7月15日，滬深交易所分別發(fā)布保障性租賃住房REITs指引（以下簡稱“指引”）。指引主要內(nèi)容包括細化業(yè)務(wù)參與機構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)施項目準(zhǔn)入要求、明確回收資金使用的報告與披露義務(wù)、明確運營管理與信息披露要求。

這是滬深交易所加大直接融資支持力度，進一步盤活存量資產(chǎn)，積極服務(wù)構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度的重要舉措。 上交所表示，下一步將按照中國證監(jiān)會統(tǒng)一部署，穩(wěn)妥推進保障性租賃住房REITs試點，助力行業(yè)打造發(fā)展新模式，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。深交所表示，接下來，將加快高質(zhì)量推動保障性租賃住房REITs項目落地，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，進一步發(fā)揮資本市場功能作用，更好服務(wù)保障性租賃住房市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

規(guī)范回收資金使用

(資料圖)

指引分為總則、業(yè)務(wù)參與機構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)施項目、回收資金使用與監(jiān)管、運營管理與信息披露、附則，對保障性租賃住房REITs的上市審核和持續(xù)監(jiān)管事項進行細化安排。

首先，細化業(yè)務(wù)參與機構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)施項目準(zhǔn)入要求。指引嚴格落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，在《中國證監(jiān)會辦公廳 國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》（簡稱《通知》）明確保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨立法人基礎(chǔ)上，進一步明確原始權(quán)益人控股股東或者其關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情形下的業(yè)務(wù)隔離要求。

同時，指引加強對強化民生保障有重要作用項目的支持力度，明確對于出租率較高、已能夠?qū)崿F(xiàn)長期穩(wěn)定收益的保障性租賃住房項目，在滿足基礎(chǔ)設(shè)施基金上市要求、符合市場預(yù)期、確保風(fēng)險可控等前提下，可適當(dāng)降低三年運營年限要求。

其次，細化信息披露內(nèi)容。針對保障性租賃住房資產(chǎn)運營特點，要求保障性租賃住房REITs的招募說明書除披露常規(guī)事項外，還應(yīng)當(dāng)披露保障性租賃住房認定依據(jù)、原始權(quán)益人業(yè)務(wù)獨立性情況、回收資金用途承諾和使用安排等信息。同時，壓實參與主體責(zé)任，要求原始權(quán)益人按季報告回收資金使用情況，基金管理人在定期報告和臨時報告中披露回收資金使用情況。

另外，規(guī)范回收資金使用。為促進保障性租賃住房領(lǐng)域投融資良性循環(huán)，要求原始權(quán)益人凈回收資金應(yīng)當(dāng)按照《通知》要求優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設(shè)，確無可投資的保障性租賃住房項目的，可以用于其他基礎(chǔ)設(shè)施補短板重點領(lǐng)域項目建設(shè)。如原始權(quán)益人控股股東或其關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)范圍涉及商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，原始權(quán)益人還應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、財務(wù)、人員和機構(gòu)等方面實施嚴格隔離，并對回收資金實行嚴格閉環(huán)管理，防范回收資金流入商品住宅或商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

兩單產(chǎn)品已獲交易所審核通過

截至目前，共有2單保障性租賃住房REITs產(chǎn)品通過交易所審核。

7月11日，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金獲深交所審核通過。7月14日，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金獲上交所審核通過。

公開資料顯示，深圳市人才安居集團報送的保障性租賃住房REITs項目選取了4個位于深圳核心區(qū)域或核心地段的項目，項目涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，已經(jīng)取得保障性租賃住房認定書，資產(chǎn)評估值約為11.58億元。

廈門安居集團報送的保障性租賃住房REITs項目以位于福建省廈門市集美區(qū)的園博公寓項目和珩琦公寓項目為底層資產(chǎn)。園博公寓與珩琦公寓共計4665套房源、合計建筑面積為19.86萬平方米，根據(jù)國融興華出具的初始評估報告，截至2022年3月31日，2個目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值合計12.14億元。

如果后續(xù)上述兩單產(chǎn)品獲得證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)進而成功上市，則意味著在國家發(fā)改委將保障性租賃住房納入可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的范疇一年多之后，首批產(chǎn)品將正式落地。

針對保障性租賃住房公募REITs，華夏基金相關(guān)人士表示，需要重點關(guān)注保障性租賃住房的界定政策、認定要件、租金水平的確定，以及租金水平對收益率的影響。

更多類型REITs產(chǎn)品在路上

市場預(yù)計，保障性租賃住房REITs試點有望較快推進，未來一段時間更多項目將落地。

此前，上交所表示，上交所高度重視保障性租賃住房公募REITs試點工作，積極支持專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)開展試點，深入調(diào)研了北京、上海等多地10多家保障性租賃住房企業(yè)，統(tǒng)籌推動華潤有巢、北京保障房中心、重慶地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)項目開展試點工作，并緊密協(xié)同地方發(fā)改委及相關(guān)政府單位，協(xié)助解決具體技術(shù)難點，盡快落地成熟項目。

深交所相關(guān)業(yè)務(wù)負責(zé)人介紹，保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策發(fā)布后，深交所第一時間通過線上線下等多種方式對接北京、深圳、廣州、重慶、西安等城市的保障性租賃住房企業(yè)，摸排公募REITs發(fā)行需求和存在的難點問題。同時，配合相關(guān)試點企業(yè)篩選社會效益良好、投資收益穩(wěn)定且運營管理水平較好的項目參與試點，合力爭取首批個案突破，形成良好示范效應(yīng)。

值得注意的是，國內(nèi)公募REITs市場自首批項目落地以來，試點資產(chǎn)類型呈現(xiàn)多樣化發(fā)展趨勢。除產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉儲物流等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)以及保障性租賃住房以外，新能源、水利設(shè)施、新基建等契合國家政策導(dǎo)向，助力碳達峰、碳中和等有利國計民生的資產(chǎn)類型成為重點推進的方向。