作者 | 盧泳志

【資料圖】

為避免同業(yè)競爭，北京能源集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡稱：京能集團(tuán)）進(jìn)一步“清退”金泰地產(chǎn)。

6月27日，北京產(chǎn)權(quán)交易所消息，北京金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（簡稱：金泰地產(chǎn)）轉(zhuǎn)讓北京金泰卓越物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，底價5758萬元，信息披露公告期合計20個工作日。

據(jù)悉，北京金泰卓越物業(yè)注冊資本1200萬元，經(jīng)營范圍包含物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、出租辦公用房等，金泰地產(chǎn)持有100%股權(quán)，也是其旗下唯一一家物業(yè)管理服務(wù)的公司。

來源：北京產(chǎn)權(quán)交易所

截至2022年3月31日，金泰卓越物業(yè)資產(chǎn)4672.59萬元，負(fù)債3391.32萬元，所有者權(quán)益為1281.26萬元。此外，營收1192.24萬元，營業(yè)利潤7.84萬元，凈利潤7.84萬元。

據(jù)愛企查顯示，金泰地產(chǎn)為京能集團(tuán)旗下房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，是一家致力于發(fā)展住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

一位業(yè)內(nèi)人士分析指出，與當(dāng)下多數(shù)房企出售物業(yè)資產(chǎn)的背景不同，金泰地產(chǎn)此舉目的更多是解決公司與控股股東下屬企業(yè)同業(yè)競爭的問題，而并非存在債務(wù)問題被迫出售資產(chǎn)。

清退“養(yǎng)子”地產(chǎn)業(yè)務(wù)

2014年，京能集團(tuán)與北京京煤集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡稱：京煤集團(tuán)）進(jìn)行合并，導(dǎo)致京煤集團(tuán)下屬企業(yè)金泰地產(chǎn)與京能置業(yè)（600791. SH）形成了房地產(chǎn)及物業(yè)業(yè)務(wù)的同業(yè)競爭。

據(jù)愛企查顯示，京能置業(yè)的第一大股東為京能集團(tuán)，持股占比45.26%，實際控制人為北京市國資委。

2021年1月20日，京能置業(yè)公告表示，兩個集團(tuán)合并后，京能集團(tuán)多次研究解決途徑，制定解決方案，對于金泰地產(chǎn)現(xiàn)有業(yè)務(wù)決定于三年內(nèi)完成退出，不再拓展新項目，以徹底解決同業(yè)競爭問題。

對于增量地產(chǎn)項目，由京能置業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。京能集團(tuán)表示將遵循依法合規(guī)、平穩(wěn)有序、損失最小化的原則，秉承積極、審慎、穩(wěn)妥的態(tài)度推進(jìn)金泰地產(chǎn)的退出工作，以解決上述同業(yè)競爭問題。

為避免同業(yè)競爭，2021年8月30日，京能置業(yè)發(fā)布公告稱，擬以3.61億元收購金泰地產(chǎn)持有的麗富地產(chǎn)100%股權(quán)。

資料顯示，麗富地產(chǎn)成立于2004年4月21日，注冊資本2億元，為金泰地產(chǎn)全資子公司，核心業(yè)務(wù)為開發(fā)建設(shè)保障性住房。

兩個月后，2021年10月25日，京能置業(yè)公開掛牌轉(zhuǎn)讓京能物業(yè)公司100%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)。最終，京能物業(yè)公司100%股權(quán)成交價格為0.29億元，并收回債權(quán)0.46億元。

一位業(yè)內(nèi)人士分析指出，京能置業(yè)對于物業(yè)股權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及針對關(guān)聯(lián)公司麗富地產(chǎn)的股權(quán)收購，能看出其正在強化地產(chǎn)業(yè)務(wù)，對于非主業(yè)正在進(jìn)行清理。

來源：愛企查

在京能置業(yè)聚焦地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時，金泰地產(chǎn)也在出售旗下地產(chǎn)公司。

2021年12月20日，金泰地產(chǎn)公開轉(zhuǎn)讓內(nèi)蒙古大偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱：內(nèi)蒙古大偉地產(chǎn)）100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價2.13億元。

在公開轉(zhuǎn)讓未果的情況下，今年3月14日，金泰地產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓內(nèi)蒙古大偉地產(chǎn)100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價降至1.91億元

截至2022年02月28日財務(wù)報表，內(nèi)蒙古大偉地產(chǎn)營業(yè)收入12.02萬元；營業(yè)利潤-34.77萬元；凈利潤-34.77萬元；資產(chǎn)總計16536.8萬元；負(fù)債總計632.96萬元；所有者權(quán)益15903.85萬元。

為“嫡系”地產(chǎn)公司加持

顯然，“清退”金泰地產(chǎn)，京能集團(tuán)是有“私心”的，那就是集中精力發(fā)展京能置業(yè)。

近年來，京能置業(yè)經(jīng)營業(yè)績連年下降，總負(fù)債卻持續(xù)攀升，經(jīng)營現(xiàn)金流也在持續(xù)收緊。2020年，京能置業(yè)營業(yè)收入僅為3.26億元，創(chuàng)近年來新低。

數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年，京能置業(yè)歸母凈利潤分別為5454萬元、1801萬元和-7018萬元；總負(fù)債分別為36.51億元、92.17億元和149億元；經(jīng)營現(xiàn)金流分別為-4.608億元、-53.31億元和-6.11億元。

京能置業(yè)對此表示，一方面是由于2020年度無新增竣工項目，可結(jié)轉(zhuǎn)商品房大幅減少，另一方面是預(yù)售項目尚未達(dá)到交付條件，不符合收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。

