近期，圍繞爛尾樓、停貸斷供，以及隨之而來的期房預(yù)售制等問題的討論甚囂塵上。在不斷細究的過程中，不管是當(dāng)事人還是公眾都開始反思這一運行了數(shù)十年的制度中的細節(jié)，并拷問其諸多不合理之處。

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7月21日，關(guān)于樓房爛尾風(fēng)險是否該取消期房預(yù)售的問題，銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人、法規(guī)部主任綦相在國新辦舉行介紹上半年銀行業(yè)保險業(yè)運行情況新聞發(fā)布會后接受記者提問時回應(yīng)，是否該取消期房預(yù)售關(guān)乎整個房地產(chǎn)新模式，國家會統(tǒng)籌考慮這個問題?！斑@不僅僅涉及金融監(jiān)管政策，還需要住建部、人民銀行等多個部門統(tǒng)籌政策協(xié)調(diào)?！?/p>

在這一討論中，一個關(guān)鍵點指向的是預(yù)售資金的監(jiān)管制度。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者就當(dāng)前現(xiàn)實中的預(yù)售資金使用方式問題，分別向開發(fā)商、銀行、律師等多個相關(guān)主體進行了解，得到的回復(fù)具有較高一致性，其中最大的一致即：“每個地區(qū)都有自己的一套規(guī)定和流程，很不一樣，差別很大?！?/p>

各地監(jiān)管、流程差異很大

一位開發(fā)商人士對記者表示，原則上要求監(jiān)管部門（房管局）、銀行共同簽署一份監(jiān)管協(xié)議，但實踐中，很多地區(qū)監(jiān)管部門并不在協(xié)議上簽字，也很少參與監(jiān)管賬戶資金的放款行為，所以主導(dǎo)權(quán)基本在銀行方面?！俺悄硞€地區(qū)爆出了風(fēng)險，監(jiān)管部門可能會加大一下關(guān)注力度?！?/p>

一位銀行人士對記者表示，對預(yù)售資金的監(jiān)管賬戶要求每個地區(qū)很不一樣，有的地區(qū)需要房管局蓋章；有的地區(qū)比如上海，銀行自己審核工程進度后，再按工程進度放款就行；有的甚至對優(yōu)質(zhì)企業(yè)明確可以適度放松要求。

“總之差異很大，各地監(jiān)管協(xié)議一般有標(biāo)準(zhǔn)要求，理論上應(yīng)該按照協(xié)議要求來放款。但現(xiàn)實中，各種情況都有可能發(fā)生，比如開發(fā)商做假材料，或者沒有付款需求卻偽造付款需求，實際套取資金等?！?/strong>上述銀行人士向記者表示。

另有多位銀行人士也向記者承認(rèn)，銀行在對預(yù)售資金賬戶上要求相對比較寬松。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶一般開設(shè)在為該項目發(fā)放開發(fā)貸的銀行，賬戶名往往就叫“xx預(yù)售監(jiān)管賬戶”。值得注意的是，監(jiān)管賬戶雖然開設(shè)在開發(fā)貸銀行，但是為項目辦理按揭貸款的往往涉及多家銀行，這些按揭銀行在商品房預(yù)售階段發(fā)放的按揭貸款也不一定都按要求進入監(jiān)管賬戶，直接進入開發(fā)商指定的其他賬戶的情況也很普遍。

這種地區(qū)化的差異或許有望得到改變。

據(jù)新華社今年2月份報道，商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)已經(jīng)出臺，這是首份全國統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管文件。距離1994年城市房地產(chǎn)管理法出臺，從立法上確立商品房預(yù)售制度時隔28年。其間，我國相繼出臺了商品房預(yù)售管理辦法等文件。

銀行為何發(fā)放預(yù)售房貸款？

為什么對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的相關(guān)規(guī)定，并不如其他方面那么嚴(yán)格？為什么在沒有統(tǒng)一規(guī)定的情況下，銀行卻愿意配合開發(fā)商濫用預(yù)售資金？

一位房地產(chǎn)行業(yè)資深人士對記者表示，預(yù)售資金可以理解為購房者為開發(fā)商提供的一筆大額、無息融資，降低了開發(fā)商的成本和風(fēng)險，從而間接支持了銀行的貸款利息收入，以及政府的相關(guān)收入?！皬倪@個意義上看，開發(fā)商和銀行是利益共同體?！?/p>

對購房者個人而言，無法具體知曉，其實也并不關(guān)心這背后究竟是如何運作的，只要所購買的房子按時交付，價格還能持續(xù)上漲，就皆大歡喜。直到出現(xiàn)爛尾樓，才發(fā)現(xiàn)陷入了拿不到房子還要持續(xù)還貸的尷尬處境，莫名其妙承擔(dān)了某種遠超過個人控制能力的風(fēng)險。

