7月26日，一張標(biāo)注著鄭州市住房保障和房地產(chǎn)局7月20日發(fā)布的文件截圖在網(wǎng)絡(luò)流傳，文件名為《關(guān)于我市頭部房企自愿退出項(xiàng)目情況的匯報(bào)》。

據(jù)媒體報(bào)道，鄭州市政府組織市房管局、各區(qū)政府召開“重點(diǎn)企業(yè)在鄭項(xiàng)目情況匯報(bào)”會(huì)議，主要匯報(bào)內(nèi)容是6月15日下發(fā)的《鄭州市房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展相關(guān)模式及建議》文件。市房管局就重點(diǎn)企業(yè)項(xiàng)目的四種選擇模式（棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購(gòu)、破產(chǎn)重組、保障性租賃住房模式）在會(huì)上向市政府、各區(qū)政府進(jìn)行相關(guān)匯報(bào)。

7月27日，藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)記者從業(yè)內(nèi)獲得《鄭州市房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展相關(guān)模式及建議》的文件全文，詳細(xì)解讀了上述四種模式的落地執(zhí)行建議，意在落實(shí)“保交房”，并非退出項(xiàng)目。

(資料圖片僅供參考)

“目前是針對(duì)建業(yè)、鑫苑、世貿(mào)、康橋、綠地、融創(chuàng)等6家重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行先期試點(diǎn)紓困，文件內(nèi)容應(yīng)該仍在探索和上報(bào)過程中，尚未收到正式的官方通知。”鄭州某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)。

落實(shí)“保交房”，維穩(wěn)市場(chǎng)

鄭州市房管局在《鄭州市房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展相關(guān)模式及建議》的文件里表示，過去幾年隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策收緊，特別三道紅線、兩個(gè)集中度管理等金融政策收緊，個(gè)人住房按揭貸款放款額度緊張，出現(xiàn)了部分項(xiàng)目復(fù)產(chǎn)復(fù)工節(jié)奏慢的問題。

隨著國(guó)家新一輪政策實(shí)施，盡管目前鄭州市個(gè)人住房按揭利率已降至 4.25%，二套房首付比例也有望降低到 40%，加之人口每年凈流入，新增 20 萬(wàn)大學(xué)生就業(yè)，1+8 都市圈等政策實(shí)施，鄭州市日均成交額已經(jīng)恢復(fù)至 200 套以上，房地產(chǎn)基本面持續(xù)向好。但為穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤，激活有效需求，實(shí)現(xiàn)全市房地產(chǎn)良性健康發(fā)展，仍需調(diào)動(dòng)國(guó)企、央企及各類金融機(jī)構(gòu)資源，通過公寓房收購(gòu)為人才房、統(tǒng)貸統(tǒng)還、兼并收購(gòu)、破產(chǎn)重組等方式，區(qū)分問題項(xiàng)目和問題企業(yè)，落實(shí)“保交房”，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定及維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

詳解四種模式，加速房企現(xiàn)金流回籠

文件詳解了棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購(gòu)、破產(chǎn)重組、保障性租賃住房四種模式的落地執(zhí)行建議。

關(guān)于棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還模式，文件稱，之前在鄭州市城市化高速推進(jìn)時(shí)期，主城區(qū)普遍采用安開比建設(shè)模式，即由開發(fā)商作為安置房建設(shè)主體，同時(shí)給予合理面積的商業(yè)開發(fā)模式。由于政策收緊、商業(yè)開發(fā)部分回款放緩，造成安置房和商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目面臨難以同時(shí)推進(jìn)。

為此，鄭州市將開發(fā)商主導(dǎo)的安開比模式改為政府主導(dǎo)模式。安置房建設(shè)主體由開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)檎脚_(tái)公司，同時(shí)考慮縣市區(qū)平臺(tái)公司資產(chǎn)規(guī)模小，負(fù)債能力弱等問題，利用3A及市級(jí)平臺(tái)作為統(tǒng)貸統(tǒng)還主體，與各縣市區(qū)成立合資公司，市級(jí)轉(zhuǎn)貸平臺(tái)對(duì)合資公司進(jìn)行轉(zhuǎn)貸。同時(shí)借助國(guó)家棚改政策機(jī)遇，為項(xiàng)目獲得信貸創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。

