前天國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2020年人口普查住房數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)人均住房面積超過41平米，其中城鎮(zhèn)家庭人均居住面積達(dá)到36.52平方米。我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)水平已經(jīng)超過少數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，接近大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家。因?yàn)楝F(xiàn)有城鎮(zhèn)人口住房基本飽和，而新增城鎮(zhèn)人口將不斷萎縮，我們判斷2021年將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的天花板。在2027年之前，商品住宅銷售量大概率都會(huì)處于下降通道中。

(資料圖)

一、2021年人均城鎮(zhèn)住房面積達(dá)到37.8平米，比40年前增加了3.6倍

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的《中國(guó)人口普查年鑒-2020》中，詳細(xì)披露了第七次人口普查分項(xiàng)數(shù)據(jù)中的住房資料。普查數(shù)據(jù)令人吃驚，2020年，我國(guó)家庭人均居住面積達(dá)到41.76平方米，平均每戶居住面積達(dá)到111.18平方米。

其中，城市家庭平均每戶住房面積是92.17平方米。人均住房面積為36.52平方米；農(nóng)村家庭平均每戶住房面積是150.47平方米。人均住房面積為51.03平方米。

2020年底，全國(guó)141212萬(wàn)人，53040萬(wàn)戶，其中城鎮(zhèn)人口90220萬(wàn)人，35747萬(wàn)戶，戶均2.52人；農(nóng)村人口50992萬(wàn)人，17293萬(wàn)戶，戶均2.961人。

按上述數(shù)據(jù)計(jì)算，2020年全國(guó)住房存量達(dá)到5897013萬(wàn)平米，其中城鎮(zhèn)3294834萬(wàn)平米，農(nóng)村2602178萬(wàn)平米。

2021年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)商品住宅銷售面積為156532萬(wàn)平米。亦即截止2021年底，全國(guó)住房存量達(dá)到6053545萬(wàn)平米（不含這一年農(nóng)村新建房屋面積），其中城鎮(zhèn)3451366萬(wàn)平米。那么到2021年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到了37.8平米，戶均96.55平米。

而在1982年，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積才不到8.2平米，城市住宅總面積17.22億平米，大約相當(dāng)于2021年一年的銷售量。40年時(shí)間，城鎮(zhèn)居民人均住房面積增加了3.6倍，城市住房總量增長(zhǎng)了19倍。

二、商品住宅銷售量中超過五分之一為拆遷安置房

2016年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曾經(jīng)公開過基于約16萬(wàn)住戶的全國(guó)城鄉(xiāng)住戶一體化調(diào)查，當(dāng)時(shí)公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年，全國(guó)人均住宅建筑面積40.8平方米，其中城鄉(xiāng)人均住宅建筑面積分別為36.6、45.8平方米。當(dāng)年農(nóng)村居民擁有房屋2703299萬(wàn)平米，城鎮(zhèn)居民擁有住房2902453萬(wàn)平米，全國(guó)城鄉(xiāng)合計(jì)5605752萬(wàn)平米。

將2020年和2021年全國(guó)住房擁有量這幾組數(shù)字結(jié)合起來看，我們可以推算出，2016-2020年4年時(shí)間，農(nóng)村房子減少了300275萬(wàn)平米，人口減少了9189萬(wàn)人。

2016-2021年5年間，城鎮(zhèn)增加了9501萬(wàn)人，房子增加了548913萬(wàn)平米。這5年銷售了754103萬(wàn)平米商品住宅，但存量只增加了548913萬(wàn)平米，這意味著拆遷了205190萬(wàn)平米老舊房子，也就是說每年新銷售商品住宅房中，有27%左右為拆遷安置房。

三、我們以只有發(fā)達(dá)國(guó)家18-29%的收入，在人均住房面積上達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家56-111%的水平

2021年，我國(guó)人均GDP為1.25萬(wàn)美元，分別為韓國(guó)的36%、日本的25%、美國(guó)的18%、法國(guó)的29%、德國(guó)的25%。因?yàn)槲覀兿M(fèi)率在全世界都是比較低的，因此在國(guó)民收入分配中，分配給個(gè)人的比例遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家，實(shí)際上我們的人均可支配收入，比發(fā)達(dá)國(guó)家低得更多。

但我們的城鎮(zhèn)人均住房面積，分別為韓國(guó)的111%、日本的107%、美國(guó)的56%、法國(guó)的95%、德國(guó)的82%。

以我們目前只有發(fā)達(dá)國(guó)家18-29%的GDP收入，在人均住房面積上達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家56-111%的水平。從收入層面來看，應(yīng)該說，我們的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)大大透支了未來的發(fā)展空間。

特別需要注意的是，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查課題組于2019年10月中下旬在全國(guó)30個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）對(duì)3萬(wàn)余戶城鎮(zhèn)居民家庭開展了資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查。調(diào)查顯示，城鎮(zhèn)居民家庭戶均總資產(chǎn)317.9萬(wàn)元，住房擁有率達(dá)96%；其中40%以上的家庭擁有二套房。亦即早在2019年，城鎮(zhèn)家庭無房戶僅占4%。從住房擁有率看，我們已經(jīng)超過了所有的發(fā)達(dá)國(guó)家。