“我也是最近在看到這些新聞之后，才去了解我的房貸問題，發(fā)現(xiàn)我也可能攤上這種事?！币晃煌瑯淤J款購置了期房但沒爛尾的購房者谷女士對記者表示。她所購房產(chǎn)尚在建設(shè)中，但已經(jīng)向銀行辦理了按揭貸款，目前每個月在還貸中，如今她開始擔(dān)心房子爛尾的問題了。

為什么個人購房者可能陷入這種困境？這或許與我國銀行按揭貸款的設(shè)計有關(guān)。

住房按揭貸款作為一種舶來品，上世紀(jì)90年代引入中國，經(jīng)過了多項改造后形成了我國特有的一種金融工具。在一般定義上，住房按揭是指購房者以所購住房作抵押而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行，銀行按一定的利率收取利息。

可以看出，這一業(yè)務(wù)的核心是“抵押”。這放在現(xiàn)房銷售中很好理解，購房者買房的同時就獲得了房產(chǎn)證，再將其抵押給銀行；但是在期房預(yù)售中，在真正交房之前，購房者并沒有獲得房產(chǎn)證，那么此時，“抵押”給銀行的是什么呢？

答案是并沒有實質(zhì)的抵押，有的只是開發(fā)商的擔(dān)保，以及登記宣告一份未來抵押的權(quán)利。

市場人士多將中國內(nèi)地的住房按揭制度和預(yù)售資金賬戶監(jiān)管制度，與中國香港的模式進行對比。記者對此也進行了了解，一位香港地區(qū)的人士對記者稱，按照當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，期房預(yù)售只能通過律師，由律師開設(shè)監(jiān)管賬戶并全程監(jiān)管賬戶資金的運用。更大的區(qū)別是，銀行只能在交房之后跟個人簽署按揭貸款協(xié)議，也就是只有現(xiàn)房才能辦理個人住房按揭貸款。

對于辦理按揭貸款的時點規(guī)定，中國內(nèi)地市場也經(jīng)歷了幾次變化，目前通行的要求是，在項目結(jié)構(gòu)封頂之后允許辦理按揭貸款，相比早前是一種更嚴(yán)格的要求，此前有的項目在動工之初就允許向個人辦按揭。盡管如此，在項目結(jié)構(gòu)封頂和交房之間仍然有一段沒有抵押的“真空期”，也正是這一階段導(dǎo)致了種種問題的出現(xiàn)。

按揭時點的不同所導(dǎo)致的差異，看起來是銀行介入時點不同、承擔(dān)的風(fēng)險不同。實質(zhì)上，是購房者所承擔(dān)的責(zé)任和風(fēng)險不同：交房之后開始按揭，購房者承擔(dān)的責(zé)任范圍在抵押物即房子本身；交樓之前按揭，購房者承擔(dān)的責(zé)任范圍從房子本身的風(fēng)險，擴展到包括不能交房的風(fēng)險。

不過進一步而言，這些作為銀行的業(yè)務(wù)對象，其所有的風(fēng)險進而也變成銀行的風(fēng)險。從銀行的角度看，如此注重風(fēng)險的機構(gòu)，為什么在沒有抵押的情況下，就愿意向個人發(fā)放一筆如此大額的貸款呢？

上述銀行人士對記者表示，其實是有擔(dān)憂的，銀行希望監(jiān)管部門規(guī)定建好交樓之后再開始辦按揭，但是規(guī)則就是交樓之前就可以辦按揭，如果規(guī)則是這樣，那即使有的銀行認(rèn)為不應(yīng)該這樣做，也一定有銀行愿意去做，最后就是銀行為了爭奪市場都開始這樣做。“我們之前就是不做按揭的，這幾年也開始做了。這個市場太大了，你不做有的是銀行做，而且業(yè)務(wù)長期、穩(wěn)定、客戶質(zhì)量高?！?/p>

上述開發(fā)商人士對記者表示，從銀行的邏輯來看，個人購房者都已經(jīng)掏出了好幾成首付的真金白銀，不可能冒著當(dāng)老賴的風(fēng)險不還貸，都是正常的購房者，所以這種風(fēng)險概率是極小的。

不管是按揭前置，還是預(yù)售資金賬戶監(jiān)管的寬松，都大大加速了資金運用效率。過去幾十年，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷十年持續(xù)快速上漲的繁榮階段，這一背景環(huán)境一定程度上扮演了催化劑的角色，但是行情掩蓋了很多問題，上升周期中，政府、銀行、開發(fā)商、購房者均是獲益者，其中的風(fēng)險或許被忽略。