自全國多個停工樓盤購房人宣布將“動態(tài)還貸”以來，多地已陸續(xù)出臺相關措施促進問題的解決。

鄭州市國資設立鄭州市地產紓困基金，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作；四川遂寧建立房地產項目掛聯機制，指導項目按期完工；陜西咸陽住建局則制定了一個科室?guī)头鲆患移髽I(yè)的措施。

監(jiān)管端正積極介入，項目端的自救也早已開始。

【資料圖】

藍鯨財經了解到，某頭部資金鏈斷裂房企自去年來，多個項目通過資金共管、債權方入主及政府牽頭盤活等方式，為項目注入流動性，推進“停滯”樓盤的建設交付等工作。

從其經驗來看，要盤活停滯項目，天時、地利與人和，至少要占一個。這三點對應的分別是：意識到問題的時間、項目是否優(yōu)質及相關方是否積極協調解決。

早介入、早解決

保障項目正常推進

自去年下半年多家房企出現資金問題以來，債權方信托公司“變身”地產開發(fā)商已不是新鮮事，包括五礦信托、光大信托、中融信托等在內多家信托機構都陸續(xù)接下了部分房地產開發(fā)項目。

去年10月1日，前述資金鏈斷裂房企在北京市順義區(qū)的某別墅項目公司出現股權變動，原開發(fā)商持股比例減少10%，融資機構中融信托持股比例增至10%；今年5月底，中融信托持股比例增至近54%，成為項目最大股東。

據了解，在入股的同時，中融信托親自參與了項目管理，“中融信托比較強勢，爭取主動權或者共管，而不是說等開發(fā)商積極處理問題。”

同在順義區(qū)的另一個住宅項目，債權方中信銀行則通過章證照共管的方式保障自身權益，同時協助項目正常運作。

“每一筆錢花出去或者其他事項，都要開發(fā)商和銀行一起蓋章?！币晃唤咏隧椖康娜耸客嘎丁?/p>

實際上，由于北京地區(qū)的資金監(jiān)管、債權方對項目的監(jiān)督較為嚴格，當地項目問題的解決相對早，搶占了先機。

接近該出險房企的知情人士告訴藍鯨財經，去年9月開始，相關部門就主動與開發(fā)商營銷、工程人員開會溝通相關事宜，“那時候就控制了監(jiān)管資金，開始不發(fā)工資了?！?/p>

此外，債權方領導的敏感度與經驗也促使其提前介入項目，“債權方的領導蠻有前瞻性的，知道這個事不能拖，本身也有經驗。去年7月就開始協調章證照共管了，一切行動都在出事之前?！?/p>

一位業(yè)內人士也指出，“不可能去等一個大集團爆不爆雷。每個項目都對應一家不同的公司，沒有人會等到大集團出事，都是根據項目對應公司的情況積極處理事情?！?/p>

為保資金安全退出

信托機構無奈“接盤”

由于在實際出現問題之前就介入解決，北京地區(qū)項目未出現大面積停工現象，這與監(jiān)管、債權方的“前瞻性”息息相關。與之相對的是，該出險房企浙江區(qū)域項目停滯后，更多由信托公司介入推進運轉。

浙江嘉興海鹽某項目，企查查顯示，今年3月9日，原開發(fā)商持股比例降至0%，明面上已不掌握項目控制權，債權方中航信托持股比例升至100%；6月30日，浙江溫州蒼南某項目公司也完成股權變更轉讓，債權方光大信托持股比例升至100%。

股權變更轉讓完成時間相對各方努力推進項目的時間而言，具有滯后性，但操盤方已變成信托機構的事實則毋庸置疑，項目資金緊張的狀況也有所緩解。

“之前很多項目賣了后按揭款都沒下來，第三方信托機構進來后，相關部門再去談，陸續(xù)給項目下款注入流動性?！敝槿耸客嘎?，“哪怕項目股權在原開發(fā)商手里，花錢也要政府主管部門審批通過，每筆錢原則上都是為保交樓服務的。”

不過，在多方看來，信托及銀行接手開發(fā)項目“實屬無奈”，一是機構與銀行對開發(fā)業(yè)務并不熟悉；二是項目推進需要投入“真金白銀”，投入巨大；三則是當前銷售市場尚未恢復，項目前景未知。

“都說是接盤，但接盤這個說法更像是債權方很看好項目、很高興地接下來了。”一位業(yè)內人士評價道，“我一直不覺得那叫接盤，那是無可奈何、是沒辦法。屬于你欠了我錢，我必須用這種方式接一下，不然我啥都沒了。沒有什么信托公司和銀行想自己手里有一把項目?！?/p>

信托機構入股也并非想做房地產開發(fā)，更多是為了信托資金的安全退出、保障投資者利益；大部分機構也不會親自上陣開發(fā)項目，往往是尋找新的承建方或與原承建方協商推進停滯項目的復工與交付。

