截至去年底，全國441個城市共實施2.3萬個項目，正在活化利用越來越多老空間，吸引更多產(chǎn)業(yè)重新進入老城區(qū)，讓游客成顧客，讓流量變“留量”，讓存量變增量，形成新的產(chǎn)業(yè)增長點

“城市更新”是近年來各地規(guī)劃發(fā)展的高頻詞。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2021年底，全國411個城市共實施2.3萬個城市更新項目，總投資達5.3萬億元。城市更新不僅解決了城市發(fā)展中的突出問題和短板，提升了群眾獲得感幸福感安全感，也成為新的經(jīng)濟增長點。

國內(nèi)一眾頭部企業(yè)，早已在這條賽道上開跑，并打造出了若干標桿項目，其更新方式也摒棄了傳統(tǒng)的“大拆大建”理念，而是通過微更新、微改造、聯(lián)動周邊環(huán)境等措施來激發(fā)區(qū)域活力。這種為城市創(chuàng)造新價值的方式，也恰與目前政府所倡導的城市更新走向相契合。

精準定位　打造文化與休閑新場景，提升客流

對商業(yè)形象進行定位，是實施商業(yè)市場戰(zhàn)略的第一步。

以北京西單更新場為例，最初打算更新為西單文化廣場，前幾年，西城區(qū)提出打造都市森林的需求，華潤置地接手對其進行改造，就將目光瞄準了年輕消費群體，定位為“青年潮流發(fā)生地”。

為什么定位為“青年潮流發(fā)生地”呢?答案有四，其一是地理位置優(yōu)越，處于西單商圈核心點位;　二是交通方便，與地鐵線3個出站口打通連接;三是人文因素，西單在改造前就是年輕人的潮流聚集地;四是消費因素，年輕人購買水平與審美要求越來越高，華潤對于年輕客群的運營也有經(jīng)驗與優(yōu)勢。以上因素的疊加，讓西單更新場的定位變得非常精準。

為此，根據(jù)“青年潮流發(fā)生地”的定位，輔以運營初期的“發(fā)聲”階段，以傳遞價值和活力為主，吸引更多年輕人會聚而來;　后續(xù)運營則落腳到“發(fā)生”，讓更多創(chuàng)新性元素在這里呈現(xiàn)，圍繞青年力量開展多元化活動設計。數(shù)據(jù)顯示，西單更新場營業(yè)首月每日客流約為2.5萬人，坪效是6400元/平方米/月，屬華潤置地體系內(nèi)最高坪效水平。

不同的客群，有不同的定位，在改造方式上也要下功夫。

以美食和慢生活為人喜愛的成都，借著爭創(chuàng)世界文化名城的城市機遇，成都猛追灣搭上了更新的快車道。

成都猛追灣位于成華區(qū)，其改造以“休閑娛樂+美食”為基礎(chǔ)，首創(chuàng)“一塔一帶兩灣”及“上下灣”的理念，上灣發(fā)展定位為商務時尚與活力娛樂，下灣定位為創(chuàng)意文化休閑餐飲。嵌入工業(yè)文明的元素，結(jié)合現(xiàn)代設計手法，以成華區(qū)工業(yè)文明為時間軸，呈現(xiàn)八大場景。

改造后的猛追灣，以“綠道+新場景+消費空間”的方式，重塑了城市肌理，激活了街區(qū)，拉動了片區(qū)商鋪租金上漲60%~70%。

謹慎改造　堅持“留-改-拆”，成就有溫度的創(chuàng)新

現(xiàn)在，越來越多的城市將“留-改-拆”作為改造的主要方式，一反最初的“拆-改-留”方式，其不破壞傳統(tǒng)風貌，保護城市的歷史文脈，恢復街巷肌理，留下當?shù)厝说?ldquo;鄉(xiāng)愁”。從“拆改留”到“留改拆”，看似只是“留”與“拆”位次對調(diào)，背后體現(xiàn)的卻是城市建設理念的變化。

以江西省景德鎮(zhèn)的陶溪川為例，其在城市更新改造中就堅持“最小干預”原則。景德鎮(zhèn)的改造選擇以陶溪川為突破口，進行謹慎修復和適度創(chuàng)新，最大限度使用老舊材料，利用地下空間，通過結(jié)構(gòu)改造、環(huán)境塑造、活力再造，打造傳統(tǒng)+時尚+藝術(shù)+高科技的城市文創(chuàng)街區(qū)，實現(xiàn)了傳統(tǒng)與現(xiàn)代、文化與科技、生產(chǎn)與生活的深度融合。另外，改造過程中還邀請參與當年廠房建設的老工人，還原工藝，保證恢復和建設的最大合理性。

在改造過程中，景德鎮(zhèn)非常注重“場景”與“內(nèi)容”結(jié)合，將市場調(diào)查結(jié)果作為基礎(chǔ)，不盲目“造景”。改造后，陶溪川增加了庭院，改善了交通，提升了舒適度，改善了破舊不堪的面貌，最重要的是底蘊還在，吸引了不少老工人重返瓷廠，也有很多藝術(shù)家來此創(chuàng)業(yè)。

城市更新是一個復雜的社會系統(tǒng)工程，特別是歷史文化底蘊深厚的地方，如何在改造中貫穿有機更新理念，不大拆大改，做有溫度的創(chuàng)新，是需要時間去探索的。

例如上海網(wǎng)紅打卡地上生·新所，在改造之初，萬科選擇給每棟建筑量身定制改造措施，希望盡可能地延續(xù)歷史文化肌理。將“空間”和“內(nèi)容”有機結(jié)合，從曾經(jīng)的外籍僑民游樂場所，到如今成為集辦公、娛樂、生活、文化功能于一體的新型城市商圈和文化藝術(shù)匯聚地。據(jù)了解，上生·新所2021年月均到訪人數(shù)提升至18.2萬人次，相比開園之初高出2.3倍，喜愛潮流的年輕客群重復到訪頻次也提升至每月3.2次。可見，其正在被越來越多的人所接受。