通過收購(gòu)現(xiàn)有安置房或以貨幣化安置，政府收回原有開發(fā)商商業(yè)開發(fā)地塊，盤活土地資源。部分土地按照安置房面積一定比例注入統(tǒng)貸統(tǒng)還主體，并向金融機(jī)構(gòu)辦理他項(xiàng)權(quán)證抵押，有效保證金融機(jī)構(gòu)的貸款安全性。

通過統(tǒng)貸統(tǒng)還主體對(duì)合資公司的并表，按照縣區(qū)實(shí)施、市級(jí)并表的模式，可有效增加統(tǒng)貸統(tǒng)還主體整體資產(chǎn)，快速提升平臺(tái)公司資信水平。

此外還要繼續(xù)研究開發(fā)房票機(jī)制。對(duì)于開發(fā)商已經(jīng)達(dá)到預(yù)售條件的商品房，允許安置群眾全市范圍內(nèi)購(gòu)買，政府向安置群眾發(fā)放房票，并依據(jù)房票利用棚改資金與開發(fā)商進(jìn)行結(jié)算。對(duì)于安置群眾前期已經(jīng)簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，通過四議兩公開程序，確定具體貨幣補(bǔ)償?shù)姆科苯痤~。

文件建議：首先，省級(jí)平臺(tái)公司積極參與至棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還機(jī)制，利用省級(jí)平臺(tái)資質(zhì)進(jìn)一步降低融資成本；其次，由于貸款規(guī)模巨大，各在建項(xiàng)目情況不盡相同，建議各大金融機(jī)構(gòu)積極參與安置房建設(shè)，提供更多優(yōu)惠信貸產(chǎn)品，豐富信貸結(jié)構(gòu)；第三，希望各大地產(chǎn)企業(yè)積極參與落實(shí)房票機(jī)制，提高品質(zhì)，加大優(yōu)惠，加速開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流回籠。

關(guān)于項(xiàng)目并購(gòu)模式，文件稱，近段時(shí)間，金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合實(shí)力較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)投資人（可為央企、省屬國(guó)有企業(yè)、大型房地產(chǎn)企業(yè)等）對(duì)問題房企進(jìn)行問題企業(yè)重組。鄭州市部分房地產(chǎn)項(xiàng)目如中原區(qū)世貿(mào)項(xiàng)目正通過招商銀行鄭州分行引進(jìn)招商蛇口，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行并購(gòu)重組。

文件建議，央企、省屬國(guó)有企業(yè)、各大房企通過股權(quán)投資對(duì)問題房企進(jìn)行產(chǎn)權(quán)重組、管理重組、提供資金支持，金融機(jī)構(gòu)加大信貸產(chǎn)品研究，利用直接間接投資，提供并購(gòu)資金，幫助問題企業(yè)擺脫經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、管理等困境，恢復(fù)經(jīng)營(yíng)能力和償債能力。

關(guān)于破產(chǎn)重整模式，文件稱，對(duì)于體量大、債權(quán)債務(wù)復(fù)雜不明確導(dǎo)致無投資人敢參與、維穩(wěn)壓力大、后續(xù)投入資金量較多、工程建設(shè)及銷售存在問題需要解決的項(xiàng)目，鄭州市將采用破產(chǎn)重整的辦法解決保交房的問題，目前全市已有5個(gè)項(xiàng)目完成破產(chǎn)重整。

