各地房地產(chǎn)政策持續(xù)松綁。繼下調(diào)房貸利率、降低首付比例后，又一地試圖與銀行合作通過新增按揭還款方式，滿足市民購(gòu)房需求。日前，溫州市住建局聯(lián)合華夏銀行溫州分行推出了一款名為“安居貸”的住房消費(fèi)金融服務(wù)產(chǎn)品，貸款期限十年以上的首套住房按揭客戶前三年可只還利息。而在此前，先還利息再還本金的模式曾在經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等領(lǐng)域出現(xiàn)。在業(yè)內(nèi)人士看來，此項(xiàng)舉措的初衷是為了給購(gòu)房者提供一定還貸“緩沖期”，不過，購(gòu)房者整體的還款負(fù)擔(dān)并未因此減少，對(duì)于購(gòu)房者的吸引力度仍有待觀察。

暫未落地實(shí)行

首套房貸款期限十年以上，前三年可選擇只還利息，看到這一房貸政策你心動(dòng)了嗎?日前，溫州市住建局官方微信公眾號(hào)“溫州住建”發(fā)布消息稱，溫州市住建局聯(lián)合華夏銀行溫州分行推出了一款名為“安居貸”的住房消費(fèi)金融服務(wù)產(chǎn)品。貸款期限在十年(含)以上的首套住房按揭客戶申請(qǐng)“安居貸”，可突破以往“等額本金”“等額本息”兩種傳統(tǒng)還款方式，選擇“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活按揭還款方式，靈活還款方式最長(zhǎng)可達(dá)三年，即借款人前三年可選擇只還利息，從第四年開始分期還本付息。

6月16日，北京商報(bào)記者從華夏銀行溫州地區(qū)多個(gè)網(wǎng)點(diǎn)獲悉，“安居貸”“先息后本”還款方式暫未落地實(shí)行。華夏銀行溫州某網(wǎng)點(diǎn)房貸經(jīng)理透露，目前，該行首套房最低房貸利率為4.25%，還款方式暫時(shí)為“等額本金”“等額本息”兩種，“安居貸”“先息后本”這種方式系統(tǒng)還在調(diào)試中。

談及溫州市住建局聯(lián)合華夏銀行溫州分行推出“安居貸”靈活還款按揭產(chǎn)品的原因，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，一方面，溫州樓市成交雖在5月顯露出回升跡象，但市場(chǎng)修復(fù)進(jìn)程仍較緩慢，溫州積極響應(yīng)調(diào)整差別化住房信貸政策，以提速樓市恢復(fù);另一方面，溫州人口流入量逐漸增多，“安居貸”更加傾向于緩解剛畢業(yè)大學(xué)生、剛進(jìn)城購(gòu)房及工作的城鎮(zhèn)化人員前期還款壓力，此舉將在一定程度上帶動(dòng)地方樓市剛需購(gòu)房需求的合理釋放。

對(duì)于“安居貸”采用靈活還款方式的原因，華夏銀行溫州分行相關(guān)負(fù)責(zé)人此前也表示：“疫情反復(fù)使經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性增強(qiáng)，因此很大一部分人群對(duì)購(gòu)房持觀望態(tài)度，新推出的還款方式，一方面能夠減輕剛性、改善性貸款購(gòu)房人的前期還款壓力;另一方面也希望通過金融紓困計(jì)劃支持購(gòu)房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

“類似‘先息后本’實(shí)際上在全國(guó)其他一些銀行也有過，但由于過去幾年房貸政策比較緊，所以實(shí)際案例也比較少。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前各地對(duì)于新市民金融政策的支持力度非常大，房貸方面，主要集中在首付比例下調(diào)和房貸利率下降等。從購(gòu)房者的按揭貸款償還規(guī)律看，前三年壓力是最大的，因?yàn)橐恍┵?gòu)房者首付可能是通過借款或籌款的方式進(jìn)行的，“安居貸”采用靈活還款方式一定程度上減少了購(gòu)房三年內(nèi)房貸違約的風(fēng)險(xiǎn)。

記者就“安居貸”相關(guān)問題聯(lián)系華夏銀行，但截至發(fā)稿未得到回復(fù)。

整體還款成本增加

雖然“安居貸”提供“先息后本”等還款方式的初衷是為了給購(gòu)房者提供一定還貸“緩沖期”，不過分析人士認(rèn)為，購(gòu)房者整體的還款負(fù)擔(dān)并未因此減少。“房貸利率和本金還款時(shí)間決定了購(gòu)房者的成本。由于利息不會(huì)隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時(shí)間長(zhǎng)，還款總利息較等額本金還款法高。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

