隨著近期爛尾樓現(xiàn)象引發(fā)廣泛關(guān)注，對(duì)商品房預(yù)售制進(jìn)行改革呼聲再起。

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多位受訪人士認(rèn)為，商品房預(yù)售制潛藏的風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)存在，且當(dāng)前問(wèn)題集中顯現(xiàn)，因此預(yù)售制的實(shí)施和落地模式確有調(diào)整必要。

有專家建議，商品房預(yù)售制應(yīng)由一次性全額付款，改為按工程進(jìn)度分期付款。

“按工程進(jìn)度分期付款的方式，目前還不適合快速全面推行，可以先在部分城市試點(diǎn)推行。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，試點(diǎn)先行，穩(wěn)步推進(jìn)，用3-5年時(shí)間過(guò)渡更為合適?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴記者。

專家提議按工程進(jìn)度分期支付

在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的20年中，商品房預(yù)售制起到了重要的作用，不過(guò)目前這一制度面臨更多考驗(yàn)。

“目前商品房銷售中，預(yù)售占比達(dá)到百分之八九十，僅有百分之一二十為現(xiàn)房銷售。在樓市發(fā)展黃金期，預(yù)售制存在的問(wèn)題容易被忽略，但在樓市下行期，其弊端就會(huì)凸顯?！敝袊?guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁表示。

值得關(guān)注的是，在今年兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表、江西省住建廳廳長(zhǎng)盧天錫曾提議從完善商品房預(yù)售管理制度入手，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

“現(xiàn)行‘一次性全額支付’預(yù)付款的方式，使商品房預(yù)售實(shí)際上變成了商品房銷售，購(gòu)房者購(gòu)買的房屋實(shí)際上是期房或者是樓花，這明顯加重了購(gòu)房人義務(wù)、負(fù)擔(dān)，增加了購(gòu)房人風(fēng)險(xiǎn)，有失公平原則。一旦出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾等問(wèn)題，將給購(gòu)房人造成巨大損失。” 盧天錫說(shuō)。

對(duì)此，盧天錫建議，調(diào)整購(gòu)房款付款方式，改變當(dāng)前由購(gòu)房人“一次性全額”付款并由監(jiān)管部門按進(jìn)度撥付預(yù)售資金的模式，變?yōu)橘?gòu)房人按工程進(jìn)度分期付款的模式，即在工程投資額或工程形象進(jìn)度達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，由購(gòu)房人繳納規(guī)定比例的首付款，剩余款項(xiàng)按預(yù)售合同約定的工程進(jìn)度分期支付，項(xiàng)目達(dá)到竣工交付條件后支付尾款，其中一定額度轉(zhuǎn)入由政府監(jiān)管的質(zhì)量保修金專戶。

據(jù)了解，目前已有部分國(guó)家在實(shí)施預(yù)售制時(shí)，購(gòu)房者根據(jù)工程進(jìn)度分期付款。

例如，法國(guó)的預(yù)售制度定金僅占0-5%，購(gòu)房者支付預(yù)售房的房款時(shí)必須分期支付。若工程不超過(guò)1年，買家可預(yù)付房屋總價(jià)的5%；工程達(dá)到2年，買家需要支付房屋總價(jià)的2%，超過(guò)2年的則不用支付定金。且房款分期支付，即地基建好后支付35%，房屋封頂交到70%，所有的基本建設(shè)工程結(jié)束后交至95%，房屋交付后繳清余下的5%。

此外，德國(guó)預(yù)售制相關(guān)法規(guī)規(guī)定，購(gòu)房者與開發(fā)商簽署購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者并不需要支付購(gòu)房款，而是一般在地基動(dòng)工后支付10%，主體封頂后支付30%，門窗安裝或者裝修后再開始陸續(xù)支付后期資金。

“如果國(guó)內(nèi)預(yù)售制度能與國(guó)際接軌是好事，目前國(guó)內(nèi)的預(yù)售制度是造成房地產(chǎn)商普遍杠桿較高的原因之一。”協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴記者。

嚴(yán)格監(jiān)管預(yù)售資金是關(guān)鍵

“當(dāng)下對(duì)預(yù)售制度進(jìn)行調(diào)整確有必要，而調(diào)整購(gòu)房款付款方式是可行的。不過(guò)未來(lái)現(xiàn)房銷售是趨勢(shì)，但推行需要更長(zhǎng)時(shí)間?！睆埐ㄏ蛴浾弑硎?。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨也認(rèn)為，商品房預(yù)售制改為按工程進(jìn)度分期付款具有可行性，但是短期內(nèi)實(shí)行的可能性不大，也不能解決當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題。

“涉及這種大的制度調(diào)整需要同步出臺(tái)配合政策，以確保購(gòu)房者的錢能在一定期限內(nèi)支付，現(xiàn)有規(guī)則和以往規(guī)則如何銜接等一系列問(wèn)題都需要論證，不是一朝一夕能定下來(lái)的?！庇谛∮攴Q。

其進(jìn)一步表示，購(gòu)房者不論是一次性付款還是分期付款，都需要預(yù)售資金能夠被嚴(yán)格監(jiān)管，防止資金被開發(fā)商挪用。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池告訴記者，如監(jiān)管不到位，購(gòu)房者按工程進(jìn)度分期付款仍然有一定風(fēng)險(xiǎn)，樓盤仍有可能不能按時(shí)竣工交付。如果只是購(gòu)房款的支付方式發(fā)生變化，難以解決目前爛尾樓問(wèn)題。

“目前階段，商品房預(yù)售制還未到應(yīng)該取消階段，但是對(duì)其存在的弊端一定要進(jìn)行干預(yù)，在制度上很有必要去做一些調(diào)整?！彼味”硎?。