“信托拿過來的出發(fā)點是想收回本金，項目做好后如果有盈利，就再協商用來解決前期債務。”前述業(yè)內人士透露。

亦有業(yè)內人士指出，信托入場或有政府在內參與牽頭，“政府可能覺得放在金主這里總比放在資金有問題的開發(fā)商這里靠譜?！?/p>

同時，被視作“罪魁禍首”的開發(fā)商也在積極解決問題，一位出險房企人士向藍鯨財經表示，“我們也想解決問題，大家一起協商，做好保交樓。”

地方國資介入

盤活持有型物業(yè)

信托入主項目時，在項目選擇上有一定的偏好——項目尚未獲取預售許可證或銷售比例相對較低，意味著后期可處置的資產更多，不至于“白忙活一場”。

同樣以海鹽和蒼南項目為例，公開信息顯示，前者2021年初開盤，后者2021年中開盤，已銷售比例相對較低，這兩個項目的債權方信托進入也較積極。

商業(yè)、寫字樓等持有型項目則相對不受銀行與信托機構歡迎，地方政府與國資成為推進的主力，杭州兩個商業(yè)項目的盤活被業(yè)內視為“多贏”案例。

今年3月底，該出險房企將旗下杭州一商業(yè)綜合體項目出售予以一家浙江省屬國資地產公司，部分資金抵償所欠受讓方的工程款，受讓方繼續(xù)出資推進該項目建設交付；寧波一商業(yè)項目也以類似方式出售予以國資工程方。

上述兩個項目均為市場看好的優(yōu)質資產，杭州項目還是區(qū)域內最大的綜合體項目，同時也是所在區(qū)域地標建筑，商業(yè)價值毋庸置疑。該項目原定于2019年開業(yè)，由于資金鏈出現問題，已在原開發(fā)商手中擱置多年，為當地 “知名爛尾項目”。

而由于商業(yè)項目回款周期長，此杭州項目近年都沒有企業(yè)愿意接手，最終由地方政府牽頭國資盤活。

“項目談給國資承建方后，承建方應收賬款問題得到解決；原開發(fā)商也解決了部分債務，還有結余款留給開發(fā)商解決其他地區(qū)債務；再加上保交樓、優(yōu)質地塊利用，也解決了國有資產流失的風險。算是三贏。”一位業(yè)內人士評價道。

另有當地業(yè)內人士指出，浙江地區(qū)停滯項目的順利推進與當地“良好的基礎”不無關系。在其看來，浙江的預售資金監(jiān)管向來較為嚴格，政府態(tài)度也相對積極，“資金窟窿應該沒那么大，政府的介入也比較深，會主動監(jiān)管與協調。暫時沒聽說浙江哪個項目爛尾了。”

記者手記：

“幸運”的，和不幸的

一個“殘酷”的事實是，北京和浙江地區(qū)的停滯項目盤活存在自身優(yōu)勢，此類樣本對低線城市尤其是小縣城并沒有太大的借鑒意義。

“信托為什么愿意接浙江的項目？也是判斷后期能把房子賣出去，賣出去就能把錢收回來。江浙滬樓市也相對堅挺，房價沒有大跌?！币晃粯I(yè)內人士直言。

相較而言，本身就存在庫存高、去化難問題的三四線城市和小縣城的項目就沒這么“幸運”。

“房價一直在跌也不好賣的地方，怎么算都算不過賬，大家就一直僵著，沒有很好的辦法?！鄙鲜鰳I(yè)內人士透露。

樓市低迷的環(huán)京地區(qū)，或也難效仿信托入主的方式。

北京一位業(yè)內人士告訴藍鯨財經，“各家開發(fā)商環(huán)京的項目都挺慘的，北京的項目挺多人搶，環(huán)京的很難有人接手。有的項目本就是爛攤子，肯定沒人接，沒爆雷的時候這個項目就甩不出去。”

上周開始網絡流傳的“動態(tài)還貸”樓盤名單也驗證了這一觀點，鄭州等本身樓市庫存高的城市，項目停滯的概率遠高于經濟較為發(fā)達的長三角、珠三角地區(qū)城市。

上述北京業(yè)內人士進一步指出，“債權方不會去選四五線城市的項目，現在還沒消息是因為根本還沒輪到他們。也許后面有的債權方沒得選了，也會輪到他們?！?/p>

從債權方的角度看，承建方、供應商的債務何時能得到清償也難說。

“舊的債務都先擱置，先保交付。前期欠的供應商的錢，目前大家也不知道怎么辦，暫時還沒有較好的處置方法。”某出險房企員工透露。

從優(yōu)先級看，上述員工介紹稱，“網簽業(yè)主是最優(yōu)先的，然后是銀行，金融機構。供應商都排在很后邊?，F階段可能只有這些錢?！?/p>

值得一提的是，不少問題項目錯過了介入管理的最佳時間，也不受債權方青睞，但包括開發(fā)商在內的多方都在積極協調溝通解決方案，有的人則在逃避。

去年來，一家出險房企旗下多家關聯公司曾“批量”更換法人代表，由公司高管替換成公司普通員工。

“那些員工就是普通員工，有的好像還兼任了司機。高管怕公司被執(zhí)行成為失信企業(yè)后自己受牽連。”一位知情人士向藍鯨財經透露。