7月15日，滬深交易所分別發(fā)布保障性租賃住房REITs指引（以下簡稱“指引”）。指引主要內容包括細化業(yè)務參與機構與基礎設施項目準入要求、明確回收資金使用的報告與披露義務、明確運營管理與信息披露要求。

這是滬深交易所加大直接融資支持力度，進一步盤活存量資產(chǎn)，積極服務構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度的重要舉措。 上交所表示，下一步將按照中國證監(jiān)會統(tǒng)一部署，穩(wěn)妥推進保障性租賃住房REITs試點，助力行業(yè)打造發(fā)展新模式，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。深交所表示，接下來，將加快高質量推動保障性租賃住房REITs項目落地，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，進一步發(fā)揮資本市場功能作用，更好服務保障性租賃住房市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

規(guī)范回收資金使用

(資料圖)

指引分為總則、業(yè)務參與機構與基礎設施項目、回收資金使用與監(jiān)管、運營管理與信息披露、附則，對保障性租賃住房REITs的上市審核和持續(xù)監(jiān)管事項進行細化安排。

首先，細化業(yè)務參與機構與基礎設施項目準入要求。指引嚴格落實國家房地產(chǎn)調控政策，在《中國證監(jiān)會辦公廳 國家發(fā)展改革委辦公廳關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關工作的通知》（簡稱《通知》）明確保障性租賃住房基礎設施REITs原始權益人應當為開展保障性租賃住房業(yè)務的獨立法人基礎上，進一步明確原始權益人控股股東或者其關聯(lián)方業(yè)務范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情形下的業(yè)務隔離要求。

同時，指引加強對強化民生保障有重要作用項目的支持力度，明確對于出租率較高、已能夠實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益的保障性租賃住房項目，在滿足基礎設施基金上市要求、符合市場預期、確保風險可控等前提下，可適當降低三年運營年限要求。

其次，細化信息披露內容。針對保障性租賃住房資產(chǎn)運營特點，要求保障性租賃住房REITs的招募說明書除披露常規(guī)事項外，還應當披露保障性租賃住房認定依據(jù)、原始權益人業(yè)務獨立性情況、回收資金用途承諾和使用安排等信息。同時，壓實參與主體責任，要求原始權益人按季報告回收資金使用情況，基金管理人在定期報告和臨時報告中披露回收資金使用情況。

另外，規(guī)范回收資金使用。為促進保障性租賃住房領域投融資良性循環(huán)，要求原始權益人凈回收資金應當按照《通知》要求優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設，確無可投資的保障性租賃住房項目的，可以用于其他基礎設施補短板重點領域項目建設。如原始權益人控股股東或其關聯(lián)方業(yè)務范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，原始權益人還應當在資產(chǎn)、業(yè)務、財務、人員和機構等方面實施嚴格隔離，并對回收資金實行嚴格閉環(huán)管理，防范回收資金流入商品住宅或商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領域。

兩單產(chǎn)品已獲交易所審核通過

截至目前，共有2單保障性租賃住房REITs產(chǎn)品通過交易所審核。

7月11日，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金獲深交所審核通過。7月14日，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金獲上交所審核通過。

公開資料顯示，深圳市人才安居集團報送的保障性租賃住房REITs項目選取了4個位于深圳核心區(qū)域或核心地段的項目，項目涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，已經(jīng)取得保障性租賃住房認定書，資產(chǎn)評估值約為11.58億元。

廈門安居集團報送的保障性租賃住房REITs項目以位于福建省廈門市集美區(qū)的園博公寓項目和珩琦公寓項目為底層資產(chǎn)。園博公寓與珩琦公寓共計4665套房源、合計建筑面積為19.86萬平方米，根據(jù)國融興華出具的初始評估報告，截至2022年3月31日，2個目標基礎設施資產(chǎn)估值合計12.14億元。

如果后續(xù)上述兩單產(chǎn)品獲得證監(jiān)會準予注冊的批復進而成功上市，則意味著在國家發(fā)改委將保障性租賃住房納入可發(fā)行基礎設施公募REITs的范疇一年多之后，首批產(chǎn)品將正式落地。

針對保障性租賃住房公募REITs，華夏基金相關人士表示，需要重點關注保障性租賃住房的界定政策、認定要件、租金水平的確定，以及租金水平對收益率的影響。

更多類型REITs產(chǎn)品在路上

市場預計，保障性租賃住房REITs試點有望較快推進，未來一段時間更多項目將落地。

此前，上交所表示，上交所高度重視保障性租賃住房公募REITs試點工作，積極支持專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)開展試點，深入調研了北京、上海等多地10多家保障性租賃住房企業(yè)，統(tǒng)籌推動華潤有巢、北京保障房中心、重慶地產(chǎn)等優(yōu)質項目開展試點工作，并緊密協(xié)同地方發(fā)改委及相關政府單位，協(xié)助解決具體技術難點，盡快落地成熟項目。

深交所相關業(yè)務負責人介紹，保障性租賃住房基礎設施REITs政策發(fā)布后，深交所第一時間通過線上線下等多種方式對接北京、深圳、廣州、重慶、西安等城市的保障性租賃住房企業(yè)，摸排公募REITs發(fā)行需求和存在的難點問題。同時，配合相關試點企業(yè)篩選社會效益良好、投資收益穩(wěn)定且運營管理水平較好的項目參與試點，合力爭取首批個案突破，形成良好示范效應。

值得注意的是，國內公募REITs市場自首批項目落地以來，試點資產(chǎn)類型呈現(xiàn)多樣化發(fā)展趨勢。除產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉儲物流等傳統(tǒng)基礎設施資產(chǎn)以及保障性租賃住房以外，新能源、水利設施、新基建等契合國家政策導向，助力碳達峰、碳中和等有利國計民生的資產(chǎn)類型成為重點推進的方向。