高效運營　促進品牌迭代升級，進行業(yè)態(tài)擴容

當城市從舊有“增長機器模型”中解放出來，將文化與價值觀視為城市增長新的動力來源，才能不斷激發(fā)城市發(fā)展的內(nèi)生動力，進一步筑牢城市未來發(fā)展根基。

南寧市三街兩巷擁有南寧市區(qū)唯一保留下來的清朝至民國時期的建筑群。隨著時間的推移，歷史街區(qū)變得老舊，南寧市政府對“三街兩巷”進行改造，整合多方資源，圍繞“商業(yè)”和“文化”兩大要素打了一套組合拳。

第一，兩巷進行了商業(yè)業(yè)態(tài)擴容，引進了傳統(tǒng)食品業(yè)、傳統(tǒng)手工制造業(yè)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)等，成為了市井新體驗，游客不僅能找到鮮活的老街記憶，文化消費新需求更大程度上得以滿足。例如兩巷在不同季節(jié)打造一些特色游玩消費場景，比如夏季的“老字號涼茶鋪”“街角報刊亭”“童年小賣部”等，喚醒人們儲存著的童年美好記憶，讓游客紛紛為其買單打call。

第二，通過南寧建筑博物館、城隍廟、鄧穎超紀念館、中華大戲院、廣西日報博物館等文化設施，以多元形式宣傳廣西本土文化。走進街區(qū)的人們猶如坐上了時光列車，并且，街區(qū)極富時代感的建筑場景布局，也為游客提供了拍照留念、進行藝術(shù)創(chuàng)作的靈感。得益于運營方的專業(yè)策劃，傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代特色交融的舞臺生態(tài)得以被挖掘、放大。這些沉浸式體驗IP，也讓街區(qū)登上了抖音同城熱搜榜。

除了“三街兩巷”，杭州湖濱步行街所形成的特色街區(qū)形式，也值得關(guān)注。

2020年9月，杭州湖濱步行街正式開街。湖濱步行街一面臨著西湖，一面連接城市。契合杭州互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達的特質(zhì)，改造后的步行街以“最時尚、最智慧、最人文”為運營理念，凸顯“醉杭州”的人文韻味。如果說“造場景”是初級能力，那么運營好場景則需要更高階的能力，理念要與時俱進。

首先，西湖打造了多種IP。近年來，杭州的直播產(chǎn)業(yè)頗為發(fā)達，利用這一元素，湖濱步行街打造的“湖上直播間”便狠狠地圈了一把粉，全透明直播間，打造跨界、公益等多種直播業(yè)態(tài)。除了直播，增加了湖上睡前練會琴、湖上市集、湖上樂客廳等項目。據(jù)了解，街區(qū)還會不斷豐富“湖上IP”系列活動，將IP打造和豐富的旅游資源結(jié)合，形成1+1>2的效應。

其次選擇了主打新零售業(yè)態(tài)，在品牌升級上下功夫。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2021年，湖濱步行街共集聚了包括in77、衣之家、湖濱88等不同商業(yè)定位的綜合體9處、商業(yè)網(wǎng)點257處，累計入駐品牌1300余個，其中國際品牌160余個，共同匯聚成百億級商圈。

最后通過多種模式創(chuàng)新，引導街區(qū)智能化消費。街區(qū)利用大數(shù)據(jù)，建立客流用戶畫像，為商戶經(jīng)營決策提供參考依據(jù)，實現(xiàn)線上線下精準營銷。其采用了多種自助購物模式，依托采集區(qū)域停留人數(shù)、顧客停留時長等信息，則可以通過數(shù)據(jù)化驅(qū)動分析預測顧客消費偏好和購物需求，增加客戶黏性。數(shù)據(jù)顯示，2021年杭州市湖濱步行街的“南大門”——杭　州　湖　濱　銀　泰in77，2021年業(yè)績達82億元，改造后的湖濱步行街，可謂掌握了流量密碼。

觀點

以人為本、文化賦能　更新“幸福之城”

改革開放以來，我國經(jīng)歷了世界上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進程。時至今日，我國城市發(fā)展進入了由大規(guī)模增量建設轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的階段，要從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。實施城市更新行動，是適應城市發(fā)展新形勢、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。

那么什么是“好”?人各有異，城市發(fā)展也是如此。每座城都有獨家的歷史、文化和布局，具體到城市更新，各自側(cè)重和選擇也會不同。但面對各有特色的城市更新答卷，“好”的核心標準始終是明確的——堅持以人為本，文化賦能，讓人民群眾生活更幸福。

企業(yè)可以怎么做?富力集團董事長張力建議，城市更新要堅持導入產(chǎn)業(yè)，提供良好的營商環(huán)境，同時重視激發(fā)科技創(chuàng)新活力，構(gòu)建節(jié)能減排的生態(tài)社區(qū)。此外，保護歷史文化建筑，尊重居民風情習俗，傳承優(yōu)秀歷史傳統(tǒng)，而且要維護村集體、回遷戶與周邊社區(qū)的整體利益，實現(xiàn)多方共贏。

在中指控股調(diào)查事業(yè)部研究總監(jiān)吳建欽看來，城市更新面臨著新一輪風口。其中，老舊改造、有機更新、治理升級、房企布局、政企協(xié)同、片區(qū)統(tǒng)籌、效益多元、門檻提升，將構(gòu)成“十四五”時期城市更新的發(fā)展趨勢，只有把握了這些趨勢，政府的治理水平才會不斷完善，企業(yè)才能不斷加速布局。