7月12日，河北省滄州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于征求<滄州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法>（征求意見稿）意見的公告》（以下簡稱“《意見稿》”）。

【資料圖】

購房合同中須注明：“購房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號，此合同無效”

監(jiān)管賬戶信息實時傳輸給監(jiān)管部門。《意見稿》顯示，監(jiān)管銀行在監(jiān)管部門指導(dǎo)、監(jiān)督下，預(yù)售人可選擇監(jiān)管銀行，對監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管。與開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議后，須在監(jiān)管項目售樓處設(shè)置監(jiān)管賬戶專用存儲設(shè)備，且能夠與監(jiān)管部門信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，達(dá)到監(jiān)管賬戶信息即時傳遞與交換。

預(yù)售人申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)選擇監(jiān)管銀行，按照一次商品房預(yù)售許可申請對應(yīng)唯一一個賬戶的原則，開立專用賬戶，并同監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門簽訂新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議格式文本由滄州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行滄州市中心支行和中國銀行保險監(jiān)督管理委員會滄州監(jiān)管分局共同擬定。設(shè)立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。

未設(shè)立監(jiān)管賬戶的項目，相關(guān)部門不得辦理商品房預(yù)售許可和商品房網(wǎng)簽備案。

對施工、材料購置等資金額度重點監(jiān)管

對于監(jiān)管賬戶資金的使用，《意見稿》明確提出，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行對監(jiān)管賬戶中用于建筑施工、設(shè)備安裝、材料購置、配套建設(shè)工程等費用的資金額度進(jìn)行重點監(jiān)管（以下簡稱“重點監(jiān)管資金額度”）。

文件明確了重點監(jiān)管資金的額度，即根據(jù)工程項目實際情況確定，計算方法為：項目規(guī)劃總建筑面積×4000-4500元/平方米。

為使監(jiān)管資金有效利用，滄州市提出，預(yù)售資金達(dá)不到重點監(jiān)管資金額度，可以憑其監(jiān)管銀行以外的符合條件的商業(yè)銀行或金融機(jī)構(gòu)出具不可撤銷見索即付現(xiàn)金保函，免除同等額度的重點監(jiān)管資金額度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承諾保函到期前不發(fā)生保函違約情形。出現(xiàn)保函違約情形的，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向保函出具銀行或機(jī)構(gòu)發(fā)起索賠，索賠資金額度為通過銀行或機(jī)構(gòu)保函已撥付的重點監(jiān)管資金。

監(jiān)管部門根據(jù)工程形象進(jìn)度節(jié)點逐步降低重點監(jiān)管資金額度，降低梯度為重點監(jiān)管資金額度減去工程進(jìn)度款。

建立商品房預(yù)售資金直接收取機(jī)制，售樓處設(shè)監(jiān)管賬戶專用設(shè)備

為保證預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶，滄州市在《意見稿》中提出，商品房預(yù)售所得款項，應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶，預(yù)售人不得直接收存房價款。購房人申請按揭貸款的，貸款銀行或住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)將按揭貸款或住房公積金貸款直接發(fā)放到該監(jiān)管賬戶。

同時，滄州市將建立商品房預(yù)售資金直接收取機(jī)制，由購房人將購房款（包括定金等一切形式的購房款）直接存入監(jiān)管項目售樓處設(shè)置的監(jiān)管賬戶專用設(shè)備。

預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向監(jiān)管部門辦理商品房網(wǎng)簽備案手續(xù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定告知購房人，并在銷售現(xiàn)場顯著位置公示預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬號。

資金撥付：直接支付給收款人

重點監(jiān)管資金收存足額后，在相應(yīng)的工程形象進(jìn)度節(jié)點，監(jiān)管賬戶實際留存重點監(jiān)管資金超出應(yīng)當(dāng)留存額度的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管部門申請使用超出部分的重點監(jiān)管資金，支付工程款項。

重點監(jiān)管資金原則上支付對象為項目工程施工單位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證之前確已提前支付工程款項，經(jīng)監(jiān)管部門審核符合條件的，該部分資金可以撥付到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

資金撥付流程顯示，預(yù)售人申請使用商品房預(yù)售款時，提交《商品房預(yù)售款使用申請表》及下列相關(guān)資料：

1.用于支付工程款的：提供施工單位出具的工程款發(fā)票和施工合同，原件查驗后留存復(fù)印件，直接劃入施工單位賬戶。

2.用于購買建筑材料、設(shè)備的：提供供貨單位出具的購銷合同和發(fā)票，原件查驗后留存復(fù)印件，直接劃入供貨單位賬戶。

3.用于支付設(shè)計、監(jiān)理費用的：提供設(shè)計和監(jiān)理單位出具的合同和發(fā)票，原件查驗后留存復(fù)印件，直接劃入設(shè)計和監(jiān)理單位賬戶。

4.用于支付行政事業(yè)收費或稅款的：提供繳款（稅）通知書，原件查驗后留存復(fù)印件，直接劃入行政事業(yè)收費或納稅賬戶。

5.用于歸還銀行貸款的：提供借款合同和余額明細(xì)，經(jīng)監(jiān)管部門審核同意后劃撥。

6.用于退房退款的：提供退房說明申請和已注銷的商品房買賣合同，直接撥入退房人賬戶。

意見稿明確各方責(zé)任

監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管規(guī)定履行監(jiān)管協(xié)議，對進(jìn)入專用賬戶的預(yù)售資金收支情況進(jìn)行日常管理，定期向當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門報送專用賬戶收支情況。

未經(jīng)監(jiān)管部門同意，監(jiān)管銀行不得自行“抽貸”、“斷貸”，如有違反，則視為“監(jiān)守自盜”行為。遇有司法查封、凍結(jié)、劃扣的情形，監(jiān)管銀行要按照最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)的通知》規(guī)定執(zhí)行。

監(jiān)管項目的施工、監(jiān)理等單位提供虛假證明或者采取其他方式協(xié)助預(yù)售人違規(guī)使用商品房預(yù)售資金的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并由監(jiān)管部門將其行為記入企業(yè)的誠信檔案，實施聯(lián)合懲戒。

監(jiān)管銀行違反本辦法規(guī)定，拒收、拒付或擅自撥付商品房預(yù)售資金，或者違規(guī)使用商品房預(yù)售資金，造成預(yù)售資金被挪用，導(dǎo)致工程無法按期竣工的，除承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任外，由其上級主管部門依法處理，并不得再承擔(dān)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。