四、從人口方面的趨勢(shì)看，未來房地產(chǎn)不太可能恢復(fù)到2016-2021年的銷售水平

原恒大首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平，一直持有“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”的房地產(chǎn)發(fā)展觀點(diǎn)。我贊同他這個(gè)觀點(diǎn)。

我們看一看“2002-2021年中國(guó)城市新增人口數(shù)量與增速”圖，大家是否會(huì)發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化高峰期在2014年左右已經(jīng)結(jié)束，此后，新增城鎮(zhèn)人口的數(shù)量就在開始下降。

我們樂觀預(yù)估到2030年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口會(huì)達(dá)到9.42億人，比2020年增長(zhǎng)4.34%。2021-2030年10年累計(jì)增加城市人口3920萬(wàn)人，比2011-2020年的新增城市人口23242萬(wàn)人減少83.13%。

房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口。未來我們不僅會(huì)面臨著城市化人口增量的快速下降，還會(huì)面臨著新生兒數(shù)量、結(jié)婚人數(shù)的明顯下降。

《柳葉刀》前不久對(duì)中國(guó)人口進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)表示，如果按照當(dāng)前的生育率，到2100年，中國(guó)人口可能將會(huì)降至7億以下。

住房剛需的主力軍--結(jié)婚人數(shù)，也已經(jīng)連續(xù)8年下降。我還在《結(jié)婚登記人數(shù)連降8年，釋放出哪些重要信號(hào)？》一文中告訴過大家，我國(guó)結(jié)婚登記數(shù)在2013年達(dá)到近期高峰1347萬(wàn)對(duì)之后，便持續(xù)下降，到2021年，僅有764萬(wàn)對(duì)，8年累計(jì)減少43.3%，平均每年下降6.84%。結(jié)婚率從2013年的高峰19.7‰，逐年下降，到2021年只有10.3‰。2013-2021年，這8年登記結(jié)婚數(shù)平均每年減少72.9萬(wàn)對(duì)。

一方面住房基本飽和，房企庫(kù)存高企，可滿足億人居住需要。另一方面有購(gòu)買力的人數(shù)2023年即將開始進(jìn)入下降通道，剛需重點(diǎn)人群已經(jīng)進(jìn)入下降通道。很明顯的問題就出現(xiàn)了，無論是房企住房庫(kù)存還是多余空置房，抑或是今后地產(chǎn)商新建住房，現(xiàn)在都面臨將會(huì)越來越嚴(yán)重的“無人接盤”的問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)入供過于求的買方市場(chǎng)。未來房地產(chǎn)不太可能恢復(fù)到2016-2021年這幾年、年可銷售商品住宅15億平米的水平，這段輝煌歲月將成為房地產(chǎn)行業(yè)的美好記憶。

五、2022年商品住宅銷售量將比去年下降28%左右，2021年將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的天花板

國(guó)證大數(shù)據(jù)按照近10年城鎮(zhèn)人口變化趨勢(shì)，按新增城鎮(zhèn)人口住房需求（按2020年城鎮(zhèn)人均36.52平米計(jì)算），加上拆遷需求（按當(dāng)年銷售面積25%計(jì)算），再加上住房更新需求（按當(dāng)年住房擁有量的2%計(jì)算），測(cè)算了2022-2030年的全國(guó)住宅銷售量。

依據(jù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，2022年商品住宅銷售量約為11.24億平米，將比2021年下降28.2%。在2027年之前，商品住宅銷售仍將繼續(xù)探底，商品住宅銷售量大概率都會(huì)處于下降通道中。在2030年之前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間，基本上會(huì)維持商品住宅年銷售9.5億平米水平附近。房企更需重視區(qū)域差異中的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

按照這個(gè)預(yù)測(cè)，到2030年我們的城鎮(zhèn)人均住房面積也將達(dá)到46.1平米，比2021年增長(zhǎng)22%。我們?cè)谌司》棵娣e上面，將超過美國(guó)之外的其他發(fā)達(dá)國(guó)家。

按照任澤平在2019年公開發(fā)表的觀點(diǎn)，他在2018年《中國(guó)住房存量測(cè)算：過剩還是短缺》中表示，在2018年人均住房使用面積為23平米的水平狀態(tài)下，中國(guó)人均住房面積還有超20%的提升空間。按照使用面積與建筑面積65%的比例折算，即人均建筑面積從35.4平米增加到超42.5平米的發(fā)展空間。按我們預(yù)測(cè)的結(jié)果，2030年的人均住宅面積將達(dá)到46.1平米，已經(jīng)超過2018年的任澤平數(shù)據(jù)的30%了。因此這個(gè)預(yù)測(cè)結(jié)果應(yīng)該屬于樂觀的預(yù)測(cè)結(jié)果。

因?yàn)楝F(xiàn)有城鎮(zhèn)住房基本飽和，而新增城鎮(zhèn)人口將不斷萎縮。結(jié)合上述分析，我們做出可信的判斷：2021年將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的天花板，是鐵頂。2027年前，房地產(chǎn)市場(chǎng)都將處于下降通道中。