繼“以房換房”之后，深圳非商品住宅性質(zhì)的居住型產(chǎn)品（市場俗稱“公寓”）再次打出“穩(wěn)賺不賠”的廣告。

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在深圳商品住宅市場成交量低迷的當(dāng)下，公寓、單身宿舍等非商品住宅類產(chǎn)品因?yàn)槠渥陨淼娜毕?，去化也陷入艱難境地。在這樣的情況下，非商品住宅類產(chǎn)品的營銷方式也花樣百出。

近日，深圳市寶安區(qū)鐵仔山附近的朗峻廣場項(xiàng)目稱，將對有意向入駐朗峻廣場，且符合標(biāo)準(zhǔn)的青年人才，開放50套產(chǎn)業(yè)公寓，和青年人才共同持有該房產(chǎn)權(quán)，三年后若房價(jià)下跌，企業(yè)將向青年人才按原價(jià)回購一半產(chǎn)權(quán)。

有專家對第一財(cái)經(jīng)表示，上述的“共有產(chǎn)權(quán)房”并不是真正意義上共有產(chǎn)權(quán)房，是由企業(yè)和協(xié)會推出，不屬于政府行為，其目的是為了加速項(xiàng)目去化，本質(zhì)上是相當(dāng)于房企從購房者手中無息借款三年。

“包賺不賠”的買賣

據(jù)深圳市委機(jī)關(guān)報(bào)深圳特區(qū)報(bào)報(bào)道，近日，深圳市企業(yè)人力資源發(fā)展促進(jìn)會（全稱“深圳市企業(yè)人力資源發(fā)展促進(jìn)會協(xié)會”，下稱“深圳人力協(xié)會”）與深圳安佳建實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“安佳建”）發(fā)布了“青年人才共有房計(jì)劃”，安佳建將對有意向入駐“朗峻·107數(shù)字花園”，且符合標(biāo)準(zhǔn)的青年人才，開放50套產(chǎn)業(yè)公寓，和青年人才共同持有該房產(chǎn)權(quán)。

吸引人目光的則是其回購政策，即三年之后，如果房價(jià)出現(xiàn)上漲，青年人才可以選擇向企業(yè)按照原價(jià)購買剩下的一半產(chǎn)權(quán)，搭上資產(chǎn)上漲的“順風(fēng)車”；如果三年后房價(jià)下跌，企業(yè)將向青年人才按原價(jià)回購一半產(chǎn)權(quán)。樓市有漲有跌，當(dāng)房價(jià)下跌的時(shí)候有企業(yè)來托底，這對購房者來說是一筆穩(wěn)賺不賠的買賣。

那么，上述的青年人才應(yīng)該符合哪些條件才能購買共有產(chǎn)權(quán)房，三年之后，如何判斷該房源有無漲跌，企業(yè)是否有能力回購？帶著這些問題，第一財(cái)經(jīng)致電了朗峻項(xiàng)目售樓處。

“目前是這樣宣傳的。”對于房屋產(chǎn)權(quán)企業(yè)和個(gè)人各一半的詢問，朗峻售樓處的工作人員給出了這樣的回復(fù)，“青年人才共有房計(jì)劃”和相關(guān)部門達(dá)成了合作意向，具體要如何實(shí)行，后續(xù)深圳人力協(xié)會會給一份具體的細(xì)則。”對于三年之后如何判斷該房產(chǎn)的價(jià)值，該工作人員表示，價(jià)格的漲跌屬于市場行為，要看屆時(shí)項(xiàng)目周邊的價(jià)格接受程度。

該工作人員還對第一財(cái)經(jīng)透露，朗峻項(xiàng)目已經(jīng)封頂，屆時(shí)精裝修交付，交付時(shí)間預(yù)計(jì)在明年6月份，也可能會提前交付。

銷售低迷下的銷售創(chuàng)新

第一財(cái)經(jīng)了解到，“朗峻·107數(shù)字花園”（下稱“朗峻”）位于深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道鐵仔路28號，由原駿業(yè)工業(yè)區(qū)城市更新而來，2021年5月取得預(yù)售證，預(yù)售備案名稱為朗峻廣場，開發(fā)商為安佳建。

