5月7日，北京市住建委出臺(tái)限價(jià)房項(xiàng)目銷售征求意見(jiàn)稿，對(duì)限價(jià)房項(xiàng)目銷售方式做了分類：設(shè)定限評(píng)比(限房?jī)r(jià)/評(píng)估價(jià))，高于85%的按正常商品房售賣(mài)，低于85%的轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房搖號(hào)出售。 　　舉個(gè)例子，假如某項(xiàng)目的限定房?jī)r(jià)為5萬(wàn)元/平米，評(píng)估價(jià)為6萬(wàn)元/平米，則限評(píng)比為83%，低于85%，需轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房銷售。反之，限評(píng)比高于85%，按正常商品房銷售。

相比正常銷售，共有產(chǎn)權(quán)房銷售的對(duì)象更嚴(yán)格，具體采取搖號(hào)方式。

銷售方式的變化，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)意味著什么?購(gòu)房者，到底該不該緊張?

限價(jià)房扮演保障房角色

土地已經(jīng)出讓，價(jià)格已經(jīng)限定，房子在建。接下來(lái)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是怎么賣(mài)的問(wèn)題;對(duì)購(gòu)房者而言，是有沒(méi)有資格買(mǎi)以及能不能買(mǎi)到的問(wèn)題。

現(xiàn)實(shí)中，限價(jià)房因其價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)而備受追捧。在2016年北京930新政后，為抑制房?jī)r(jià)快速上漲，嚴(yán)控地價(jià)，北京土地市場(chǎng)出現(xiàn)了一大批限價(jià)房項(xiàng)目。在整個(gè)北京樓市供應(yīng)不足的情況下，此類房源更是一房難求。

“被限價(jià)的預(yù)售房源，非常緊張，部分開(kāi)發(fā)商不僅拒絕公積金，甚至要求全款，這種情況下，剛需買(mǎi)房難度加大。”中原地產(chǎn)首席分析師楊大偉指出。

在這種情況下，如果不做任何規(guī)定，限價(jià)房項(xiàng)目在銷售環(huán)節(jié)非常容易出現(xiàn)暗箱操作的手法。

思源地產(chǎn)首席分析師郭毅將這種情況稱之為購(gòu)房“鄙視鏈”。“全款買(mǎi)房的往里走，按揭的不要堵門(mén)口，公積金貸款的請(qǐng)把共享單車(chē)挪一挪”。

根據(jù)征求意見(jiàn)稿，限評(píng)比低于85%的項(xiàng)目需要轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房銷售搖號(hào)出售。這在某種程度上，保障了人們購(gòu)房的公平性。

換句話說(shuō)，在購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房方面，富人和平民站在了同一起跑線上。

這也符合當(dāng)下的情況，隨著經(jīng)適房的漸消隱退，自住房、共有產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)房一定程度上扮演了保障房的角色。

為什么是85%？

在解釋為何設(shè)定為85%之前，需要理解自住房、共有產(chǎn)權(quán)房等的價(jià)格，它們大多低于周邊市場(chǎng)價(jià)格約3成。

如果按照以前思路，限評(píng)比設(shè)定低于85%，會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問(wèn)題，投機(jī)客牟利的空間被放大。

房屋的特點(diǎn)就是高總價(jià)，動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元的總房?jī)r(jià)，即便按照15%的價(jià)差計(jì)算，也有幾十萬(wàn)元的獲利空間。

在全國(guó)樓市求穩(wěn)的背景下，顯然不希望投機(jī)客的大量出現(xiàn)。尤其對(duì)北京而言，限價(jià)房項(xiàng)目多達(dá)60余個(gè)，公布案名的已有近20個(gè)，總貨值高達(dá)千億級(jí)別。

如果限評(píng)比設(shè)定高于85%，同樣會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商積極性被打擊。

高于85%意味著，轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目將更多。共有產(chǎn)權(quán)房很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，產(chǎn)權(quán)不完整，對(duì)購(gòu)房者的吸引力變小。

相比正常銷售方式，共有產(chǎn)權(quán)搖號(hào)銷售、政府收購(gòu)，開(kāi)發(fā)商可以活動(dòng)的空間更小。茶水費(fèi)、內(nèi)部購(gòu)房等潛規(guī)則將被限制。

另外，開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)已經(jīng)面臨較高的地價(jià)，限價(jià)房項(xiàng)目通常以高周轉(zhuǎn)方式出手，以便回正現(xiàn)金流，否則可能面臨“算不過(guò)來(lái)帳”的局面。

改變銷售規(guī)則，銷售節(jié)奏可能會(huì)變慢。張大偉也認(rèn)為，如果在企業(yè)拿地之后再改變銷售規(guī)則，開(kāi)發(fā)商積極性被打擊，進(jìn)而對(duì)土地市場(chǎng)的穩(wěn)定不利。目前，北京已出現(xiàn)多宗土地流標(biāo)。

再進(jìn)一步考慮，土地流標(biāo)，導(dǎo)致的結(jié)果是市場(chǎng)房屋供應(yīng)量減少，供需矛盾更加突出。市場(chǎng)并不樂(lè)見(jiàn)這一現(xiàn)象發(fā)生。

北京房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)、秘書(shū)長(zhǎng)陳志也認(rèn)為，如果設(shè)定比例過(guò)高，收購(gòu)項(xiàng)目過(guò)多，會(huì)對(duì)北京普通商品住房供應(yīng)造成影響，不利于商品住房市場(chǎng)的穩(wěn)定。