一是積極引進(jìn)戰(zhàn)略投資人。當(dāng)問題房企進(jìn)入破產(chǎn)重組程序后，可鎖定資產(chǎn)及負(fù)債情況，引進(jìn)實(shí)力較強(qiáng)的央企、省屬國(guó)資等產(chǎn)業(yè)投資人參與問題房企進(jìn)行破產(chǎn)重整的方案提出及落實(shí)。產(chǎn)業(yè)投資人可作為破產(chǎn)重整的重整投資人對(duì)問題房企進(jìn)行全面接管。同時(shí)拉長(zhǎng)金融機(jī)構(gòu)還款期限，以時(shí)間換空間。

二是代建托管保交樓。在爛尾樓盤企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)重整程序后，產(chǎn)業(yè)投資人（如各級(jí)平臺(tái)公司）與金融機(jī)構(gòu)為破產(chǎn)項(xiàng)目提供共益?zhèn)Y金，共益?zhèn)Y金專項(xiàng)用于爛尾樓盤恢復(fù)施工及其他必要支出。同時(shí)，由于在樓盤爛尾后，無法立即恢復(fù)經(jīng)營(yíng)或者不再具備經(jīng)營(yíng)能力或品牌不足，可對(duì)破產(chǎn)重整企業(yè)進(jìn)行“托管”、“代建”，對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)行全程監(jiān)管，使“爛尾樓盤”由閑置的問題資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可銷售、可使用的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

文件建議：各大房地產(chǎn)企業(yè)、央企、省屬平臺(tái)公司加大對(duì)鄭州市支持力度，落實(shí)國(guó)家相關(guān)要求，作為戰(zhàn)略投資人參與對(duì)問題項(xiàng)目，問題企業(yè)的重整。同時(shí)各大金融機(jī)構(gòu)參與各問題項(xiàng)目債委會(huì)工作，不抽貸，不壓貸，不斷貸，對(duì)問題項(xiàng)目展期延期，實(shí)現(xiàn)金融債權(quán)與報(bào)交房工作的雙贏。

關(guān)于保障性租賃住房模式，文件稱，隨著中原科技城對(duì)高端人才的吸引和集聚，通過直接收購(gòu)市場(chǎng)現(xiàn)房，提高存量房去化率，恢復(fù)被收購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流。

一是購(gòu)買現(xiàn)房作為安置房。考慮目前商品房去化周期問題，鄭州市在謀劃保障性租賃住房房源時(shí)，考慮購(gòu)買公寓或住宅現(xiàn)房作為人才公寓的方式。對(duì)于符合收購(gòu)條件的項(xiàng)目，前期鄭州市地產(chǎn)集團(tuán)已收購(gòu)部分地產(chǎn)企業(yè)公寓，今年收購(gòu)現(xiàn)房將達(dá) 200 億以上。

二是完善保障性租賃住房政策體系。考慮保障性租賃住房提供的群體，鄭州市預(yù)算 42 億給予保障性租賃住房新建補(bǔ)貼。同時(shí)考慮目前全市現(xiàn)有租金水平，給予每個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目給予貼息獎(jiǎng)勵(lì)，以降低保障性租賃住房持有成本。

三是探索保障性租賃住房退出機(jī)制。保障性租賃住房屬于保本微利項(xiàng)目，緊靠政府補(bǔ)貼和租金收入很難實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的退出。但保障性租賃住房現(xiàn)金流穩(wěn)定，可通過 REITs 實(shí)現(xiàn)快速退出，目前市場(chǎng)已發(fā)行 REITs 產(chǎn)品超額認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均在 20倍以上，成本不超過 4%。鄭州市同時(shí)研究了 REITs 模式產(chǎn)生的稅收增加部分給予獎(jiǎng)勵(lì)的政策，進(jìn)一步降低融資成本。

文件建議：省級(jí)平臺(tái)公司在省、市人才房建設(shè)中，用足用好鄭州市保障性租賃住房政策，完成省委、省政府下達(dá)的人才房建設(shè)任務(wù)；另一方面，各大開發(fā)企業(yè)對(duì)于現(xiàn)有樓盤進(jìn)行盤點(diǎn)，對(duì)于去化周期較高的項(xiàng)目，積極利用回購(gòu)保障性租賃住房模式回籠現(xiàn)金流。