值得注意的是，該項(xiàng)目地塊的性質(zhì)為普通工業(yè)用地，使用年限為50年。項(xiàng)目分為1、2兩棟，預(yù)售總套數(shù)567套，分別為64套產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，21套生產(chǎn)用房、1套配套辦公、481套單身宿舍。售樓處工作人員對第一財(cái)經(jīng)表示，上述50套產(chǎn)業(yè)公寓指的就是單身宿舍。

深圳市房地產(chǎn)信息平臺顯示，截至2022年7月21日，朗峻項(xiàng)目僅23套房源的狀態(tài)為“已備案”或“已簽合同”，其余的544套房源均為“期房待售”。開盤一年多，朗峻項(xiàng)目的去化率僅4.2%，效果并不理想。

企查查資料顯示，朗峻項(xiàng)目的開發(fā)商安佳建成立于2014年，由一家港資企業(yè)全資持股，注冊資本5000萬元人民幣，主營業(yè)務(wù)為城市更新、都市產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)運(yùn)營與產(chǎn)業(yè)投資服務(wù)。朗峻項(xiàng)目售樓處工作人員表示，朗峻廣場是安佳建在深圳開發(fā)的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，于去年6月開盤。

此前，全國已有不少城市推出過人才共有房，持有方為政府和購房者個(gè)人，而上述的共有產(chǎn)權(quán)房由企業(yè)和購房者持有，在全國來看算是第一次。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心李宇嘉對第一財(cái)經(jīng)表示，上述的“共有產(chǎn)權(quán)房”并不是真正意義上共有產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)椴⒉皇钦瞥龅?，而是由企業(yè)和協(xié)會推出，不屬于政府行為，其目的是為了加快項(xiàng)目去化。

李宇嘉表示，深圳此前是沒有共有產(chǎn)權(quán)房，類似的保障性住房為安居型商品住房，近年來，深圳與國家的住房保障體系全面對接，安居型商品房按照共有產(chǎn)權(quán)住房的模式推進(jìn)。因?yàn)榻ㄔO(shè)需要時(shí)間，截至目前，深圳市面上還未銷售政府與購房者共同持有的共有產(chǎn)權(quán)房。同時(shí)，政府推進(jìn)的共有產(chǎn)權(quán)住房都是住宅性質(zhì)，沒有工業(yè)商辦性質(zhì)。

艱難的公寓市場

在深圳一、二手商品住宅市場成交量創(chuàng)新低的當(dāng)下，公寓等非住宅性質(zhì)的居住產(chǎn)品去化更是不理想。

樂有家數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳新房住宅網(wǎng)簽16126套，環(huán)比及同比的跌幅均達(dá)到4成；二手住宅過戶僅9965套，不到萬套，環(huán)比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%，成交套數(shù)創(chuàng)16年以來新低。從2021年7月開始，深圳二手房價(jià)出現(xiàn)明顯的下跌，到2022年6月，二手房價(jià)已經(jīng)回到2020年末2021年初的水平，個(gè)別區(qū)域甚至回到2019年，房價(jià)進(jìn)入底部區(qū)間。

商務(wù)公寓本身交易稅費(fèi)高，首付需5成，水電費(fèi)高，一般不帶學(xué)位等劣勢，尤其在2021年深圳住宅供應(yīng)加大市場背景下，深圳商務(wù)公寓去化周期有所延長?？硕鹕钲趨^(qū)域統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截止到2021年底，深圳商務(wù)公寓的庫存約167萬平，去化周期延長至28個(gè)月。

深圳中原統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，深圳市公寓批售項(xiàng)目共8個(gè)，供應(yīng)面積14.1萬平，同比下降69.69%，環(huán)比下降68.83%；今年上半年，深圳全市公寓成交面積10.4萬平，同比下降76.28%，為去年全年成交面積的14.91%。

就在不久前，深圳一公寓項(xiàng)目還推出“以房換房”來吸引顧客。

“以房換房”的項(xiàng)目為弘基翰林九錫，備案名為弘基翰林大廈，去年10月拿到預(yù)售證，分為A、B兩棟，共有232套辦公，217套商務(wù)公寓以及65套商業(yè)，毛坯交付。據(jù)悉，“以房換房”即換房者將持有的商品住宅兌換成為該項(xiàng)目的公寓或者商鋪。