在天河區(qū)久未上新后，今年第二批次供地廣州拿出了壓箱底兒的好地，靜待土地市場(chǎng)的回歸。

但廣州的誠(chéng)意是到了，土地市場(chǎng)的暖意未到。

(資料圖)

7月18日，廣州市二批次供地集中出讓?zhuān)?4宗涉宅地塊成功出讓11宗，3宗地塊流拍，總成交金額209.6億元，總成交建面112.7萬(wàn)平方米。

從底價(jià)成交率及流拍率來(lái)看，廣州二輪土拍的涼意與一輪相比有過(guò)之無(wú)不及。

地塊冷熱分化

底價(jià)成交為主

從推出地塊數(shù)量及建筑面積來(lái)看，二批次供地規(guī)模相對(duì)較小，因此成交金額環(huán)比上批次減少了131億元。

“政府供地思路仍舊堅(jiān)持縮小供應(yīng)量、優(yōu)化供地區(qū)域，降低流拍對(duì)市場(chǎng)情緒的擾動(dòng)，拿出優(yōu)質(zhì)地塊吸引開(kāi)發(fā)商并給市場(chǎng)讓利；國(guó)企央企托底，維持市場(chǎng)溫度，逐步讓土地市場(chǎng)回歸至正常態(tài)勢(shì)?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

但其進(jìn)一步指出，從拍地結(jié)果看，盡管政府思路達(dá)到了，但市場(chǎng)低迷的態(tài)勢(shì)不容忽視。

從交易結(jié)果看，成交地塊冷熱分化，僅3宗地塊溢價(jià)成交，8宗地塊底價(jià)成交。

其中，天河區(qū)燕塘三地塊是此次最為市場(chǎng)看好、熱度最高的地塊，在經(jīng)7家房企報(bào)名、54輪叫價(jià)后，溢價(jià)15%以81.1933億元成交，將通過(guò)搖號(hào)確定競(jìng)得企業(yè)。

“燕塘三地塊位于天河中西部，西鄰白云山，南側(cè)靠近環(huán)城高速，距離3號(hào)線(xiàn)梅花園站約500米距離，五站即可直達(dá)珠江新城，地理位置很優(yōu)越，配套成熟。”李宇嘉指出。

荔灣區(qū)南岸路地塊是此輪供地溢價(jià)率第二的地塊，由珠江實(shí)業(yè)溢價(jià)12.5%，18億元拿下。該宗地塊成交樓面價(jià)僅33750元/平方米，留給房企的利潤(rùn)空間較大。

另外，荔灣區(qū)西塱地塊微溢價(jià)由保利競(jìng)得；7宗地塊底價(jià)成交。

讓市場(chǎng)較為意外的是，久未上新的天河區(qū)有一宗地塊流拍，天河育新街地塊臨近天河智慧城板塊、地鐵21號(hào)線(xiàn)天河智慧城站，需配建計(jì)算容積率建筑面積6384平方米（住宅）的保障性租賃住房。

李宇嘉分析稱(chēng)，育新街地塊流拍有起拍價(jià)較高（4.7萬(wàn)元/平方米）的因素，但也顯示了當(dāng)前拿地的情緒仍舊較低。

市場(chǎng)熱度未傳導(dǎo)至拿地

房企追求“穩(wěn)穩(wěn)的幸?！?/p>

從樓市交易數(shù)據(jù)看，自5月份各地高頻次出臺(tái)相關(guān)政策穩(wěn)樓市發(fā)展以來(lái)，全國(guó)樓市交易相對(duì)回暖，廣州新房、二手房房?jī)r(jià)也連續(xù)三個(gè)月雙漲。

廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)也顯示，雖今年1—6月廣州累計(jì)成交面積雖同比下降，但426.5萬(wàn)平方米的一手單位，仍居四大城市總量之首。

但從二批次土拍結(jié)果來(lái)看，銷(xiāo)售端的回升并未傳導(dǎo)至拿地端。

對(duì)此，李宇嘉分析稱(chēng)，風(fēng)險(xiǎn)事件仍在爆發(fā)、開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)思路整體上處于保衛(wèi)現(xiàn)金流，融資端并未好轉(zhuǎn)影響了企業(yè)的拿地積極性。

李宇嘉還指出，銷(xiāo)售端回升的勢(shì)頭并不扎實(shí)也是企業(yè)拿地積極性不高的原因之一，“最近兩周（7月1-16日），一線(xiàn)城市環(huán)比平均下跌4%和35%；二線(xiàn)城市平均下跌60%和31%?！?/p>

從拿地企業(yè)性質(zhì)看，民營(yíng)房企的積極性仍相對(duì)低，除燕塘地塊仍待搖號(hào)確定得主外，其余成功出讓地塊均由央國(guó)企及地方國(guó)企競(jìng)得。

其中，保利發(fā)展競(jìng)得3宗；越秀競(jìng)得2宗；廣州寶信競(jìng)得2宗，另聯(lián)合城投競(jìng)得1宗；廣州交投及珠江實(shí)業(yè)分別競(jìng)得1宗。

“在民企資金持續(xù)承壓下，民營(yíng)房企拿地動(dòng)力不足?！敝兄秆芯吭簭V州分院研究主管陳雪強(qiáng)分析道。

即便央國(guó)企及地方國(guó)企入局，拿地也相對(duì)保守，“確定性思路占主導(dǎo)?！崩钣罴沃赋?。

例如，此次熱度最高的燕塘地塊三火熱程度在意料之中，“周邊項(xiàng)目已證明了銷(xiāo)售端必然受歡迎，溢價(jià)收益的確定性較強(qiáng)；傳統(tǒng)熱拍區(qū)域——海珠區(qū)琶洲西區(qū)地塊即便需配建安置房、商業(yè)、車(chē)位并免費(fèi)移交政府，但一樣受歡迎?！崩钣罴稳缡钦f(shuō)。

反觀(guān)同樣位于“宇宙中心”天河區(qū)的育新街南側(cè)地塊，由于配套一般，企業(yè)擔(dān)心市場(chǎng)不歡迎，則慘遭流拍。

在普遍保現(xiàn)金流的思路下，房企更愿意選擇已被市場(chǎng)驗(yàn)證的優(yōu)質(zhì)地塊，追求“穩(wěn)穩(wěn)的幸?！?。

李宇嘉預(yù)計(jì)，“銷(xiāo)售端熱、供給端冷”的局面還會(huì)保持一段時(shí)間，“只有在商品房市場(chǎng)回升趨勢(shì)確定，民企開(kāi)發(fā)商層面風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始妥善解決，銀行等對(duì)企業(yè)融資正?；?，土地市場(chǎng)才能徹底復(fù)蘇。”

陳雪強(qiáng)也認(rèn)為，未來(lái)還需要政策落地以緩解民營(yíng)房企資金壓力來(lái)提升市場(chǎng)的活躍度。