而業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，京能置業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定的重要原因為公司發(fā)展規(guī)模較小，土地儲備不足導(dǎo)致項目供應(yīng)不足，不能及時為公司貢獻(xiàn)收入，現(xiàn)金流吃緊。

不過，從2021年年報來看，京能置業(yè)業(yè)績大幅回升，營業(yè)收入也幾乎創(chuàng)下新高。

來源：Wind

財報顯示，2021年，京能置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入21.33億元，增幅高達(dá)554.86%；利潤總額1.29億元，增幅為305.47%；資產(chǎn)負(fù)債率80.16%。

值得一提的是，2021年，京能置業(yè)投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-1.06億元，同比減少142.31%。

京能置業(yè)表示，主要是由于本期收回項目投資款同比減少，收購子公司支出增多。其中，2021年8月30日，京能置業(yè)以約3.61億元收購金泰地產(chǎn)旗下的麗富地產(chǎn)100%股權(quán)。

為解決公司與控股股東下屬企業(yè)同業(yè)競爭問題，2020年，京能置業(yè)在年報中披露，鑒于京能物業(yè)目前物業(yè)業(yè)務(wù)較少，公司計劃三年內(nèi)完成京能物業(yè)公司的退出工作。

2021年10月25日，京能置業(yè)公開掛牌轉(zhuǎn)讓京能物業(yè)公司100%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，京能置業(yè)的一買一賣使業(yè)務(wù)更加聚焦，也在一定程度上助推了其2021年度凈利潤的扭虧為盈。

央企“退房”12年

實際上，企業(yè)間為解決同業(yè)競爭，促進(jìn)核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展而騰挪股權(quán)的不在少數(shù)。

比如：奧園美谷擬轉(zhuǎn)讓京漢置業(yè)100%股權(quán)、北京養(yǎng)嘉100%股權(quán)及蓬萊華錄35%股權(quán)；廣宇發(fā)展將所持所屬房地產(chǎn)公司及物業(yè)公司股權(quán)等資產(chǎn)負(fù)債與魯能集團(tuán)、都城偉業(yè)合計持有的魯能新能源100%股權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)置換。

除此之外，中國重汽、山東黃金、兗礦集團(tuán)等一批國企、央企也在陸續(xù)轉(zhuǎn)讓、出售、清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但這些央企“退房”并不是要解決同業(yè)競爭問題，而是接到了一則“退房令”。

早在2010年，國資委就為78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企下達(dá)了"退房令"，只留下16家主業(yè)可以經(jīng)營房地產(chǎn)的央企。2011年又增加5家，中航、神華、中煤、新興、魯能，白名單擴(kuò)展至21家。

2011年21家被允許經(jīng)營房地產(chǎn)央企名單

然而，隨著中冶集團(tuán)整體并入中國五礦，中航地產(chǎn)被保利地產(chǎn)合并，神華集團(tuán)與中國國電合并重組，目前這5家特批的非房地產(chǎn)主業(yè)央企很少有較大規(guī)模的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

由于央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在實操層面程序復(fù)雜，再加上2010年之后，房地產(chǎn)市場迎來了黃金發(fā)展階段。

在過去十幾年里，“退房令”一直頗顯尷尬，央企并沒有在樓市偃旗息鼓，甚至有段時間異常活躍。

截至2019年9月，有超過1800家A股上市公司持有投資性房產(chǎn)，占整個A股上市公司數(shù)量的48%，合計持有房產(chǎn)的市值超過了13000億元。這些上市公司中，就包含大量央企。

另外，央企在拿地方面也異常強勢。2016年，拿地支出前15名的房企中，由央企和國企組成的“國家隊”占據(jù)8席，16個拿地總額超百億的“巨無霸”項目中，有9家花落“國字頭”。

直至2020年1月，國資委再次要求央企嚴(yán)把主業(yè)投資方向，不得為規(guī)避主業(yè)監(jiān)管要求，通過參股等方式開展中央企業(yè)投資項目負(fù)面清單規(guī)定的商業(yè)性房地產(chǎn)等禁止類業(yè)務(wù)。

值得注意的是，國家政策一直在強調(diào)“非主業(yè)”，即以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主要業(yè)務(wù)的國企央企可以繼續(xù)經(jīng)營，如保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等；而以其他業(yè)務(wù)為主要業(yè)務(wù)的國企央企應(yīng)當(dāng)退出，如中信集團(tuán)、中國重氣等。

于是，多家“巨無霸”央企相繼開始行動，掀起十年來罕見的央企“退房潮”。中國航空、國家電網(wǎng)、中建八局相繼開始剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

資料顯示，這三家央企均非以房地產(chǎn)為主業(yè)，其中，中建八局主營房屋建筑、國家電網(wǎng)以建設(shè)運營電網(wǎng)為核心業(yè)務(wù)、中國航空則是中央直屬的特大型國有航空運輸集團(tuán)公司。

中南財經(jīng)政法大學(xué)教授郭澤強認(rèn)為，非以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企投身房地產(chǎn)行業(yè)，會分散主業(yè)資源影響主業(yè)。缺乏長期戰(zhàn)略規(guī)劃和可持續(xù)發(fā)展考慮，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響也弊大于利。

目前，國資委下屬央企從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有三種情況，一是以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央一級企業(yè)，二是非以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央一級企業(yè)，三是從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企的子企業(yè)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)行業(yè)背后存在一定的暴利，導(dǎo)致央企分心，這些國企、央企應(yīng)該在主業(yè)實體經(jīng)濟(jì)上做到位，把精力和重心的進(jìn)行調(diào)整，放到主營的業(yè)務(wù)上來。

面對房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，接下來會有越來越多央企“退房”嗎？歡迎留言評論！