關(guān)榮雪認(rèn)為，采用“先息后本”或“少量本金加利息”等還款方式只是前期還款金額有所減少，但本金還款后置相較于等額本息還款方式還款金額將更多，后期還款壓力加大，因此此舉對(duì)于緩解購(gòu)房壓力的效果有待觀察。

據(jù)了解，房貸的還款方式通常采用“等額本金”“等額本息”兩種，而“先息后本”大多用于經(jīng)營(yíng)貸或消費(fèi)貸中。6月16日，北京商報(bào)記者從溫州地區(qū)多家銀行網(wǎng)點(diǎn)獲悉，目前，溫州市首套房貸款利率已降至4.25%-4.45%，但還款方式僅有“等額本金”“等額本息”兩種。“我行目前首套房貸利率最低為4.25%，只有‘等額本息’‘等額本金’兩種方式，一般客戶都會(huì)選擇這兩種，后續(xù)還款壓力會(huì)小一點(diǎn)，‘先息后本’一般用于抵押貸。”某股份制銀行溫州地區(qū)網(wǎng)點(diǎn)貸款經(jīng)理表示。

“三年不還本，后續(xù)利息是按最初所欠本金計(jì)算，而三年要是本息一起還，本金會(huì)逐年減少，利息也會(huì)隨之減少。”另一家銀行溫州某網(wǎng)點(diǎn)貸款經(jīng)理說道，“先息后本”適合有購(gòu)房需求但短期內(nèi)受疫情影響資金比較緊張的購(gòu)房者，但如果購(gòu)房者沒有月供壓力，建議還是采取“等額本金”“等額本息”傳統(tǒng)的還款方式。

僅從“等額本金”“等額本息”兩種還款方式來看，“等額本金”的還款成本更低。假設(shè)某購(gòu)房者需要貸款100萬元，分20年還清，按照4.25%的房貸利率計(jì)算，等額本息的總利息約為48.62萬元，等額本金的總利息則約為42.68萬元，后者可省5.94萬元。

談及各類還款方式所適合的人群，關(guān)榮雪表示，“等額本金”在前期的還款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時(shí)間還款能力強(qiáng)的貸款人，當(dāng)然一些年紀(jì)稍微大一點(diǎn)的人也比較適合這種方式，因?yàn)殡S著年齡增大或退休，收入可能會(huì)減少;“等額本息”是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，此舉較適合穩(wěn)定型收入的群體;“先息后本”方式由于前期還款壓力偏小，本金還款后置可能會(huì)導(dǎo)致后期還款壓力較大，此種方式較適合剛畢業(yè)的大學(xué)生等群體，因?yàn)樵撊后w前期工作不穩(wěn)定或薪資水平較低，隨后閱歷逐漸豐富，工作和收入愈加提升。

樓市修復(fù)進(jìn)程預(yù)計(jì)加速

自央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，宣布“首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)”后，各地積極響應(yīng)。疊加此前五年期LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%，多地多家銀行首套房貸款利率已降至4.25%。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，開年以來，近40城下調(diào)房貸利率，下調(diào)幅度因城而異，且大致包括蘇州、天津、鄭州、青島、濟(jì)南、呼和浩特等9個(gè)城市，首套房貸款利率最低降至4.25%;與此同時(shí)，約有35城降低了購(gòu)房首付比例，包含商業(yè)貸款和公積金貸款在內(nèi)多地首套房首付比例降至兩成。

對(duì)于上述政策的效果和后續(xù)房貸政策的舉措，關(guān)榮雪認(rèn)為，整體來看，首套房貸款利率下調(diào)、降低首付比例，可以減輕購(gòu)房者的還款以及短期購(gòu)房成本壓力，一定程度上有利于緩解觀望情緒，提升購(gòu)房意愿。長(zhǎng)期來看，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)修復(fù)進(jìn)程將會(huì)加速，尤其是下半年市場(chǎng)有望加速回升。另外，后續(xù)房貸利率的走勢(shì)以及各地房貸政策的實(shí)施仍緊跟市場(chǎng)反饋步伐，不排除有走闊的可能。

不過，隨著各地房地產(chǎn)相關(guān)政策陸續(xù)松綁，市場(chǎng)也傳出“接力貸”“轉(zhuǎn)按揭”等貸款模式再出江湖的風(fēng)聲，并引發(fā)爭(zhēng)議。談及各地如何在安全、可控、合規(guī)前提下為購(gòu)房者減負(fù)，關(guān)榮雪表示，一方面，加強(qiáng)貸款申請(qǐng)人信用資質(zhì)等方面的審核;另一方面，加強(qiáng)銀行信貸服務(wù)方面的監(jiān)管，尤其是在多項(xiàng)貸款優(yōu)惠政策的重疊現(xiàn)象中，避免避重就輕，進(jìn)一步營(yíng)造安全、可控、合規(guī)的信貸環(huán)境。(記者孟凡霞李海顏)