量，這是深圳樓市可持續(xù)發(fā)展和健康發(fā)展的必由之路。”

其依據(jù)是，隨著深圳房?jī)r(jià)上漲，新市民通過公租房、保租房來(lái)過渡，政府、企業(yè)與老百姓的購(gòu)買力要一起成長(zhǎng)，最終讓新市民成為有產(chǎn)者，這對(duì)城市、企業(yè)、個(gè)人來(lái)講是共贏。